关于租房合同陷阱

一、房屋本身是否可以租赁

如果要来看房屋本身是不是可以租赁的的话，

要讨论的是租赁合同无效的情形，哪些情况下租赁合同是无效的?

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

租赁房屋本身违反法律法规的规定引发租赁合同无效的情形(见《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》)：

(二)乙方在居住期间应维护好房屋结构、设备、物品和门窗的完整。如有所损坏，需在合同期满日之前恢复原貌，由此所发生的费用由乙方负担。

(一)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;

本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的______%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。

(二)未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑;

可以法定解除租赁合同的情形。

1.《合同法》第九十四条

“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的_____%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的____%向乙方加收滞纳金。

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。”

根据《合同法》第二百三十三条，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人

订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

2.最高院的司法解释第八条

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法

院应予支持：

本协议书一式_________份，甲乙双方各执_________份;本协议甲乙双方签字后生效。补充协议亦属于合同的一部分。

(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

(二)租赁房屋权属有争议的;

(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

第三种情形包括例如未经消防验收或者消防验收不合格、未经竣工验收或者验收不合

格的情形。

给承租方的建议：在上述情况下，建议承租人在签署租赁合同之前首先要求出租人提

供建设工程规划许可证、预售许可证、竣工验收证明、消防验收证明以及房屋产权证明。

二、出租人是否有权出租房屋

根据出租人是否有权出租，分为以下2种情况

1.出租人非房屋所有权人，将房屋直接出租给承租人

给承租方的建议：承租方在签订租赁合同时应要求出租人出示房屋所有权人允许该人

出租房屋的授权委托书。

2.出租人转租承租的房屋的情形

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人

之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未

经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。(《合同法》第224条)

租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前____个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前____个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。

提醒大家注意的是，根据最高院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”

三、房屋在租赁之前是否存在抵押的情况

如果房屋在租赁之前已经存在抵押，那么在抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力(《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条第一款)。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。(《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条第二款)。抵押权人处分抵押房屋，应当事先书面通知承租人，承租人享有优先购买权。

四、租赁期限的限制

租赁期限不得超过二十年;超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年(《合同法》第二百一十四条)。

租赁房屋为临时建筑时，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效(《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条)。

五、意向书的效力

意向书可能构成租赁合同，也可能不构成租赁合同。

在符合下列条件时，意向书有可能被认为是一个租赁合同：A意向书是由有权双方签署;B意向书是由双方真实意思表示所签署的;C租赁内容是确定可行的(如意向书中列明了租赁场所、租金和起始时间);以及D意向书不违反法律及社会公共利益。