13
业主与非业主使用人身份界定
业主……《中华人民共和国物权法》规定的建筑物 区分所有权人
……《物业管理条例》规定的房屋所有权人 非业主使用人……物业使用人、住户、租户等 不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认 没有办理产权证书……签订了售房合同 发展商将 客观上已经交付了房屋 业主
业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同） 和《中华人民共和国婚姻法》界定
明示属于个人的除外。
• 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于 业主共有。
• 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于 业主共有。
– 但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出 售、附赠或者出租等方式约定。
– 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主 的需要。
《物业管理条例》-----国家行政法规
规范基础 管理规约（业主公约)
业主大会决议、决定
2021/4/4
22
单独所有、共有
专有部分
建筑物区分所有权之标的 适用于不动产物权规定
使用
区分所有权人专用
约定共用
由区分所有权人按应有部分共有所有权
不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通
道、屋面、外墙等）
法定 建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线
(5)集体组织取得其成员的无人继承的遗产的所有权。 (6)在法律允许之范围内通过先占取得无主动产的所有权。 (7)取得添附物的所有权。 (8)通过时效制度了取得物权。 (9)通过即时取得制度取得物权。 • 继受取得-----指基于他人的权利和意志而取得物权。包括： (1)基于债权行为，如买卖，互易，赠与，继承等，而发生的物
• 物权具有排他性、绝对性、对世性
2021/4/4
2
• 对于不动产物权：
• 其依法律行为而发生变更者，按照物 权法统一规定，即无论其所有权的移 转，担保物权、或用益物权的设定， 及不动产物权的抛弃，均须经登记， 始生效力
• 非依法律行为而取得不动产物权，如 继承、强制执行、公用征收、法院判 决等，非经登记，不得处分
2021/4/4
8
• 新提出了“建筑区划”（《物业管理条例》中的“物业 管理区域”）概念。可以理解为土地“红线”四至。
– 建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所有权的范畴
– 规定了建筑区划内的一些法定权利
• 道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 • 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者
国家、集体、私人之所有权 业主的建筑物区分所有权 相邻关系之相邻权 共有 所有权取得的特别规定 土地承包经营权 建设用地使用权
宅基地使用权 地役权
抵押权 质权 留置权
2021/4/4
5
《物业管理条例》的修改
1. 379号国务院令-------504号国务院令
2. 第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府”的指导 与监督
专有部分所有权之转移而转移 不得独立办理产权登记
2021/4/4
24
共用部分是建筑物区分所 有权的核心重要问题
2021/4/4
25
专有部分与共用部分之范围界定
确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义 与作用：
• 内容：专有部分——专项服务、特约服务
共用部分——常规服务
• 责任：专有部分——业主自己负责
2021/4/4
10
业主的建筑物区分所有权
《中华人民共和国物权法》第六章
• 专有部分享有所有权。 俗称“专有权、私有权”
• 专有部分以外的共有部 分享有共有权。因这种 共有为“按份共有”故 亦称“共用部分的持份
• 权专”有部分以外的共有部 分享有共同管理的权利。 也称“业主组织的成员 权”
2021/4/4
共用部分 持分权
业主大会 组织的成员权
2021/4/4
21
建筑物区分所有权的法律关系
专有部分
建筑物
物权关系
共用部分（共有部分）
所有权
基地
使用权（地上权、租赁权等）
业主大会（区分所有权人集会）
建筑物区分所有权
管理人 业主委员会
管理组织
业主、物业使用人
管理服务人（物业管理公司）
《物权法》--------------国家基本法律
3. 删除了第十条第二款
4. 第十一条业主大会职责修改成“下列事项由业主共同 决定”
5. 第十二条投票权方式与《物权法》一致 6. 第十九条修改保持与第十条一致 7. 物业管理企业修改为“物业服务企业”
8. 业主公约修改为“管理规约”，业主临时公约为“临 时管理规约”
9. 第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为“业 主委员会执行业主大会的决定事项”
共用部分——物业管理公司、业主大会及业主 委员会分别负责
• 费用：专有部分——业主自己承担
共用部分——物业管理费、专项维修资金、业 主大会及业主委员会决议的分摊
• 权利与义务不同
• 有利于解决纠纷
2021/4/4
26
专有部分之中心说
➢ 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为 界所围成的立体空间
2021/4/4
9
《物权法》与《物业管理条例》
1. 业主对建筑物管理方式的自主选择 2. 由业主共同决定的事项及其程序 3. 业主大会投票权 4. 业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地位 5. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系 • 物业管理维修基金与专项维修资金 1. 物业管理日常维修与中修、大修、更新改造 2. 专项维修资金的筹集、使用 • 包干制与酬金制
2021/4/4
14
业主身份类别
没有办理产权证书，但 已签署售房合同，并且 发展商已经客观上实际 交付了房屋的仍然是房 屋所有权人。 但其所有权行使受到一 定限制，即不能流转、 交易、抵押……不得对 抗第三人
办理了产
业主 权登记
没有办理 产权登记
2021/4/4
15
业主总人数
未婚人士
产权证书拥有者
已婚，属于夫妻 个人财产
I. 未拥有产权证书者
签订了售房合同并获得实 际交付者
已婚，属于夫妻 共同财产
夫妻产权证 夫妻产权证 书署名者 书未署名者
2021/4/4
16
管理人 管理服务人
业主 业主大会 业主委员会 政府主管部门及相关部门
物业管理公司
管理服务人，是指业主大会决议、决定或 管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选 聘而执行建筑物区管理维护事务者
《中华人民共和国物权法》
与 《物业管理条例》
2021/4/4
1
什么是物权？
• 物权：对物的权力
• 物之归属权、物之利用权 即是权利人对特定的物的直接支配、管领的
权利
• 直接支配意味着无须他人的同意、无须他人的意 思、无须他人的介入
• 权利人就可以独立地作出决断
• 并根据自己的意志控制、占有、使用以及依法处 分、处置的民事权利
2021/4/4
17
《物权法》与物业管理
《物权法》涉及物业管理方面主要集中在“第六章：业主的建筑物 区分所有权”，其影响作用：
• 在社会经济方面，有助于解决人口增加，土地面积有限 的问题。有效率地使用土地，减少建筑成本，促进都市 更新，尤其是使更多的老百姓拥有自己住房的所有权
• 在人民生活方式方面，改变传统观念和生活习惯，共同 参与制定管理规约，组织业主大会、业主委员会，创设 合理规范，以保障和促进大家业主的共同生活
• 在物权制度方面，重新建构一套合理有效率的规范体系， 规定专有部分和共用部分的法律关系
• 在消费者权利方面，维护了作为建筑物物业消费者的合 法权益
2021/4/4
18
建筑物区分所有权立法的目的与原则
建筑物区分所有权法律制度以及《物业管理条例》 的制定系为加强建筑物大厦之管理维护，提升居 住生活品质，并促进社会安定、安宁、和谐与安 居
权移转取得物权。
(2)基于物权合意而取得。如土地使用权契约，抵押权契约，典 权契约等。
(3)基于行政方法而取得。如采矿权，水资源使用权等。
2021/4/4
4
《物权法》的架构
物权法 五编，247条
第一编：总则
38条
第二编：所有权
第三编：用益物权
第四编：担保物权 第五编：占有 附则
基本原则 物权的设立、变更、转让和消灭 物权的保护
等设备）
建筑物之附属设备（如消防栓、天井、共有停
共用部分 分类
车场、游泳池）
（共有部分）
约定 附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）
约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）
全体共用（大共）
部分共用（小共）
售房合同约定
共用部分之专用权（约定专用） 管理规约约定
业主大会决议（物业服务合
同）约定
2021/4/4
6. 人防工程的所有权及经营权
7. 小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属
8. 房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住 房承租房的权利性质
9. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系
10. 相邻关系的处理原则
2021/4/4
7
物权法应规定哪些国家财产？
• 国家财产分为经营性财产与非经营性财产，物权 法规定非经营性财产，经营性财产由公司法等规 定
架空层、停车场、会所、绿地所有权 屋 顶
A
D
外 墙
地 下 室
2021/4/4
B C
E
外 墙
楼
梯
F
停 车 位
30
专有部分所有权
专有部分所有权
权利
占有
义务