土地估价案例与报告模拟试题与答案1一、案例分析题请阅读并根据有关条件综合分析回答问题。

某政府拟将一宗地划拨用于保障性住房建设，委托土地评估机构进行评估，核定其现实价值，为其办理该宗土地的划拨手续提供土地价值的参考依据。

请根据以下给定条件分析并回答下列问题：1. 对于居住用地来说，在分析区域因素时，应重点考虑哪些因素?答案：区域因素应重点分析：1)自然因素：区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的概率等。

2)社会因素：社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等。

3)交通条件：距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等。

4)基础设施状况：通上水、通下水、通热、通电、通气、通信等基础设施与公用服务设施状况等。

5)经济发展水平：区域经济发展规模及水平、居民收入水平等。

6)行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制。

7)环境因素：区域环境与景观、噪声、空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。

2. 对该宗地进行评估时，可选择哪两种方法，简述所用方法的基本程序。

答案：可选择市场比较法和成本逼近法。

(1)市场比较法的估价程序。

收集交易资料；选取比较交易实例；建立可比基准；进行交易情况修正、交易期日、区域因素、个别因素、土地使用年期、容积率等修正；求取比准价格。

(2)成本法估价程序。

1)收集征地或拆迁取得土地的一般费用资料，计算土地取得费A。

2)收集土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜田开发建设基金等相关费率或标准，计算相关税费B。

3)收集待估宗地所处区域土地开发费用一般资料，计算土地开发费用C。

4)收集利息率，计算投资利息D。

5)收集投资利润率，计算投资利润E。

6)收集当地土地增值收益率，计算土地增值收益F。

7)收集当地土地还原利率，按土地价格=(A+B+C+D+E+F)×[1-1/(1+土地还原利率)土地使用年期计算土地价格。

3. 对宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况进行重点分析，属于何类因素分析范畴，在该类因素分析中还需重点分析其他哪几点因素?答案：如果是个别因素重点分析范畴，则应分析宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、与交通设施的距离、与商业设施和公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等。

4. 该估价项目是否适合收益还原法?答案：其评估设定用途为划拨、保障性住房建设，现收益不确定及收益较少，难以采用收益还原法。

5. 对该宗地进行地价定义时，一般阐明哪几项内容?答案：宗地名称、宗地位置、估价设定用途、评估面积、估价期日实际开发程度、估价设定土地开发程度、土地使用权年限(年)、估价基准日等。

甲公司某写字楼建成后一直出租经营，2010年甲公司因企业战略调整，欲对外转让而评估其转让价格。

乙土地估价评估公司在接到此项业务后，立即着手开展评估工作。

请根据此情况，回答以下问题：6. 乙公司在接受委托业务后，为减少评估时间，分别派张、王两名土地估价师负责现场调查和市场调查。

在估价中，张负责利用土地还原法对出让价格进行评估，王负责利用市场法对出让价格进行评估。

请对以上做法进行评价?答案：在评估中有不合理的地方。

一是每个估价环节必须至少有两名土地估价师，而不是一名土地估价师和一名估价助理；二是两项估价调查应该独立进行，而不能分工合作调查，估价师应该贯穿估价的全部过程；土地估价方法的确认和评估应有二人共同完成。

7. 评估中现场调查的内容有哪些内容?答案：现场勘察的基本内容包括七部分，分别是土地位置、边界及四邻关系勘察，土地自然条件勘察，土地环境质量勘察，土地基础设施条件勘察，土地使用状况的现场勘察，地上建筑物及其他附着物的勘察，土地经营与收益状况的调查。

8. 在评估中，对该宗地土地利用状况的界定需要包括哪些内容?答案：土地利用状况分为现状利用和规划利用，对现状利用的界定主要包括容积率、建筑密度、绿化率等，以及土地的基础设施条件等。

(1)容积率。

容积率是建筑面积与土地面积之比。

确定容积率的依据主要有：对拟开发或正在开发的土地，采用土地规划资料确定；具有《国有土地使用证》和《房屋所有权证》的土地，依据两证所载的土地面积和建筑面积计算。

(2)建筑物、构筑物情况。

包括建筑物、构筑物的用途、面积、结构、设施设备、建筑高度、建筑层数，朝向等；对重要建筑物，应说明建筑年代、耐用年限、成新度等，当有多幢房屋时，尽可能列表一一描述。

(3)土地开发程度。

土地开发程度反映土地的基础设施完善程度。

一般是指通上水、通下水、通电、通信、通气、通热、通路等。

常见的情况是宗地红线外达到几通、宗地内平整；或宗地红线外达到几通、宗地红线内达到几通。

比如：宗地外三通宗地内平整、宗地外五通宗地内平整、宗地外七通宗地内平整、宗地外七通宗地内七通、宗地外五通宗地内七通、宗地外三通宗地内五通、宗地外五通宗地内五通宗地内平整等多种形式。

9. 该评估拟使用现场调查日作为估价期日，是否可以?答案：估价期日是指估价结果对应的日期，通常具体到某年某月某日，估价期日一般由委托人确定，或者由委托人与估价师商定。

在估价中，一般以接受委托或现场调查之日作为估价期日。

二、报告判读题第一题和第二题为土地估价报告及土地估价技术报告片断，根据提问回答。

第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因以下是一份估价技术报告中的第一部分总述的内容，请阅读后，回答5个小题问题。

[案例片段第一部分总述一、估价项目名称某县人民政府拟划拨2010年第二批次建设用地位于××××××××××××××的一宗国有公共服务用地土地使用权价值评估二、委托估价方(略)三、受委托估价方(略)四、估价依据本次评估的估价依据主要有：(一)全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规(1)《中华人民共和国土地管理法》。

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(3)《中华人民共和国担保法》。

(4)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

(5)《中华人民共和国物权法》。

(6)《某省土地管理条例》。

(二)有关技术标准(1)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)。

(2)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)中的“土地估价报告规范格式”。

(三)政策文件依据(略)(四)有关依据(略)(五)其他资料(1)委托方提供的其他资料。

(2)估价人员实地勘察、调查、收集的相关资料。

五、估价基准日二零一二年三月十八日六、地价定义根据委托方提供的资料及现场勘察情况，待估宗地现状用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见“待估宗地地价定义情况表”，本次评估设定的土地开发程度是指宗地所在区域宗地红线外市政基础设施开发程度和宗地内场地平整状况。

根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，估价对象的评估价格为以下设定现状利用条件下的国有土地使用权价格：(1)依据委托方提供的资料，估价对象划拨用于某街道社区医院项目，规划占地面积为4232m2；评估设定用途为公共服务用地，评估面积4232m2(2)基准日为2012年1月14日(估价现场勘察日期)。

(3)评估设定土地使用权年期为划拨用地长期使用。

(4)待估宗地实际土地开发程度红线外“五通”(通电、通信、通路、通上水、通下水)，红线内“场地平整”；评估设定开发程度红线外“五通”(通电、通信、通路、通上水、通下水)，红线内“场地平整”。

七、需要特殊说明的事项(略)八、土地估价师签字：(略)九、土地估价机构：某地产评估有限责任公司估价机构负责人签字：年月日问题：1. 委托方应列明的基本项目有哪些?答案：一般应列明委托单位(人)、法人代表、联系人、联系地址、联系电话等。

2. 受委托方应列明的项目有哪些?答案：一般应列明受托估价机构、机构地址、土地评估机构注册号、资格证书有效期、执业范围、法人代表、联系电话等。

3. 该报告总述部分存在漏项，请指明并列清?答案：估价目的。

应对此次评估的目的做一概括性描述，包括受谁委托、评估对象及位置描述，评估目的等。

估价日期。

应就评估过程所花费的时间，做一简单描述。

4. 在评估依据中的(二)有关技术标准中，一般还应包括哪些内容?答案：一般应增加地方的土地分等定级的公布标准和基准地价的更新情况。

5. 在土地估价师签字方面，一般注意哪些问题?答案：一般土地估价师签字，需由两位以上土地估价师共同签字；在签字时需列明土地估价师资格证号。

下面是某土地估价技术报告的片段，该片段展示了该宗地利用基准地价系数修正法进行估价的过程，请研读后回答问题，共5小题。

所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价和基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准日价格的一种方法。

依据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)(以下简称《规程》)与《某市区土地级别与基准地价更新报告》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为宗地地价=[基准地价×K1×K2×(1±∑K)±K3×K4式中K1——期日修正系数；K2——土地使用年期修正系数；∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和；K3——开发程度修正值；K4——权属因素修正系数。

1．基准地价成果介绍及内涵根据某市2008年6月公告的《某市区土地级别与基准地价更新报告》，不同用途的基准地价参见表1。

其基准地价内涵为基准日为2007年12月31日，土地开发程度为市政“五通”或“七通”，宗地内场地平整条件下不同级别，分商业、住宅、工业等几种用途法定最高出让年期的平均地价。

表1 某市区级别基准地价(单位：元/2) 土地级别商业用地住宅用地工业用地一 2689 1445 758 二1974 1218 646 三 1725 996 548 四 1536 744 412 五 972 577 六 743 453 2．确定待估宗地的土地级别及基准地价估价对象所在区域位于某西北侧，设定用途为公共服务用地，根据《某市区土地级别与基准地价更新报告》描述，办公、公共用地参照住宅用地修正系数进行评估；根据某市市区土地级别图，可知待估宗地所在土地级别位于住宅用地四级范围内，其基准地价为744元/m2。

3．确定期日修正系数(K1) 某市市区基准地价基准日为2007年12月31日，而本次评估的估价基准日为2012年1月14日，该区域为某中部，依托区域交通优势经济发展较快，区域内城市基础设施条件随经济发展和基础设施开发建设及改造不断完善，区域内地价有较大幅度的增长，结合周边经济的发展情况，各类汽车销售企业和工业企业聚集程度较高，经测算并考虑本次评估目的，确定待估宗地期日修正系数为K1=1.5。