物业管理创优达标(1)
v （一）要在参评项目管理人员中选择文化程度高、文字工 作能力强的同志专门负责迎检资料的编制工作。
v （二）编制迎检资料总目录
v 编制目录时应考虑与参评项目的类型及相应标准的要求相 一致。根据物业类型不同，为了能与考评标准相对应，建 议将小区迎检资料的总目录分为8册
v 1、基础管理 v 2、房屋管理与维修养护 v 3、共用设施设备管理 v 4、保安、消防、车辆管理 v 5、环境卫生管理 v 6、绿化管理 v 7、精神文明建设 v 8、管理效益
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v （八）公众管理制度汇编
v 1 管理公约（临时业主公约）
2 住宅使用说明书（同前）
v 3 业主入伙须知
v 4 楼宇使用及维护管理规定
v 5 安全用水、用电、用气管理规定
6 乘梯须知
v 7 住宅装修管理规定
v 8 业主/住户装修申请流程表
v 9 住宅装修申请表
v 10 小区有线电视、通讯、宽带管线使用管理规定
v 1 城市规划局建设工程规划验收证明 v 2 建设工程竣工验收质量认定书 v 3 单体工程竣工验收证明书 v 4 消防工程消防验收申请表 v 5 公安消防验收合格证 v 6 消防安全合格证、许可证 v 7 电梯安装申请表 v 8 电梯准用证 v 9 电梯安全合格证 v 10 单体工程质量综合评定表 v 11 单体工程竣工报告 v 12 质量保证资料核查表 v 13 地基与分部工程质量核验表 v 14 排液地面无渗漏水验收记录 v 15 配套设备安装工程验收证书 v 16 通信线路工程协议书 v 17 住宅质量保证书 v 18 住宅使用说明书
v 8、 整理、装订时，要使用统一的资料夹，每一册封面要 有标识，册内的资料装订要整齐、统一、美观。
v 9、 与时间紧密相关的分项资料，如社区文化记录、业主 委员会成立过程记 录、员工花名册等，应按由近到远的 时间顺序装订，以方便考评人员查找。
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四、硬件准备
v 硬件是指软件运行的环境，包括楼宇建筑及配套设 施、设备等。
亮、宽敞、舒适，能够烘托出创建的氛围。 v 3、考评组到达后，接待要热情，礼节礼貌要
周到。
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v （二） 汇报工作 v 汇报工作包括落实汇报人员、提供汇报材料等。 v 1、口头汇报通常由项目主要负责人担任。（汇报
时要语言流畅，条理清楚，突出重点，控制好时 间） v 2、汇报资料包括 ：项目创建工作情况汇报材料 v 创优方案 v 创优达标资料总目录等 v 3、汇报资料一式10~15份
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v （五）前期物业管理服务委托合同
v 1 《物业管理条例》 v 2 前期物业管理协议
v （六）物业管理服务协议
v 1 室内消防责任书 v 2 管理公约（临时业主公约） v 3 用户手册 v 4 业主及家庭成员登记表
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v （七）维修基金管理资料
v 1 关于印发《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的通知 v 2 住宅共用部位共用设施设备维修基金收集、管理办法 v 3 建立物业管理维修基金的具体使用实施办法 v 4 维修基金具体续筹管理办法 v 5 维修基金收取收据 v 6 维修基金记帐凭证 v 7 维修基金入帐单 v 8 维修基金分类帐 v 9 维修基金的使用记录表 v 10 物业维修基金代收代管工作程序
6） 项目立项的批复
v 7） 建设用地许可证
8 ） 施工许可证
v 9） 预售商品房许可证 v 11 ）供电、供水协议 v 13 ）规划图 v 15 ）给水平面图 v 17 ）红线图
10 ）工程规划许可证 12 ）关于命名的批复 14 ）排水总平面图 16 ）总平面图
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v （二） 物业竣工验收资料
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六、迎检资料总目录
v 一、基础管理
v （一）、规划要求建设，住宅及配套设施投入使用
v 1、项目规划报建资料 v 1）房地产开发企业营业执照 v 2 ） 房地产开发企业税务登记证 v 3） 房地产开发企业组织机构代码证 v 4） 房地产开发企业资质证书
v 5） 建设用地规划许可证
直到符合标准的要求。
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三、软件准备
v 完善软件和整改硬件构成了创优达标工作的主题， 这两项工作贯穿于创优达标的整个过程，但在不同 的阶段侧重点不同。前期准备阶段以软件为主，后 期整改和巩固阶段以硬件为主。
v 软件包括：收集资料、引用法规、编制制度、实施 活动等。创优过程中软件准备主要是迎检资料的准 备，即：将考评标准的全部内容转化成相关主题的 资料。在这一过程中涉及到档案整理、制度编制、 文件修订、表格制作、数据处理、图文记录等。
v 22 便民活动管理规定
v 23 会所管理规定
v 24 公共文化娱乐场所管理规定
v 25 精神文明公约
26 用户手册
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v （九）业主委员会资料
v 1 业主委员会成立程序
v 2 关于成立首届业主委员会的申请
v 3 关于同意成立业主（代表）大会筹备小组的批复
v 4 推荐筹备组人员
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v （三）、物业接管验收资料
v 1 管理处用房移交书 v 2 小区管理资料移交清单 v 3 房屋及公用设施等移交验收交接表 v 4 经济设计指标一览表 v 5 房屋权属一览表 v 6 公章移交清单 v 7 小区住宅钥匙移交清单 v 8 小区公共设施/设备房屋钥匙移交清单 v 9 小区公用场地移交清单 v 10 保安部设备移交清单 v 11 规划验收资料移交清单 v 12 小区设施设备移交清单 v 13 小区水、电、消防资料移交清单 v 14 移交图纸目录 v 15 相关资料移交清单 v 16 园林绿化资料移交清单
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v 4、 正确识别考评标准中的硬件与软件检查范围，目录应 与检查标准对应，突出检查的重点，覆盖所有检查点。
v 5、 分项目录应细分列项，可利用明显标识加以隔离，如 彩色隔页纸或标签等。
v 6、 资料的复印，要注意格式规范、清晰美观，不应有破 损。
v 7、 在日常填写记录时，按表格设计要求及时、准确、全 面、清楚填写。
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v 4、 细致分组检查 v 1）软件组（文件、资料、档案、培训等） v 2）环境组（保洁、绿化） v 3）设备组（强电、弱电、电梯等） v 4）财务组 v 5、 参评项目配合 v 受检单位应组织人员引导和陪同检查组进行检查，
并认真做好记录。 v 6、提出整改方案 v 汇总意见并形成书面报告，提交给企业领导和受
标的任务和要求，了解考评标准的内容及本人在 创建工作中担任的角色。
v 4、 激励机制 v 可采用相应的激励机制，如把创建工作成果与员
工职位升降和奖金双挂钩等。
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v （三）申报注意事项 v 1、 注意收集申报信息 v 2、 填写、呈送申报表。 v 3、 跟踪申报结果。 v 4、 逐级申报 v 一般从市优开始，然后逐级申报。
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v （三） 现场陪同 v 现场陪同人员应注意： v 1、 分清主次 （陪同人员应配合检查人员而不是
引导检查人员检查 ） v 2、 准确分工 （针对检查人员专业分组情况，确
定相关专业人员陪同并携带相关物件 ） v 3、有问必答 （准确记录考评人员检查中所提到
的问题 ，做到有问必答、有理有据、切合实际， 切记不可避重就轻或信口开河。 ） v （四） 考评情况汇总 v 现场检查结束后，考评组要向受检单位通报考评 情况并提出希望和要求。此时，应安排人员进行 记录。对考评人员指出的问题，必要时可适当进 行解释，同时要明确表态，对考评组指出的问题 提出具体的整改措施和完成整改的时限。
v 11 治安管理规定
v 12 小区暂住人员管理规定
v 13 消防管理规定
14 停车场管理规定
v 15 环境卫生管理规定
v 16 园林绿化养护管理规定
v 17 楼宇天台管理规定
18 商业网点管理规定
v 19 招牌、广告及公共场地、墙壁、屋面管理规定
v 20 禁止违章乱搭、乱建管理规定
v 21 饲养家禽、家畜及宠物管理规定
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v （三） 广泛收集资料 v 创优资料不仅涉及到物业管理的方方面面，而且涉及到物
业规划设计、建设施工、交竣工验收阶段形成的资料等 。 v （四） 细心整理资料 v 要对照考评标准和总目录进行分类、编辑、整理、成册、
归档。具体整理过程中应注意： v 1、 电脑和软盘存储的创优资料应指定专人妥善保管，非
指定人员不得随意拷贝和删除。 v 2、 应考虑人员变动因素，将创优工作向“格式”化转变，
形成一套完善的资料保管系统，在人员发生变动的情况下 仍能继续进行迎检资料的准备、更新工作。 v 3、 尽可能利用已有的档案资料和制度化文件（如 ISO9000质量体系文件等），以减少文件资料的起草、复 印量，节约时间和资源并保证清晰。
报条件的。（创优需要良好的配套设施）
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v （二）企业调配资源 v 1、 领导重视 v 企业领导对创建达标工作关注、支持、指导的程
度关系到创建达标的成效。
v 2、 组织保证 v 组建创优工作小组，明确分工，责任到人。 v 3、 人员培训 v 让每位员工都清楚创建的目的意义，明确创建达
治安监控等设施设备 v 2、供电设施设变压器、低压配电柜、电缆、发电机等； 供电设施包括配电房、电缆井、发电机房 等
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五、迎接考评组
v （一） 接待工作 v 1、全体受检人员着装要分工种统一，佩带工
作证，仪容端庄，精神饱满。 v 2、接待、汇报现场的布置要求做到整洁、明
v 5 筹备组人员业主资格公布