一、单项选择题（每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）1、国家规定的商业用地的土地使用权最高出让年限是（）年。
A.70B.50C.40D.45【正确答案】：C【答案解析】：商业用地的最高出让年限为40年。
2、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（）。
A.城市规划的限制B.交通通达程度C.区域的繁华程度D.公共设施的配套情况【正确答案】：C【答案解析】：3、用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（）。
A.整个开发期B.整个销售期C.整个开发期和销售期D.整个开发期和销售期的一半【正确答案】：C【答案解析】：土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。
土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。
4、某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（）。
A.建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米B.建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米C.建筑物建筑总面积为4800平方米，底层建筑面积为600平方米D.建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400平方米【正确答案】：C【答案解析】：容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行.A不满足建筑密度的要求,B没有充分利用土地,D超过了国家规定的容积率。
5、某宗土地的土地取得成本为800万元，土地开发费为2 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。
投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（）。
A.120万元B.142.46万元C.160万元D.100万元【正确答案】：B【答案解析】：土地投资利息＝800×[（1＋8％）－1]＋2 000×[（1＋8％）^0.5－1]＝142.46（万元）。
6、平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为（）。
A.单位价格B.土地使用权价格C.总价格D.楼面地价【正确答案】：D【答案解析】：7、土地的“三通一平”是指（）。
A.通水、通热、通路、平整地面B.通水、通路、通气、平整地面C.通水、通路、通电、平整地面D.通气、通电、通讯、平整地面【正确答案】：C【答案解析】：8、某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400万元，综合资本化率为8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（）。
A.8%B.6%C.5%D.4%【正确答案】：C【答案解析】：（L+B）×r= L×r1+B×r2所以：（600+1400）×8.5%= 600×r1+1400×10%，从而有r1=5%9、有一宗土地，出让年期为45年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年的净收益额为20万元，假定折现率为10％，则该宗土地的评估值最接近于（）。
A.127.70万元B.121.40万元C.150.00万元D.175.00万元【正确答案】：B【答案解析】：土地评估值＝15×（P/A，10％，10）＋20×（P/A，10％，5）×（P/F,10％,10）＝15×6.145＋20×3.791×0.3855＝121. 40（万元）。
11、某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为2 000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.5和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（）元。
A.1 250B.1 500C.4 000D.2 000【答案解析】：经容积率修正后可比实例价格＝可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数/可比实例价格容积率修正系数）＝2 000×（3 /1.5）＝4 000（元/平方米）。
12、我国土地使用权出让的最高年限由（）确定并公布。
A.国土资源部B.城市建设部C.省、自治区、直辖市政府D.国务院【正确答案】：D【答案解析】：13、某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为5 0年，残值率为2％。
该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近于（）。
A.400 万元B.392万元C.402万元D.390万元【答案解析】：建筑物的评估值＝500－11×[500×（1－2％）/50]＝392.2（万元）。
14、运用市场法评估房地产价值时，交易日期修正的主要目的是将参照物价格修正为（）的价格。
A.评估时期B.参照物交易时C.评估基准日D.未来预期【正确答案】：C【答案解析】：16、某宗土地5000平方米，土地上建一栋10层的宾馆，宾馆首层面积1 200平方米，第2－10层每层建筑面积1 000平方米，则由此计算出的建筑容积率为（）。
A.3.6B.4.5C.2.08D.2.04【答案解析】：建筑总面积＝1 200＋1 000×9＝10 200（平方米）容积率＝建筑总面积/土地总面积＝10 200/5 000＝2.04（平方米）。
17、对于已经完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按（）评估。
A.成本法B.形象进度法C.假设开发法D.工作量法【正确答案】：B【答案解析】：整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估。
18、根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付给农村集体经济组织的费用一般包括（）。
A.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费B.土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、新菜地开发基金C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物、青苗补偿费D.土地补偿费、安置补助费、地上附着物、青苗补偿费【答案解析】：拆迁补偿费是向原城市土地使用者支付的费用。
19、在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（）。
A.实际总收益－实际总费用B.实际总收益－客观总费用C.客观总收益－实际总费用D.客观总收益－客观总费用【正确答案】：D【答案解析】：用收益法评估，房地产价值＝净收益/资本化率，而这里的净收益指的是客观总收益减去客观总费用。
20、在假设开发法评估土地的基本公式P=A-(B+C+D+E)中，A代表的是（）。
A.开发完成后的房地产价值B.取得土地的实际成本C.整个开发项目的开发成本D.房产和土地的开发成本【答案解析】：21、下列特性中不属于土地经济特性的是（）。
A.供给稀缺性B.可转让性C.利用多方向性D.效益级差性【正确答案】：B【答案解析】：22、某房地产土地总面积为20万平方米，土地单价为1000元/平方米，建筑总面积为50万平方米。
则楼面地价为（）元/平方米。
A.200B.400C.500D.1000【正确答案】：B【答案解析】：楼面地价=土地总价格/建筑总面积。
23、一般情况下，基于土地规划用途的角度，对于同一宗土地而言，地价递减的顺序为（）。
A.商业用地、工业用地、居住用地B.居住用地、工业用地、商业用地C.商业用地、居住用地、工业用地D.工业用地、商业用地、居住用地【正确答案】：C【答案解析】：商业用地、居住用地、工业用地的地价是递减的。
二、多项选择题（每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、土地的经济特性包括（）等。
A.供给稀缺性B.位置的固定性C.质量的差异性D.利用的多方向性E.可垄断性【正确答案】：ADE【答案解析】：2、在我国城市房地产交易市场上，进行评估的对象有（）。
A.房屋所有权B.房屋使用权C.房屋租用权D.土地使用权E.土地所有权【正确答案】：ABCD【答案解析】：土地所有权归国家，不得进入市场交易。
但是房屋所有权是可以交易的，还有土地的抵押权和租赁权也是可以交易和评估的。
3、以下属于房地产的特征的有（）。
A.位置固定性B.供求区域性C.使用短期性D.投资大量性E.保值与增值性【正确答案】：ABDE【答案解析】：4、下列特性中属于房地产价格特征的是（）。
A.房地产价格与用途相关B.房地产价格是土地购买价格C.房地产价格具有可比性D.房地产价格具有个别性E.房地产价格是由政府定价【正确答案】：ACD【答案解析】：5、在房地产评估中，土地开发费用一般包括()。
A.基础设施配套费B.小区开发配套费C.青苗补偿费D.新菜地开发基金E.公共事业建设配套费【正确答案】：ABE【答案解析】：6、国有土地使用权出让可以采取的方式有（）。
A.协议B.划拨C.招标D.挂牌E.拍卖【正确答案】：ACDE【答案解析】：7、属于房地产评估原则的有（）。
A.供求原则B.贡献原则C.最有效使用原则D.替代原则E.独立性原则【正确答案】：ABCD【答案解析】：8、以下属于新建房地产开发成本的有（）。
A.折旧费B.基础设施建设费C.房屋建筑安装工程费D.公共配套设施建设费E.开发过程中的税费和其他间接费用【正确答案】：BCDE【答案解析】：9、下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有（）。
A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益B.净收益不应该是实际净收益（指在现状下被估房地产实际取得的净收益），而应该是客观净收益（房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期），只有客观净收益才能作为评估的依据C.净收益＝客观总收益－客观总费用D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用E.总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等【正确答案】：ABCD【答案解析】：10、运用成本法对地产价格评估，其适用范围主要是（）。
A.新开发地B.学校用地C.公园用地D.商业用地E.机场用地【正确答案】：ABCE【答案解析】：关注各种方法的适用范围。
11、在建工程评估的主要方法有（）。
A.成本法B.假设开发法C.收益法D.形象进度法E.物价指数法【正确答案】：ABD【答案解析】：三、综合题（有计算的，要求列出算式、计算步骤。
需按公式计算的，应列出公式）2、Ⅰ.评估对象情况待评估房地产为一写字楼，建筑面积l0 000平方米，剩余使用年限为40年，适用资本化率为6％，评估基准日为2006年6月30日。
Ⅱ．参照物的情况及其说明(1)现收集A、B、C、D四个房地产交易案例，均为与待估房地产在同一供需圈内的可比写字楼。