• 营造宜居环境：完善老城配套建设，提升居住环境质量。
为新区的动力引擎。
【产业格局】矿业、特色农业、旅游业、风力发电，四大产业格局组成凤县经济产业结
构的基本框架
矿业
特色农业
旅游业
风力发电
以矿业为核心的资源型 城市，矿产资源带动其 他产业发展。
以农业增效和农民增收 为核心，快速发展现代 农业，建设西北一流的 中药材和农产品生产加 工基地。
Strengths
1. 开发商品牌：品质生活倡导者华厦地产 2. 景观：地块滨临凤凰户景区，充分享受
景观资源 3. 周边配套：地块周边生活、商业、教育
配套齐全 地块价值优越 4. 项目区位：地块所处区域商业、文化正
在稳步发展中，未来发展潜力较大 5. 交通：天水路直接连通老城区与新城区，
交通通达性较好
50 0
2012-2016年凤县旅游人次收入
423.8
345.1
280
300
36.73
30.24
26
26
2013
2014
人次
2015
收入
2016
亿元 60 50 40 30 20 10 0
政府按“一核、两区、三带、三景区”的空间布局，构建东 融西府游、北连麦积游、西延九寨游、南接汉中游的旅游新 格局。
【城市交通】凤县为秦岭腹地，占据川陕、秦陇要冲，为陕西与四川的咽喉，城市地理位置
优越，内外交通便捷。
对外交通：
成都——汉中——凤县——宝鸡——西安 宝鸡——凤县——留坝县——汉中 宝鸡——凤县——太白县——眉县 宝鸡——凤县——略阳县——勉县——汉中 宝鸡——凤县——两当县——徽县——天水 西安——汉中——留坝县——凤县——宝鸡
配套
具象 老城区 小规模 交通便捷
配套齐全 尤其以商业较为优越
诠释
老城区核心地块
约20亩 周围2公里之内属于凤县商业区及凤凰湖景区
交通路网发达
双石铺小学、双石铺中学教育资源完善 凤县妇幼保健院、凤县中医院，医疗配套齐全
凤县体院中心紧邻本案 周边为成熟居住区，餐饮休闲娱乐金融生活配套一应俱全
凤县
【城市规划】为响应《关中—天水经济区发展规划》的实施，凤县政府以“一体两翼，一城两
心，两心互动，双翼齐飞”作为新城市规划大纲，完善城市功能。
凤县是宝鸡西南重要的资源型城市， 是宝鸡市域城镇发展格局中的重要 组成部分，也是“一带两翼“中的 南翼之一。
根据凤县城市规划分丰禾山新城区 建设和老城区改造两部分，新城区 资源潜力明显，建设用地充足，建 设增值潜力大，但城中村改造困难， 基础设施极为缺乏；老城区现状资 本优势明显，城市业态混 杂，亟待 提升和改造。
同时作为宝鸡市城市辖区内的县级城市，与宝鸡市连为一体，产 业发展互补，资源相互供给，旅游连成一带。
【经济概况】凤县是以第二产业为主导经济的工业产业城市，在宝鸡市三区九县中位居第四。
老城区
丰禾新城 凤县
指标名称
1、总人口 2、地区生产总值 3、地区生产总值增速 4、三次产业结构 5、地方财政收入 6、地方财政收入增速 7、固定资产投资额 8、固定资产投资额增速 9、农民人均纯收入 10、城市居民人均可支配收入 11、人口自然增长率 12、县城人口
产业增长 其中，第一产业增加值6.88亿元，增长2.9%；第二 产业增加值139.57亿元，增长11.7%；第三产业增 加值24.29亿元，增长7.6%。
产业结构 2016年一、二、三产业的结构 4.0：81.8：14.2
生产总值
比上年增长
分析结论——
1. 从近五年凤县GDP总量表看，全区整体GDP呈上行趋势，增速逐渐放缓； 2. 随着区域逐渐成熟，第二产业和第三产业稳中有增，将成为城市主导产业，二、三产业的发展将带给本区域房地产市
发展趋势将带动凤县乡镇协调发展，增加凤县整体经济的前行。
三大城市群拓展区域：随着未来城市群不断地拓展和辐射，
凤县作为其中心辐射区域的一员，有着良好的环境和资源优势。 在各规划期内，宝鸡发展为大城市，岐山发展为中等城市，在周 边资本的带动下，陇州、凤县等发展为小城市。形成以宝鸡市区 为中心，岐山县为资本和生产力局点，凤县、陇州等县城为骨干 城市的格局。
凤县市场调研报告
尚美佳中国|全力行地产 市场研究中心 2017.11.28
目录
CONTENTS
一、城市概况及城市经济 二、区域竞争分析
一、城市概况及经济发展
【城市概况】凤县古称“凤州”，始建于秦朝，连接甘陕，地处入川孔道，途径古栈道、
连云栈道。宝（鸡）汉（中）公路、宝（鸡）成（都）铁路贯穿全境，故有“秦蜀咽喉，汉 北锁钥”之称。
Weaknesses
01
优势
02
劣势
Opportunities
1. 规模：地块较为狭窄，且不规整，仅可设计 两栋住宅产品，200余套，规模较小
03
机会
04
威胁
1. 借势凤凰湖景区改建，通过凤县旅游业 的发展，吸引周边城市购买
2. 当前整体市场户型较为老旧，引进宝鸡 市场畅销分离式核心筒产品，提高产品 性价比，形成差异化
羌文化特色旅游业发展构建吃、住、行、游、购、娱于一体的旅游经济体系，充分发挥旅 游业对餐住娱、交通运输，以及一、二产业的带动作用。
凤县经济结构较复杂，城市功能分区待完善，应在经济大脉络中准确找到自身定位，是 当前经济发展的重点。
当前面临最大的挑战是县域内的城市规划与改造、新老区职能分布，完善交通网络、资 源分配等，都是当前凤县城市发展中亟待解决的问题。
Threats
1. 其他项目拥有一定的客户基础和市场口碑， 华厦地产需要在在短时间内建立自己的市 场影响力
【本体分析】地块属性
本地块位于凤县老城区核心地段，濒临凤凰湖景区，且商业及交通资源优越，由于其地块规模较 小且较为狭长，具有一定高差，故建议以住宅产品为开发主方向。
项目土地现状
属性 区位 规模 交通
场一个发展的空间。
【经济数据】随着凤县GDP总量逐年增加，第二、三产业近四年来稳中有增，第二、三产业的
发展将直接带动本区域经济的发展
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2012-2016年凤县三产占比走势示意
17.5
16.3
16.5
14.0
77.4
（2）双极支撑
即以黄牛铺作为县域北部片区中心镇，主动对接宝鸡市，并带动红花铺的 发展；以河口作为县域东部片区中心镇，承接并传递中心城区向东的辐射 作用，带动平木和坪坎的发展。
（3）三轴辐射
即以规划的222省道（沿嘉陵江）-316国道、规划的342国道（沿安河）、 双唐公路（沿小峪河）为三条轴线，实现中心城区对县域其他城镇的辐射 带动作用。
凤县，隶属于陕西省宝鸡市，位于陕西省西南部， 东与太白县毗邻，南与汉中市留坝县、勉县接壤， 西与甘肃省两当县相连，北与陈仓区、渭滨区相邻， 总面积3187平方千米。距省会西安市297千米，距 宝鸡市102千米。
凤县西有华夏始祖伏羲之地天水，西南有陇南地区， 东南是富庶汉中，北连西岐关中之地，是华夏祖先 最古老的聚居区。
凤县
【城市结构】凤县将县域规划形成“一心引领、双极支撑、三轴辐射”的城镇空间发展格局。
（1）一心引领
即中心城区（双石铺镇）、凤州和留凤关两镇的镇区共同构成县域城镇发 展核心，将成为县域行政、经济、文化和贸易中心。 以中心城区作为县域的行政、文化和旅游服务中心，凤州镇区主要承担居 住和部分产业功能，留凤关镇区主要承担居住和园区（即留凤关循环经济 示范园）生产生活服务功能。
2016年
10.73万人 170.74亿元
10.7% 4.0：81.8：14.2
2.90亿元 5.2%
249.89亿元 24.7%
11055元 32715元
3.3% 10.73万人
【经济环境】凤县以发展矿业振兴经济总览全局，积极培育主导产业，矿业对全县地方财政
收入的贡献率达75%以上，近几年来，县委县政府大力建设路桥、水电、通讯和县城改造等基 础设施。
对内交通：
• 区域内交通以车型交通为主，全县共发展城市公交线路6 条。发往宝鸡市客运车43辆，建成重点城镇客运站2个， 标准化候车亭101个。
• 农村公路“路站运一体化”，凤县政府将群众出行难的 问题得到了彻底解决。
车程2个半小时
凤县
车程3个小时
宝鸡
汉中
【城市关系】在西（安）宝（鸡）成（都）一线交通带和关中—天水经济带的双驱下，经济
市民中心、政务大厅
农村风貌 普通居住
丰禾新区
居住，休闲 城市综合服务中心
行政中心
• 价值提升：提升老城的土地价值，发挥土地的最大功效。
• 价值提升：行政中心的建设促进新区土地价值的提升和建设用
• 优化布局结构：合理安排功能分区、交通结构和模式。
地的高效开发利用。
• 完善景观体系：建设生态景观系统，展示凤县特色和水韵夜景魅力。 • 优化布局：建设用地的开发和利用和行政中心的建立完善，成
凤县中学
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【本体【S分WO析T】】SWOT
根据本案优劣势分析，项目应充分借助其优越的品牌资历，突破区域竞争，并放大地段资源优势， 通过优化产品面积功能及提升附加值，创造项目优势，以区域领导者的姿态，后发制人。