商业形态体量大来自商业项目与小型商业 项目并存1.5－2万平米左右
以大型商业项目为主
2万平米左右
商业档次 低中高档 低中高档
客群特点
运营时间
本地及郊县消费 者
2.用地布局及发展方向规划： 规划用地方向以现在为基础,形成”三区两带”的布置格局，把朝阳大街打造成保定市黄金商业区, 把乐凯大街两侧
打造成集住宿、餐饮、商务、娱乐、休闲为一体的综合服务区，加快土地报批和招商引资步伐，把新旧保满路之间 建立成我区最具活力的工业经济增长区。
谋划七一路西延两侧开发，重点发展科技、教育和高科技农业项目，将七一路西延建成我区的绿色新兴产业带 。 调整农业产业结构，以西北外环为轴，积极推进农业标准化生产，把西北外环建成新区的高效农业带。
保定市房地产市场商品房开发及投放主要集中在
2003年至目前。其中以2004年为最高点，2006年开
200 180
始一再次、涨高保。定随着市大面住积宅的城市中村场改分建，析消费者购
160 140
买量扩增，2006年购买需求量加大。
120 100
预计2007年商品房投资将会持续攀升。
80
60
40 20
0
2005年，新市区社会生产总值205.2亿元，，财政收入
五30、95区9万域元，性全经社会济固情定资况产投资五年累计完成115.8亿元。农
业产业从26%提高到45%。全区大规模工业企业达52家，实现 工业增加值13.7亿元，出口创汇1100万美元。2005年农民人均 纯收入达5010元，五年来年均增加212元 。
第一部分城市宏观经济分析
一、城市地理位置分析
区位优越，市场广阔
保定市位于河北省中部，太行山北部东麓，冀中平原西部。北纬38°10′40°00′，东经113°40′-116°20′之间。北邻北京市和张家口市，东接廊坊市和沧 州市，南与石家庄市和衡水市相连，西部与山西省接壤。地处京、津、石三角腹 地，市中心北距北京140公里，东距天津145公里，西南距河北省会石家庄125公 里,保位定居市京拥津有冀独区特域的经地济理当位中置,素优有势“.地首处都新南环大渤门”之称。 海经济圈辐射带，并紧临京、津、石，坐拥经济 核心区域优势 。
数据来源：保定市房屋产权产籍监理处
商品房价格变化
3000 2500 2000 1500 1000
500 0
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
每平米单价
商品房价格
保定市商品房价格变化原因如下：
1、1998年停止住房实物分配、实行住房分配货币化的城镇住房制 度改革和把住宅建设培育成为国民经济新增长点的一系列刺激住房需求 措施的“惯性”作用；
2002年-2006年保定市全社会固定投资
2002年-2006年保定市消费品零售总额
700
600
560.1 578.6
500
472.1
400
359.1
300
268
全社会固定资产 投资（亿元）
200
100
0 2002 2003 2004 2005 2006
年份
500 400 300 200 100
0 2002 2003 2004 2005 2006
根据城市规划中大面积的城中村改建项目的即将入市，预计2007年价格上涨浮度将恢复稳步 阶段。而新开区将在规划政策的影响下成为全市价格上涨比例最高区域。
二、保定市商业市场状况分析
保定市主要商业区分布图
保定商业业态布局
1、裕华中路商业圈 • 代表项目：保定商场、北国商城、钟楼商厦、保定百
货、裕华小商品批发市场及永华南路、恒祥南大街沿 线商业等 • 配套服务：直隶总督府、大慈阁等旅游景点 • 商圈特点：传统商圈，商业氛围最为成熟 2、火车站商圈 • 代表项目：鑫龙湾、富泰商贸、十方商贸城等为代表 的小商品批发市场 • 配套服务：保定宾馆、海龙商务中心等 • 商圈特点：商业产品档次总体感觉较低
裕华东路
保定百货大楼 裕华西路
商业体量 （万M²）
0.8 1.4
0.2 1.8
0.9
1.2
人流量 租/售情况
其它费用
付款方式
优
租赁
电费1.07元/ 按月倒扣流水
度
良
租赁
电费1.03元/
租金月付
度水公用
良
90％已租完 电费1.03元/
租金月付
度
优
租赁
无其它费用 倒扣流水按营
业额或月返或
日返
良
租赁
电费1.07元/ 租金和倒扣流
按“南车北电”的规划发展方向，城市南北两侧均为重点开发工业区域。而商 业区正随着城市发展方向的调整由原老城区的裕华路逐步向西延伸，至东风路与朝 阳大街。北侧则是受到高度重视的“中国电谷”。因其城市规划的方向影响，预计 在未来的发展过程中，北部商业项目的开发将会有所增长。
第二部分 新市区区域发展状况
第一部分 城市宏观市场分析………………………………………… 10 第二部分 新市区区域发展状况……………………………………… 18 第三部分 保定市房地产市场分析…………………………………… 24 第四部分 潜在目标客户群调查分析………………………………… 45 第五部分 区域性房地产市场概况…………………………………… 52 第六部分 本项目地块分析…………………………………………… 74 第七部分 项目总体定位建议………………………………………… 84 第八部分 项目初步测算分析………………………………………… 94
保定市在“项目立市、工业强市、特色兴市”的政策带领下，到 2004年年底GDP 达到了 1109 亿 , 人均创 GDP 已经超过了万元。在 以工业强市的政策影响下 ,大力发展工业 化, 城市经济在近两年飞速发 展，居民收入增长较快，促进了社会消费品零售总额稳步增长。
此外，房地产市场由2004年开始加大了批放量，消费者需求得到 了最大化的释放，销售率持续攀升，价格大浮度上涨，加之大规模的 城市改建工程集中进行，促进了房地产消费群体的扩增，在城市经济 增长中，房地产市场所占比重逐步攀升。
四、城市总体规划
保定市重点开发区域示意图
保定市2006年制定的总体规划要点 是“科学谋划推动科学发展”，避免 “建设性浪费和破坏” 。靠“保定制 造”、“保定文化”双轮驱动，实施 “强县兴市”战略，统筹区域发展 “做大中心、发展南北、保护两翼”， 构建“南车北电东纺西绿城市”的空间 布局。打造文化保定，抓好“一纲一力 四目”。县域发展，突出“四项重点”， 强调新农村建设要“通进去、走出来、 化起来”。
保定市重点开发的工业区中有三个分布在新市区南、北、西侧，加 之城市主干道朝阳大街贯穿南北，将整体带动新市区的区域性经济发展， 使本区域成为保定市的富裕区。
此外，在带动经济的同时，必然会吸引大批的投资者关注，而固定 资产投资一直是保定市投资者所关注的焦点。
第三部分 保定市房地产市场分析
保定市房屋权属登记记录
一、地理位置
新市区位于保定市西半部，面积占整个保定市 区近1/2，是保定市的政治、经济、文化、科技中心。 全国著名的乐凯胶片公司、天威集团、天鹅化纤集团、 风帆集团等十余家大企业及新兴的国家级高新技术产 业开发区均坐落在该区，为全区的经济发展在人才、 技术、信息等方面提供了优越的软条件。水、电、气、 暖等市政配套遍布全区，为全区经济发展提供了保障。
3、朝阳南大街商圈 • 代表项目：时代商厦、国贸、大世界、新天地、新华书
店等 • 配套服务：百世开利大厦、中银大厦等 • 商圈特点：商圈规模较小，正处于不断成长发展中 4、朝阳北大街商圈 • 代表项目：保百购物广场、丽隆家居广场、京海世贸广
场及天鹅路临街商铺等 • 配套服务：恒通财富中心、假日酒店、星光酒店及国际
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
保定市房屋产权产籍监理处
单位：万平方米
商品房 房改房 经济房
商品房价格波动较大，主要体现在2000年～2003年， 房地产方面重心放在旧城改造上面。2003年下半年逐渐 放开了房地产市场，从2004年底至2005年，普通住宅均 价开始大浮度上涨，上涨幅度高达30%，远远高出全国 的平均水平，进入2006年涨价幅度趋持续，预计今年底 到明年初将有望突破3500元。
三、城市政策方针
保定市政府明确提出了“建设京南近海强市名城“的奋斗目标。“京 南”，就是凭借京南中心城市的优势，主动承接京津辐射，打造“南资北 移”、“南企北扩”的桥头堡，力争在京津冀一体化发展中占有重要地位。 “近海”，就是利用沿海一线腹地、“东出西联”中继站的特殊区位，融入 沿海经济隆起带，积极参与国际经济大循环。“强市”，就是促进经济向大 总量、高层次加快迈进，推动经济实力快速提升。
2、 投资渠道较少、股票市场让中小投资者失去信心从而使大量 社会资金选择房地产这一相对安全、稳定的投资对象；
3、房地产开发商垄断话语权，针对“买涨不买落”的购房心态营 造涨价气氛及房地产投机炒作。
保定市住宅市场在过去的发展过程中，受2000年城市整体规划布局的影响，商品住宅市场开 始逐步上升，日渐凸显，在开发量稳步提升的同时，近两年价格变化浮度上涨比例日渐提高，尤 其是2004年底开始至目前，每平方米市场均价由1700元/平方米上涨至2900元/平方米左右。
保定市场调查及分析 (上)
本次对保定市房地产市场的市态调研，主要从本市房地产宏观市场环境、区域市场状况
及竞争市场入手，通过市土地局、房前管局、统计言局、规划局等政府主管部门帮助，结合
2003-2004年《保定年鉴 》《新市区土地志》等资料，以及保定市场多个项目，来重点 了解保定房地产业发展状况和趋势，将得到的原始信息进行归纳、分析、总结，并做进一 步的提炼，在此基础上得出相关结论，为本项目以后的定位提供科学依据。