《理论与方法》核心要点提炼及真题链接 第一章 房地产估价概论第一节 对房地产估价的认识一、房地产估价的含义（一）专业估价与非专业估价的区别概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点： （1）由专业机构和专业人员完成。
专业机构是指具有一定数量的估价专业人员等条件，专门从事有关估价活动的单位。
专业人员是指具有估价专业知识及实践经验，专门从事有关估价活动的个人。
（2）提供的是专业意见。
专业估价提供的意见不是用直觉或仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，根据有关资料数据，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较科学准确，客观合理。
（3）具有公信力。
专业估价由于是专业机构和专业人员完成，估价结果较科学准确、客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。
（4）实行有偿服务。
专业估价是接受他人委托而提供的一种有偿服务，要向委托人收取一定的费用。
（5）承担法律责任。
专业机构和专业人员要对其提供的估价结果等专业意见负责，违反有关规定的，不仅会被责令限期改正，还会依法受到行政处罚，承担民事赔偿责任，甚至被追究刑事责任。
真题解析—2017单选1关于专业房地产估价的说法，正确的有（ ）。
A.应由专业机构和专业人员完成B.应经过审慎判断并提供专业意见C.出具的结果具有证明效力D.应收取一定的服务费用E.咨询性估价无需承担法律责任【答案】ABCD【解析】本题考查的是房地产估价的含义。
概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：（1）由专业机构和专业人员完成。
（2）提供的是专业意见。
（3）具有公信力。
（4）实行有偿服务。
（5）承担法律责任。
（二）专业房地产估价的概念估价目的、估价对象、价值时点和价值类型是在分析、测算和判断价值或价格之前需要确定的几个最主要的要素，因此又称为估价基本事项。
（三）估价与评估的异同房地产评估不仅包含房地产价值或价格评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损状况评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。
需要指出的是，区分估价和评估并不意味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值或价格评估业务。
实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值和价格评估业务（包括为了各种需要，对各种房地产的各种价值和价格进行评估），还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：（1）房地产价格和价值分配业务。
例如：①把包含土地价格和建筑物价格在内的房地产成交价格或购买价款（如通常所说的房价），把包含土地收益和建筑物收益在内的房地产租金（如通常所说的房租），把评估出的包含土地价值和建筑物价值在内的房地产价值，在土地和建筑物之间进行分配；②把采用成本法测算出的一个住宅小区的平均房价，在各个楼幢、单元、楼层、朝向、户型之间进行分配；③把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价，在开发完成后的备宗土地之闻进行分配；④把一宗土地的价值或价格在其上建筑物的各个单位（套）之间进行分配，即所谓“高层建筑地价分摊”。
（2）房地产价值提升评估业务。
例如，对房屋进行更新改造、改变用途、增加容积率、将相邻房地产合并等带来的房地产价值提升评估。
（3）房地产价值减损评估业务。
例如，因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等造成的房地产价值减损评估。
（4）相关经济损失评估业务。
例如，因征收房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复所造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估。
（5）房地产咨询业务。
例如，开展房地产政策法规咨询，出具相关咨询报告或意见书；对房地产市场进行调研（包括房地产市场调查、分析、预测等），提供市场调研报告；编制房地产项目建议书、可行性研究报告、项目评估报告；开展房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产最高最佳利用分析、房地产市场竞争力分析、房地产状况调查评价、房地产定价、房地产购买分析、房地产资产管理等。
鉴证性估价（或称为公证性估价、证据性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。
咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。
真题解析—2017年判断3 为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询估价。
（）【答案】√【解析】本题考查的是房地产估价的含义。
咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。
【真题扩展】评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。
A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估【答案】C二、房地产估价的特点（一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格（二）房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价房地产估价不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
换句话说，房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业知识及实践经验去“发现”“探测”房地产价值，而不是去“发明”“创造”房地产价值。
估价师在模拟市场给某个估价对象“定价”时，应考虑该估价对象的市场参与者是如何思考其价格的，即要模拟该估价对象的市场参与者的思维进行估价，避免以自己的好恶来判断，不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。
真题解析—2017年单选1在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。
A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 【答案】D【解析】本题考查的是房地差估价的特点。
房地产估价不应是估价师的主管随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证在鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。
无论是何种性质的估价及其应承担的法律责任的大小，估价机构和估价师都应认真对待，勤勉尽责地去完成。
其中，鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。
（四）房地产估价不免有误差但误差应在合理范围内对估价准确性问题的认识，主要包括下列几点：（1）即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评价值。
因为估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。
（2）所有的评估价值都会有一定程度的误差，即：评估价值=真实价值+误差。
（3）不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但这种误差又要适度。
（4）判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。
（5）即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或准确性，但在实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏，以及估价依据是否正确、估价假设是否合理、估价方法是否适用、估价基础数据是否正确、估价参数是否合理等，间接地对估价结果予以肯定或否定。
典型例题不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（ ）。
A.掌握的估价信息不同B.遵循的估价原则不同C.履行的估价程序不同D.估价对象的状况不同【答案】A（五）房地产估价既是科学又是艺术三、房地产估价的必要性（一）专业估价存在的基本前提任何财产（包括资产、商品等）虽然在交易中都需要衡量和确定价格，但并不都需要专业估价。
价值较小或价格依照通常方法容易确定的，一般不需要专业估价。
一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才需要专业估价。
（二）房地产需要专业估价的具体分析房地产之所以需要专业估价，除了它具有独一无二和价值较大两个特性，还因为房地产市场是典型的不完全市场。
（三）房地产估价是估价行业的主体房地产估价不仅必要，而且是估价行业的主体，是因为：（1）房地产量大面广，其他资产相对较少。
（2）房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。
（3）房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值价格评估本身。
（4）房地产估价人员、机构、业务收入通常是最多的，房地产估价的国际组织、国外和地区组织通常也是最多、最大的。
第二节 对房地产估价的需要一、房地产转让和租赁的需要房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权（简称房地产）转移给他人的行为。
其他合法方式包括用房地产作价出资、作价入股、抵偿债务等。
房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租，是房屋所有权人、土地所有权人、土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
二、房地产抵押的需要抵押虽然是“第二还款来源”，但它是保障债权实现的一种重要方式。
房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有下列5种：（1）初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估。
（2）再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估。
《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
”（3）续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估。
（4）抵押期间估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押房地产价值变化情况及有关信息披露等的需要，定期或在房地产市场价格变化较快、抵押房地产状况发生较大改变时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等价格或价值进行监测和评估。