税金
➢ 土地使用税
➢ 经营税金及附加
包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。
营业税：销售收入的5%。 城市维护建设税：营业税的7%，5%。 教育费附加：营业税的2%。
土地价第格二= 期节房销地售剩产收预余入—法房除的地土产基地开价本发格建公以设外式成的本和—适税金用—范正围常利润
第四章 剩余估价法
本章主要内容
1 剩余法的基本原理 2 剩余法的基本公式和适用范围 3 剩余法的应用
土地影响因素第一最高节最剩佳使余用法原 的基本原理
土地用途
则，合法原则
预计建成后 开发建设成本
房地产的价格
利润
投标金额
将估价对象房地产预期开发后的预 期销售收入，扣除预期的正常投入费 用、正常税金和正常利润后，将此余 额作为估价房地产价格的一种估价方 法。此价格称为剩余价格或倒算价格。
➢ 价格构成理论
一般商品的价格构成形式
房地产商品的价格构成形式
W=k+m
W ：商品的价格 k ：商品的成本价格 m：利润
共性 特性
W=k+m
W ：房地产商品的销售价格 k ：房地产开发建设成本+税金 m：正常利润
剩余法的理论第依一据 节 剩余法的基本原理
➢ 价格构成理论 房地产开发建设成本 = 土地成本 + 建筑成本 + 期间费用
剩余法的理论第依一据 节 剩余法的基本原理
➢ 地租理论
是土地使用者为了获得土地使用权而向土地所有者 支付的经济代价。
地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被 土地所有者占有的部分。
土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过 平均利润以上的那部分剩余价值。
剩余法的理论第依一据 节 剩余法的基本原理
税金
➢ 土地使用税
➢ 经营税金及附加
包括城镇土地使用税和农村耕地占用税，是土地使 用者在开发建设期间按照既定税率向国家缴纳的税款。
计算因素： 土地面积、每年每平米土地面积的税额、占用年数。
土地价第格二= 期节房销地售剩产收预余入—法房除的地土产基地开价本发格建公以设外式成的本和—适税金用—范正围常利润
➢ 建筑物本
➢ 期间费用
是指计入土地转让价格的“七通一平”（或“三通一 平”）费用和基础设施费用
“七通一平”：指施工道路、施工用水、排水排污、电力、通讯、 煤气、热力的修建、安装以及平整场地。
“三通一平”：指施工道路、施工用水、施工用电的的修建、安 装以及平整场地。
“基础设施费用”：指修建道路、桥梁、地下管道、园林绿化等 基础设施的投资。
≤3.0；绿地率≥30%。 该宗地未纳入本年度房地产用地计划，竞得者须自行申请。
二、中华人民共和国境内外公司、企业、其他经济组织和个人，除法律另有规定 外，均可单独或联合参加竞价。 三、该宗地的付款方式为：成交之日起十五日内付清地价款。 四、地块挂牌招标的竞价时间从2004年6月16日始，至2004年6月17日下午4：00 （以现场悬挂的时钟为准）止。 五、有意参与竞价者请于2004年6月9日后到我中心购买《挂牌招标文件》，并在 报价前到我中心交付竞价保证金100万元，填写竞价申请书，并办理竞价申请手续。 保证金到达我中心指定账户后，方可参加竞价。 六、竞价及定标地点在佛山市禅城区国土资源局三楼会议室（江湾三路28号原石 湾区政府大院5号楼），报价截止时间请各竞价人届时参加。
房地产开发建设成本 = 土地成本 + 建筑成本 + 期间费用 土地使用权的购买价格+土地开发费
➢ 土地开发费 ➢ 建筑成本 ➢ 期间费用
土地价第格二= 期节房销地售剩产收预余入—法房除的地土产基地开价本发格建公以设外式成的本和—适税金用—范正围常利润
除土地价格以外的房地产开发建设成本
➢ 土地开发费
土地使用权的购买价格+土地开发费
—
除土地价格以外的 房地产开发建设成本
—
税金
—
正常利润
土地价第格二= 期节房销地售剩产收预余入—法房除的地土产基地开价本发格建公以设外式成的本和—适税金用—范正围常利润
房地产的预期销售收入
出售的房地产：市场法、趋势法 获取途径：
土地价第格二= 期节房销地售剩产收预余入—法房除的地土产基地开价本发格建公以设外式成的本和—适税金用—范正围常利润
除土地价格以外的房地产开发建设成本
➢ 土地开发费
➢ 建筑成本
➢ 期间费用
是指房屋等建筑物的建筑工程成本，包括前期工程费 用、房屋建筑安装工程费用以及公共配套设施费用。
前期工程费用：包括勘察设计费用和可行性研究费用 房屋建筑安装工程费：直接费、间接费、计划利润。 公共配套设施费用：两类。
出租的房地产：市场法、收益法
房屋建筑物的预期销售收入 预期单方售价建筑面积 建筑面积 土地面积容积率
容积率：房屋建筑面积与该房屋所占建筑基地面积的比例关系。
土地价第格二= 期节房销地售剩产收预余入—法房除的地土产基地开价本发格建公以设外式成的本和—适税金用—范正围常利润
除土地价格以外的房地产开发建设成本
除土地价格以外的房地产开发建设成本
➢ 土地开发费
➢ 建筑物本
➢ 期间费用
筹资费用：筹资利息（自有资金、借入资金）。 管理费用：组织开发建设过程的各项费用。 销售费用：广告宣传、销售代理等费用。
土地价第格二= 期节房销地售剩产收预余入—法房除的地土产基地开价本发格建公以设外式成的本和—适税金用—范正围常利润
公共配套设施费用
第一类：开发项目内独立的、非营业性的公共配套设施费用。
列入开发建设成本。
第二类：城市规划中配套项目的建设费用。
✓ 开发项目外为居住服务的给排水、供电、供暖、工期的增容、增压 以及交通道路的建设费用。
✓ 开发项目内部营业性的公共配套设施费用 ✓ 开发项目内的非营业性配套设施费用
土地价第格二= 期节房销地售剩产收预余入—法房除的地土产基地开价本发格建公以设外式成的本和—适税金用—范正围常利润
受委托方委托，根据土地管理的有关法律法规和规章，我中心（挂牌招标人） 将对位于佛山市禅城区（地块编号为04-CG01）的一宗国有土地（位置见附图） 使用权的转让进行公开挂牌招标，现将有关事项公告如下：
一、地块情况： 该地块位于佛山市禅城区倚翠园西侧、绿景路南侧，土地净用地面积为4037平
方米，用地性质为居住用地，土地使用权出让年限为住宅七十年。 该地块主要用地强度指标（按净用地面积计算）如下：建筑密度≤30%；容积率