天津房地产市场分析
2011-06
天津房地产市场分析
一、天津房地产市场的开发情况及土地成交情况 二、天津房地产区域划分 三、各区域房地产市场发展趋势
天津房地产市场分析
一、天津房地产市场的开发情况及土地成交情况 1、房地产开发投资额
2000年至今，天津房地产市场开发投资额呈现逐年上升的势头， 近两年受金融危机及政策影响增速略有放缓，但整体仍呈现上升 的势头。
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小结 1、当城市的发展到一定阶段时，必然会出现 多点扩张的现象，环城四区新建商品住宅成交 量持续领跑、远郊区县成交均价稳定增长充分 印证了这一点。 2、具有天津特色的“滨海新区-中心城区”的 双核发展模式已经初具规模，滨海新区新建商 品住宅成交量在09年首次超过中心城区，随着 滨海新区行政区规划及相关政策的进一步完善， 滨海新区在“双核”模式中的地位将得到进一 步提升。
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4、滨海新区：主要包括塘沽、汉沽、开发区、大 港、空港、保税区、天津港、高新区、生态城、东 疆港等10个小的区域。这一区域是未来天津房地产 市场发展最重要的区域之一。这一区域虽然远离城 市的中心区域，但是从城市整体规划来看，是未来 天津经济发展的第二个核心，潜力非常的巨大，目 前无论是土地供应还是价格都有很大的潜力待挖掘。
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从近两年成交面积的数据来看，环城四区仍然是天津房 地产近两年最主要的成交区域，其市场和成交客群已经 相对比较成熟和稳定。滨海新区和远郊区县都在09年 出现了井喷的现象，但是滨海新区在10年回调比较明 显，表明这一区域的客群还不太稳定，受政策影响比较 大，带有明显的投资意向。
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从近两年的成交价格来看， 从近两年的成交价格来看，整个天津市 场成交价格都呈现出了上涨的态势， 场成交价格都呈现出了上涨的态势，除 远郊区县上涨不太明显， 远郊区县上涨不太明显，其他区域都呈 现出了比较不错的涨势， 现出了比较不错的涨势，在调控政策的 影响下， 影响下，整个天津房地产市场仍然呈现 出了比较不错的涨势， 出了比较不错的涨势，未来天津房地产 市场的潜力还是比较值得期待的。 市场的潜力还是比较值得期待的。

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2、各区域的成交情况
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2009年天津各大区域的新建商品住宅成交面积环比 2008年均有140%以上的增长，其中滨海新区以 206.63%的涨幅居首，之后分别是远郊区县181.03%， 环城四区154.16%，以及市内六区的146.73%。环城四 区以接近400万平米的成交面积居各大区之首。 2010年受调控政策影响，天津各大区域的新建商品住 宅成交面积除远郊区县外同比均呈下跌趋势，其中滨海 新区以51.29%的跌幅居首，之后分别是市内六区 42.80%，环城四区9.92%，远郊区县新建商品住宅成交 面积同比上涨13.34%。环城四区以接近357.02万平米 的成交面积居各大区之首。
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2、房地产开发面积 从2000年至今，天津房地产市场开发面积呈现逐年上 升的势头，不论是开工面积还是竣工面积都呈现了逐年 上升的势头。
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3、土地成交情况 2006年至2010年天津土地市场大体呈现增长的态势。
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二、天津房地产区域划分 就目前天津房地产市场区位、价格、土地供应、开发及 销售走势来看，目前天津房地产市场主要由四个大的区 域构成。 1、市内六区：主要包括和平、河西、南开、河北、河 东、河西、红桥等六区，这六个区域位于城市的核心位 置，房价处于四个区域中最高的位置，土地供应量呈现 逐年减少的趋势，销售价格也呈现逐年上升的态势。
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2、环城四区：主要包括东丽、西青、津南、北辰等四 个区，这一区域靠近城市的中心区，是城市中心区人口 外溢的主要载体之一，目前价格仍然不是很高，土地供 应量也相对比较充足，是未来几年天津房地产发展的重 点之一 3、远郊区县：主要包括静海、宁河、宝坻、蓟县、武 清等五个区。这些城区远离天津市区与北京接壤，目前 整体的土地供应量都比较大，价格相对处于一个比较低 的价位，对于北京有一定的依赖性。
2009年，远郊区县环比2008年以15.34%的 涨幅居首，滨海新区增长13.97%居其次， 市内六区增长10.62%居第三，环城四区则 基本持平。 2010，环城四区相较2009年以43.72%的涨 幅居首，市内六区增长36.66%居其次，滨 海新区增长29.95%居第三，远郊区县涨幅 最小为22.71%。
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三、各区域房地产市场发展趋势 1、各区域土地供应情况
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从近两年的土地供应情况来看从土地成交区域分布来看： 1、中心城区几乎无地可供； 2、环城四区仍是近两年土地市场的主力，可以预见未 来几年环城四区也仍将是天津房地产的核心市场； 3、受益于天津成立滨海新区行政区以及中新天津生态 城、空港的规划，塘沽、开发区以及空港的土地成交量 也居全区前列。 4、从天津整体规划及土地供应情况来看未来滨海新区 的房地产将呈现与环城四区并驾齐驱的态势；远郊区县， 土地成交虽然增长比较明显，但由于其地理位置的原因， 其发展速度还有待观察。