舞东风超市
百仁 公园
摸底 河公 园
青羊诊 所 清波红苹果幼儿园
文武诊 所 红旗超市金悦湾红旗超市 Nhomakorabea农贸市场
青羊小学清波校区 岳家桥小学 怡康诊 所
敬佩诊 所
农行ATM
内金沙高端 商业区
树德中学
农建行行支支行 行
泡桐树小学
商业 医疗 学校 银行
金沙 遗址
公园
百仁公园、两河森林公园、金沙遗址公园、苏坡体育公园、黄忠公园以及成飞公园等；
两河穿过：
区域内，南有清水河，北有摸底河。两条河把外金沙 横切为三个相对独立的版块；
路网简单：
区域内主要干道仅有西三环，黄金路，IT大道。其中 西三环和黄金路为环线主干道，区域路网相对简单；
公共交通欠发达：
区域内仅有公交13、163、338、846路可达项目； 区域内虽有地铁4号线穿过，但是地铁站距离本项目 较远；
华润金悦湾项目 市调分析
>>经济指标<<
顶级建筑设计+顶级景观设计+顶级室内设计+五星级会所配置，造就一个华 润金悦湾；
项目地址 开发商
青羊清波路77号（苏坡立交外） 华润置地（青羊）有限公司（港企）
物管公司
占地面积
总建筑面积
立面材质
干挂石材、仿石材 景观设计公司 澳大利亚普利斯
建筑设计公司 样板房设计
整个项目分2期打造，其中1、2、3、4、 5、18、19、20、21、22、23栋为一期， 其余为二期； 一期672套 二期628套。合计1300套 现状：住宅售罄，售楼部已撤场。
>>自2.7身项目配自套身配<套<
健 身 房
欧式 中庭 花园
游
泳
欧式 中庭 花园
游泳 池
欧式 中庭 花园
池 欧
式
产品分布：华润产品遍布成都四方位，城北主要以刚需产品
银杏华庭
翠林华庭
为主，城东、城南以改善性产品为主，华润在城西唯一项目即是
橡树湾
金悦湾，亦是华润豪宅产品落地成都首个项目；
金悦湾：金悦湾项目是华润的头号精装大宅，是华润的TOP
系高端产品，是其豪宅产品落户成都的首个项目，其在成都具有
金悦湾
提升华润品牌、抢夺豪宅市场话语权、丰富华润产品的意义；
59-79
银杏华庭
金牛王贾大道
幸福里
锦江静安路
改善产品 二十四城
成华双庆路
翡翠城
锦江华润路
豪金宅悦产湾 品
青羊清波路
五块石商圈 川师旁
万年场商圈 东湖公园
外金沙
清水洋房、多层、高层、商务公寓 90-170
清水多层、高层 清水/精装高层
84-138 80-170
清水多层、高层
160
精装高层
210-420
采用大量笔直的线条，给人感觉挺拔、坚固之感；
呼应园林：金悦湾ArtDeco
的建筑风格与其法式园林风格 相呼应，力求打造高贵、典 雅、舒适的高尚人文社区；在 延续新古典主义设计风格的基 础上，很好地营造出了建筑与 景观之间的相互呼应，同时将 规整式景观和自由式景观相融 合，演绎唯美纯粹的法式风 情；
独立 会所
中 庭 花
园
内部配套重点在于其独立会所，会所共三层包含室内游泳池、斯诺克台球室、咖啡厅等 星级会所标准； 三大欧式中庭花园构建舒适环境； 千米商业街提供业主购物休闲。
>>项目板块<<
金沙板块，蜀文化发源地，生来贵气，得天独厚的自然资源，使其成为蓉城最 具影响力区域之一；
出让时间
2010-06-01
二十四城
部分产品如下
凤凰城
幸福里
凯旋天地
项目
地址
商圈
类别
面积段
橡树湾
高新西区西区大道
翠林华庭
成华昭觉寺南路
刚需产品 凤凰城 凯旋天地
高新区站华路德赛二街 锦江中环锦绣大道菱窠路口
高新西区商圈 驷马桥商圈
南部新城购房圈
2.5环
清水多层、高层 清水高层
精装多层、高层
清水高层、超高层
80-139 75-105 152-259
劣势：1、缺少大阳台； 2、210㎡（精装）户型西厨尺度不够；
>>一期户型设计<<
I户型- 249㎡ （四室四厅三卫）
J户型-298㎡ （四室五厅五卫）
优点
板式结构，四面采光； 功能分区明确，动静分区鲜
明； 双入户结构，私密性强；
缺点
卧室偏小，降低居家舒适度； 会客厅相对偏大，商业气息浓
华润置地（成都）物业服务有限公司
112000平方米
330000平方米
电梯高层 3.0 30%
1：2.3 24栋 1300户 1期2014年底 2期2019年12月 200-400平米 2梯2户 4.6元/平/月
简装4500元/㎡ ，豪装7500元/㎡
简装17000元/㎡，豪装20000元/㎡
>>总体规划<< 2.6 项目规划 项目整体规划
二
产品信息
分析维度：（开发商、建筑立面、园林、户型、物业）
>>开发商<<
红色华润，共和国长子，深耕蓉城11载，金悦湾为华润豪宅产品落户成都的首 个项目；
1938年在香港
创成立业联合阶行 段 1948年改组更 名华润公司
发展历程
60年代代理
发展阶段 贸易时期 80年代 自营贸易时期
上海：上海滩花园、外滩九、橡树湾橡、中央公园
套型 3室4厅3卫2厨
客厅 5.8*5
餐厅 3.4*3.1
主卧 4.2*4.5
次卧1 3.2*4
次卧2 3.2*4
210㎡户型关注点：
优势：1、面积利用有道：通过精装将阳台整合进室内，增大使用面积 ；室内无浪费空间； 2、户型设计无缺陷：室内劢线明晰、劢静分区、干湿分区、明厨明卫、后勤区面积 充分实用； 3、强调仪式感和私密性： 入户玄关，主卧玄关等设计强调私密性和仪式感； 4、强调主卧的尊贵感、舒适度和私密性： 大尺寸主卧，主卧设置独立玄关，创意密龛，高配置的卫生间和衣帽间； 5、高标准精装，精装配置清晰：大量使用全铜配件、石材、实木等材料。丏样板间 均为交房标准，精装配置清晰、明了；
90年代综合 性贸易时期
北当京前：，紫经云府营 杭涉州及：多华领润万域象城·悦府
鼎盛阶段 地产武汉、：电凤力凰、城燃气、 消南费京品：、华医润药悦、府 华润幸福里
大连：星海湾壹号
多元化阶段 21世纪集团多元 化、利润中心化
长沙：凤凰城2期依云府 沈阳：华润中心·悦府 凯旋门 合肥：幸福里
无锡：华润悦府
基地位置
项目东是金沙遗址博
物馆和摸底河公园， 南保利的住宅项目， 北面是政府重点规划
项目地址
青羊清波路77 号（苏坡立交外）
百仁公园
出让方式 总用地面积
非招拍挂土地
112,000平方米 （168亩）
土地属性
住宅、商业 （商服）
受让方
建益企业有限 公司（华润集团）
成交总价
120960万元 楼面地价 3600元/㎡
金沙遗址
21世纪第一重大考古发现，全国重点文物保护单位。太阳神鸟环已成为成都的一个代 表；
教育
教育配套醇熟，周边教育资源丰富； 清波红苹果幼儿园、岳家桥小学、青 羊小学清波校区、树德中学；
银行
银行较多，基础金融服务完善；建设 银行、中国邮政、工商银行、农业银 行等；
商业
商业主要为低端社区商业，大型商业 不足社区底商，西单商场，家乐福蜀 汉店；
11栋
1 0 栋
12栋
14 栋
1 3 栋
15
栋
1
6
栋
17栋
9
23
栋
栋
8
22
栋
栋
18
栋
1
19
栋
栋
7
21 一期
20
栋
栋
栋
6栋
5栋
4栋
2 栋
3栋
项目概述-项目规划
项目整体呈中轴围合式布局，以中庭会 所为中轴，基本对称分布； 项目由23栋21-23层电梯高层及1栋3 层会所组成； 项目采用纯板式结构的建筑，2梯2户 ，层高达到3.3米； 项目规划中横向楼间距最窄达70余米 ，纵向楼间距最宽达200余米； 3栋和4栋1号房为简装，其余为豪装；
一期
>>一期户型设计<<
H1户型-210㎡（三室四厅三卫）
优点
将阳台整合到室内，增大使用面积室内无 浪费空间；
仪式感和私密性强； 主卧设置独立玄关、创意密龛，尊贵感、
舒适性很强； 高标准精装，配置清晰
缺点
缺少大阳台； 西厨尺寸相对过大，中厨尺寸较小；
面积 210㎡（精装）
华润金悦湾210㎡户型房间尺寸
澳大利亚柏涛
会所设计 陈建中
美国威尔逊
建筑类别 容积率 绿化率 车位比 总栋数 总户数 交房时间 面积区间 梯位比 物业费
5,400平米私人会所，是成都极致奢华、功能齐全的顶级会所。
社区配套设施 地上地下三层，含咖啡厅、宴会厅、红酒雪茄吧、室內恒温泳池、 健身房、瑜伽室、儿童活动室、桌球室等
装修标准 销售报价
>>景观园林<<
一轴三节点，三大中庭景观，运用大量精致欧式皇家元素，注重细节打造，营 造极强体验感；
设计感：法式皇家园林景观设计，大
量使用定制构件，突出尊贵与仪式感；
细节打造：大量使用石材（1000元/
㎡）、纯铜制品（井盖2万/块）、名贵树种（上 万/棵）；