这是一个庞大而复杂的任务，从营销推广层面来
看，我们必须履行四重使命：
项目使命
城市使命
高层次
品牌使命
高形象
市场使命
高规格
销售使命
高溢价
初入益阳，一切从零开始。 当务之急：如何快速解决品牌及项目的认知问题？
是自上而下，还是铺大量的推广费用，用于民众
认知层面？
核心层略
构建上层影响力
2
市场与形势
从城市产业环境说起
竞品3 大通湖农产品交易市场
总投资3亿元，依托项目区现有农业资源、渔业资源，开发、新建农产品交易大市场，
形成洞庭腹地农产品、渔产品集散中心。建农产品交易中心占地26000平方米，建筑 占地18000平方米，建筑总面积54000平方米。
市场现状
产地市场逐渐抬头
虽然农产品产地经济受重视，部分市场已经兴起，但由于销售
海吉星品牌发展阶梯
2005-2007
全面推广电子结算为 基础的市场信息化建 设 截止2007年底公司全 资、控股及参股农产 品批发市场已达20家， 其中，大宗农产品电 子商务市场3家
2008-2013
实施“海吉星”计划， 制定第三代农产品市 场“海吉星”标准 2011年9月承办世界 批发市场联合会，创 导并推广“绿色交易” 理念
的价值理念为核心打造集产、展、研、销于一
体的产业平台。物流区2014年9月初投入使用。
竞品2 益阳义乌小商品批发城
益阳东部新区最具规模的商业综合体和物流 配送中心。整体项目占地面积200多亩，总 投资20多亿元，总建筑面积约5万平米，标 准商铺2500个。集专业小商品市场、星级 酒店、商业街、商住楼、商务会所于一体。
渠道和传统交易方式的限制，搜集、捕捉、分析市场信息的能
力差，使得产品流通环节长、交易成本高、供需链之间严重割
裂，造成农产品的结构性、季节性、区域性过剩。
益阳市作为农业大市，农产品流通不畅已成为阻碍农产品和农
村经济健康发展、影响农民增收乃至农村稳定的桎梏。
走出去才是发展的关键
产业需求
现代交易物流平台
专业市场的运营需求？
一座国土单位面积生产能力羸弱的城市，土地成 本低廉，地产商疯狂圈地，专业市场扎堆，群雄
并起又良莠不齐，未来可能呈现一团混战的格局，
本项目如何立足实现利益最大化？
壁垒坚冰，桎梏重重
海吉星如何破局？
1
目标与使命
对于项目本身而言
短期目标
销售收入=总体投入+运营成本
除去自持部分，通过产品销售，实现销售赢利与 项目建设成本与前期运营投入的平衡
余个专业市场的全国性流通网络，将无限扩大产 地市场的销售范围，也意味着对产地经济发展的
竞 争 优 势 7- 市 场 基 础
团洲、兰溪、安化等老市场迁 移升级唯一承接地，迅速成市
竞 争 优 势 8- 产 品 设 计
独有2.5层设计，首层、顶层 皆可拓展，空间使用率超高
一级价值
政策
品牌运营渠道Fra bibliotek二级价值
物流交通
项目规模
发展基础
产品设计
城市+品牌
是项目所独具，不可复制。 即本项目的核心价值
制作：宜居城市研究室（） 2013年 2012年GDP 2013年GDP 2012年常住 人均GDP（ 人均GDP（ 人均GDP排 地级市 GDP排名 （亿元） （亿元） 人口（万） 元） 美元） 名 1 长沙 6399.91 7153.13 714.66 100091.37 16161.50 1 2 岳阳 2199.92 2430.52 552.31 44006.45 7105.61 4 3 常德 2038.5 2264.94 576 39321.88 6349.20 5 4 衡阳 1957.7 2169.44 719.83 30138.23 4866.34 7 5 株洲 1759.41 1948.01 390.66 49864.59 8051.51 3 6 郴州 1517.27 1685.52 463.27 36383.10 5874.69 6 7 湘潭 1282.35 1438.05 278.1 51709.82 8349.45 2 8 永州 1048.57 1161.75 525.82 22094.06 3567.47 12 9 邵阳 1028.41 1130.04 717 15760.67 2544.83 14 10 益阳 1020.28 1123.13 434.24 25864.27 4176.24 9 11 娄底 1002.65 1118.17 381.21 29332.13 4736.18 8 12 怀化 1001.07 1110.55 477.5 23257.59 3755.34 11 13 湘西州 397.73 418.94 258.12 16230.44 2620.69 13 14 张家界 338.99 365.65 150.21 24342.59 3930.53 10 全省 22154.23 24501.7 6638.93 36906.10 5959.13
中期目标
市场快速繁荣，吸引后续投资者
通过商户快速进场和全国销售渠道的疏通，使得 市场能够在短期内实现良性运转，让市场看到海 吉星的运营实力和项目潜力，推动后续产品溢价
长期目标
市场长期繁荣，自持物业升值
实现长期稳定繁荣，市场地位抬升，经营户吸纳 能力增强，自持物业的租金和管理收益提升，达 到运营收益稳步递增。
—海吉星—
市场职能2
产地市场
市场职能判定
优势农产品产地市场为主
区域性销地和中转市场为辅
鉴于本项目的业态规划特征和产业属性，已超脱传统农 批市场范畴，建议项目推广名为：
海吉星城
3
产品与定位
竞 争 优 势 1- 政 策
湖南省重点项目， 益阳市招商引资重点项目
竞 争 优 势 2- 品 牌
海吉星—— 中国农产品流通领域龙头品牌
竞品3 宁乡湘中新阳大市场
占地面积400亩，总建筑面积25万平方米，
分三年时间逐步建完。定位为湖南一流的集 购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的城镇化和 新农村建设示范区。旨在建立特色旅游产品 区、建材区、汽配农机产品区和大型商贸区，
打造辐射娄底城区、涟源、安化、桃江的综
合性专业批发市场。
竞品4 宁乡豪德光彩贸易广场
究其原因，得到以下几点推论：
1、受地缘交通方面影响，益阳经济辐射能力较弱；
2、益阳属于产业输出型城市，内需拉动能力有限； 3、湖南属农业大省，城市产业结构相似；
4、湖南省经济发展状况一般，自身造血能力差，
发展需依靠外部输血，城市间带动能力较弱。
一个大胆的猜想：益阳虽与长沙、岳阳、常德三 个较发达城市接壤，但产业输出到三市，依附发
对于益阳城市而言
产业发展推动城市竞争力提升
对于益阳或中国任何一座城市，一个高规格的海 吉星市场成功运营带来的收益，不仅仅是提升税
收，而是推动产业发展带来的持续影响力。
对于海吉星而言
流通系统进一步完善和扩张
海吉星是致力于中国农产品流通领域的发展与进
步的产业运营商。每一个海吉星市场都是流通系
统的一个重要节点，承担产品输出、中转和接收 职能，服务整个系统。
天然居、上海西西公司等都以桃江麻将凉席作为主打销售品牌。
产业定位
中国黑茶之乡 华南粮都 华南鱼都 华南竹乡
城市定位
中华农都
农产品领域竞争格局
竞品1 红联冷链物流中心
总投资10亿元，占地面积407.8亩。项目分为
冷冻食品、海鲜、水产、干货、蔬菜、粮油、 调料、副食、超市等9大板块，同时集特色农产 品展销、连锁配送、市场信息服务、宾馆酒店、 休闲娱乐功能于一体。
展可能性较小，与三市的关系更多是：
竞争 > 合作
由于东部交通主动脉优势，非自产型物资流通方 向流通方向自东而西，益阳处在省会长沙与西部 城市流通主干道上，可承担部分物流中转职能，
可发展中转型区域市场。
项目职能1
区域+中转市场
区域市场竞争格局
竞品1 顺德城•益阳家居博览中心
华中南地区规模最大的高端家居专业市场。占 地3200亩，总建筑面积500万㎡，总投资95亿 元，分三期建设。作为以家具产业为依托，地 产作为载体，益阳顺德城围绕“卖场+工厂”
数据2
益阳市是农业大市，其中粮食620万亩、产量241.2万吨，粮食 加工能力是全国十大粮食加工基地之一。有加工厂223户、年加 工能力1000万吨，按30%的开机率年加工大米350吨左右。
数据3
益阳有“中国淡水鱼都”称号， 2011年全市水产品产量28万吨， 水产品产值35亿元。
数据4
近年来，益阳竹业产业得到了迅猛发展，据不完全统计，仅桃 江县发展各类竹业企业的就有2000多家，产品400余种，农民 收入有30％来自于竹业产业。据中国人民银行益阳中心支行统 计，进入5月，整个益阳市竹凉席销售每天进账达2000万元。 我国年销售5000万元以上的竹凉席销售大商家重庆松叶、浙江
益阳农产品经济现状
数据1
益阳市级黑茶产量位列全省第一，全国第二。益阳市拥有茶园 总面积32.6万亩，其中可采摘面积24.4万亩。2013年益阳市毛 茶总产量达5.5万吨，加工成品茶总量为7.7万吨。2013年，益 阳市实现茶叶(一、二、三产业)综合产值突破80亿元。益阳市 委、市政府提出2014年力争实现100亿茶产业的目标。
针对农产品的流通环节过多，“海吉星”辟出交 易专区，直接对接生产基地，同时利用公司旗下 的40家大型批发市场，掌握供应量、销售量、库
存量，调剂余缺;“海吉星”还推行农产品经纪人
交易模式，促进农产品的快进、快销。
益阳海吉星，开启产地市场新模式，对应的是对
流通渠道的更高要求。海吉星依托其以构筑的40