第二节 房地产自身的因素
一、区位因素
• 杜能的农业区位论及其应用
区位与地租的关系推广到城市内部
• 各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土地所 有者租用土地，而土地所有者则把土地租给那些出价最高的使用者，即 假设每一块土地都由能够支付最高租金的用途使用。
同一街道不同位置与地租及土地用途的关系
• 房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其 相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素与人 文因素的总和。
区位因素的分解
位置
交通
环境景观
外部配套设施
区位因素
位置
方位
距离
位置
朝向、楼层
距离
空间直线
交通路线交通时间源自经济距离•最简单、最 基础的距离
•在路网不够 发达和地形 复杂的地区 往往会失去 意义
靠近交通要道价格低
• 案例：位于闵行区莘庄板块内的上海莘城，东 面靠近莘奉金高速公路，路上车辆川流不息， 尤其是大货车会发出很大的噪音。靠近高速公 路有14号、15号两幢小高层，出自这两幢楼 的房源，报价在10500元/平方米左右。而小 区内位置相对较好的房源报价，一般在12500 元/平方米左右。
在10年内以按年等额抵押贷款方式支付； • 5.约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期
首付20万元，半年后支付10万元，一年后再付10万元，余款在 10年内以按年等额抵押贷款方式支付。 • 假设年利率为6％，那么上述各种情况的实际价格为多少？
第四章 房地产价格的影响因素
学习目的
• 了解：社会治安状况因素；房地产投机因素；国 际因素；心理因素；政治安定状况因素；其他因 素。
第 三 节
第 四 节
第 五 节
第 六 节
第 七 节
第 八 节
人 口 因 素
制 度 政 策 因
经 济 因 素
社 会 因 素
国 际 因 素
心 理 因 素
素
第 九 节 其 他 因 素
素
概
述
第一节 房地产价格影响因素概述
一、对房地产价格影响因素的总认识
变动方向 变动程度
与价格变动的关系
与时间的关系
各种影响因素
• 分析：房源临近闹区，或者靠近喧闹的马路等， 都会使其售价偏低，而所处位置较好居住环境 幽静的房屋，其价格就会偏高，两者价差一般 在20%左右。
楼层价差最大约一成
• 案例：同样在仁恒河滨城内，一套位于3楼面 积为122平方米的三房，报价360万元，单价 为29200元/平方米左右，而同一幢楼17楼的 房源，挂牌单价则达到33000元/平方米左右。
• 在房产经纪人带领下，实地探访之后才得到结果。原来 其中一套房源靠近顾戴路，这条马路为交通主干道，路 上过往的车辆较多，显得很嘈杂，打开窗户就得忍受噪 音侵扰，这对居住多少会产生一些影响。而另外一套则 位于小区中央位置，马路上传来的噪音经过树木的吸收， 影响已经降至最低。可见，不同位置的房源，价格会有 不同。
• 掌握：掌握对房地产价格影响因素的总认识；房 地产自身因素； 居民收入水平因素；利率因素。
• 熟悉：房地产价格影响因素的分类；人口因素； 制度政策因素；城市化因素；物价水平因素；汇 率因素；经济发展状况因素。
房地产价格的影响因素
第 一 节
第 二 节
房 地 产 价 格 影 响 因
房 地 产 自 身 因 素
• 某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2，容积 率为2，则该房地产的楼面地价为多少？
• 某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应 分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内使用面积计算的价格为 3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为多少？
• 某房地产土地面积为2000m2，土地价值为400000元，容积率 为2，建筑物价值为元，则该房地产的房地单价为多少？
影响转变 不同水平 不同地区 定量分析
不同的影响因素或者其变化
二、房地产价格影响因素的分类
房地产自身因素
房地产价格 影响因素
一般因素、区域因 素和个别因素
房地产外部因素
区位：位置、交通、环境景观、 外部配套设施 实物：土地和建筑物 权益：权利状况、使用管制、 相邻关系
人口因素 制度政策因素 经济因素 社会因素 国际因素 其他因素
• 某期房尚有6年时间才可投入使用，与其类似的现房价格 为 3300元/ m2时，出租的年末净收益为 330元/m2 。假设折现 率为10%, 风险补偿估计为现房价格的2%,该期房目前的价格为 多少？
• 某抵押房地产价值为500万元，其中法定优先受偿权债务为50万 元，施工过程中拖欠工程款为50万元，已抵押担保的债权数额 为50万元，其他优先受偿款为50万元，贷款成数为60%，则抵 押贷款额度应为多少万元？
练习题
• 例：某套房屋合同总价为80万元。其在实际交易中合同约定的 付款方式可能有下列几种情况：
• 1.约定在成交日期时一次付清； • 2.约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万
元，一年后再付30万元； • 3.约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清； • 4.约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，余款
➢通过道路 等来连接的 距离
➢有时受路 况、交通管 制等的影响
✓应采用与 该房地产有 代表性的使 用者相对应 的交通工具 和出行时段 来测量
把交通时 间、交通费
用统一用货 币来衡量
案例思考
• 小林近日准备在位于闵行区古美板块买房，他在附近的 中介门店看到，出自江南星城小区的两套房源，面积同 样是110平方米，楼层、朝向、房型等相差无几，但挂 牌价却不相同，一套挂牌价为128万元，另外一套却为 140万元，两者相差12万元，这是为什么呢？他对此有 些不解。
• 分析：房源所在楼层位置也是产生价差的一个 因素，如对于小高层、高层而言，同一栋楼里 最便宜的次低层与最贵的次高层，价差约10%； 多层楼房的价差要小一些，在5%以内，价格 最贵的房源为中间的3、4层。
买房选位置的讲究（一）
• 一般情况下，住宅小区内最好的房源与最差房源价差 不会超过30%。
• 首先要减少不必要的开支。位置最好的景观房价差可 达15%左右，如果追求景观效果，势必会增加购房支 出。同时需要指出的是，景观房大都为大房型，总价 较高，这也会增加购房支出。