民事上诉状
上诉人：**，男，**年**月**日出生，*族，住北京市朝阳区**路**号院**号楼**号。

被上诉人：**物业服务有限公司北京市分公司，营业场所北京市朝阳区**路**号**号楼**。

上诉人因被上诉人与上诉人物业服务合同纠纷一案不服**区人民法院（2012）通民初字第**号民事判决书，现提出上诉，上诉请求及理由如下：
请求事项：
一、撤销一审判决；
二、将本案发回重审或依法改判，判决****物业服务有限公司北京市分公司（以下简称**物业公司）减收上诉人的物业服务费，减收幅度为40%。

事实和理由：
一、物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点既符合相关法律规定，也为一审判决所认可，但是一审判决没有全面认定物业服务瑕疵的内容。

具体表现在：一审判决只认定了**物业公司在小区公共区域的部分服务瑕疵，但未认定其对上诉人所有房屋的服务瑕疵。

北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试
行）(京高法发[2003]389号)第22条明确规定：“有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的。

……”
**物业公司存在诸多明显违反《北京市居住小区物业管理服务标准》以及《**家园业主手册》（以下简称《业主手册》）中规定义务的行为，物业服务存在严重瑕疵，表现在两方面：一是公共区域的环境维护方面；二是被上诉人的个人房屋维护方面。

1、**物业公司在公共区域服务方面除存在一审判决认定的“小区卫生环境欠佳，路面维护不足、小区出入口无人看管”的问题之外，还存在下列问题：
1）阻挠业主委员会成立。

《北京市居住小区物业管理服务标准》“（一）综合管理第（4）条”规定：“协助组建业主委员会并配合其运作。

”《业主手册》1.2规定：“……实行业主自治与专业服务相结合的服务模式，本物业由业主代表大会选出业主委员会。

”
实际上，**物业公司不配合业主筹备业主委员会，不提供业主联系方式，不通知业主来参加业主大会，导致业主委员会无法筹备成立。

2）不开展物业管理服务满意率调查。

《北京市居住小区物业管理服务标准》“（一）综合管理第（9）条”规定：“每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理
服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％执行。

”
实际上，**物业公司从未开展过服务满意率调查，既违反了相关规定，也反映了其对自身物业服务水平不自信，回避现实的态度。

3）未按规定安排保安人员值班。

《业主手册》5.1条规定：“全天24小时均有保安人员值班，管制小区主要出入口、停车场及巡逻本物业内公共区域。

”
实际上，**物业公司根本违背该条规定，非但没有在出入口设置专人看管，也没有在停车场设置保安人员，更没有提供24小时保安巡逻，导致经常有犯罪分子溜入小区进行偷盗，入住以来已有多家业主汽车被盗，甚至被入户盗窃。

此情节有**区**区域刑事发案信息可以证明，上诉人特申请二审法院向北京市公安局**分局**派出所调取刑事发案信息，以明确**物业公司不履行义务给业主造成的物质损失以及精神上的不安全感。

4）未开通可视对讲系统。

《业主手册》5.3条规定：“各楼户内已安装可视对讲系统，并设有自动开户按钮，直达门禁系统。

”
实际上，可视对讲一直未开通不能使用，上诉人报修之后，**物业公司却一直推诿不来维修。

5）对公共区域内私自设置广告的行为不予制止。

《业主手册》“二、房屋使用指南”中规定：“各单元、外墙
及公共区域均不得私自设置任何标志及广告。

”
实际上，小区内一直有安装塑钢窗的公司，常年把广告箱钉在小区各个主要路口甚至大门入口的喷泉景观处（见照片），上诉人及其他业主多次打电话投诉，**物业公司均说不知有此事，可见其对小区公共区域完全没有尽到管理的职责。

6）对部分业主侵占公共区域的行为不予制止。

《业主手册》“三、清洁保养”中规定：“请勿侵占任何公共区域（含堆放私人财物、神位、祭祀、晾晒等）以免有碍观瞻及引发安全隐患。

”
实际上，小区入口拐弯处有住户私搭乱建，把围栏绿植搭到2米多高，每当拐弯处错车时经常发生碰撞，上诉人及其他业主多次投诉，**物业公司却不管不问，可见其对公共区域安全完全未尽到管理义务。

（见照片）
7）将《业主手册》未规定的义务强加给上诉人。

例如安装互联网问题，现**物业公司强迫上诉人只能安装其指定的“E家宽”网络公司的宽带，否则不允许上诉人安装，侵犯了上诉人作为消费者的选择权。

再如，小区的正门一直都没有开通（见照片），理由不明，强迫业主出入走东门（属消防通道）。

因东门的进出车辆是一个口，同时有进车和出车的情况时，要有一方倒车避让才能通过。

加上东门出入口处已设置公交车站站点，业主车辆经常与公共汽车夹在在一起进退不能，给业主出入带来很大不便和安全隐患。

2、**物业公司在对上诉人房屋的维护方面存在下列问题：
《**家园住宅质量保证书（北区）》“四、保修范围和保修期限”规定：“质量保修期从工程实际竣工验收合格之日算起，具体如下：……2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；……5、装修工程为2年；……”
总的来说，**物业公司拒绝履行其对上诉人房屋的维修义务。

**物业公司与小区开发商北京市**房地产开发有限公司同属于****投资股份有限公司下属公司。

在实际操作中，小区的房屋内部维修一直由物业公司负责，这一点业主均能证实。

如**物业公司否认此点，上诉人申请二审法院调取**物业公司的内部工作范围规定（**物业公司显然是不会主动提供的），足以证实其工作范围包括房屋内部维修。

1）户门变形关不严，关闭后下方能伸进手指，锁不完整锁不到位，不能达到防盗作用，入住后报修，物业公司一直未维修。

（见照片）
2）户门外上方玻璃顶连接处漏水，每到雨雪天气，门前滴水，报修后物业公司一直未维修。

（见照片）
3）一层客厅窗户外墙防水不合格，窗下墙体已经反潮发霉，并且大面积开裂，入住后报修，物业公司一直未维修。

（见照片）4）一层卫生间防水有问题，导致卫生间内外墙面一直潮湿，反潮发霉严重, 入住后报修，物业公司一直未维修。

（见照片）
5）一层卫生间马桶下水未做反水弯，导致经常性的屋内恶臭难忍，入住后报修，物业公司一直未维修。

6）一层卫生间门（见照片）及厨房门（见照片）收房前被水泡过，下方严重开裂，门套与墙面之间的缝隙可以把手伸进去，最宽处足有2公分多。

收房时物业公司承诺换门，至今未换。

7）二层客卫暖气地下管漏水，从一层吊顶的排风处流水多次，漏了3年物业公司一直不予维修，后期一直漏到楼下邻居家，物业公司一直不来查看，直至楼下业主到物业公司把经理堵住才派人过来解决。

目前虽已把漏水的管子换好，但地面仍然未能修复，至今还露着水泥地和水管。

（见照片）
8）二层主卫地面不防水也未做流水坡，墙砖凸起不知何时会掉下来，存在很大的安全隐患。

（见照片）
9）二层小卧室窗户把手锁不上，只能用绳子绑住。

坏了2年，报修未果。

（见照片）
对于**物业公司而言，上诉人的房屋只是其收取物业服务费的对象，但对于上诉人而言，该房屋是安身立命、合家居住的场所，房屋存在如此多的问题得不到维修，上诉人从法律上、从情感上又如何能按时按量交物业费？
二、一审审判程序存在瑕疵。

1、一审判决审查证据不全面。

《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

……人民法院应当按照法定程序，全面地、
客观地审查核实证据。

”
在一审开庭时，上诉人曾将上诉状所附照片提供给一审法院审查，但是法院并未调查核实此情节，也未在判决中体现这一情节，导致认定**物业公司服务瑕疵不全面。

2、一审法院现场勘查不全面，只对小区公共区域进行了现场勘查，未对上诉人居住的房屋内部进行勘查，导致认定**物业公司服务瑕疵不全面。

三、一审判决未能考虑案件的社会影响，对物业服务费的减少幅度判决过低。

“没有义务就没有权利。

”《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。

先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

”
不履行义务而堂而皇之享受权利的现象，为法理不容，与法律相悖，致民众激愤。

纵观今日普遍存在的物业公司推卸服务义务、提供劣质服务之乱状，物业公司的守法意识淡薄、职业道德低下固然是根本原因，然司法机关的纵容与偏袒亦难辞其咎，使得不履行服务义务十分之九的物业公司竟可欣欣然忝受十分之九的物业服务费，本案便是实例。

对于物业公司的服务存在严重瑕疵的，人民法院应当判决大幅度减免物业费，方能刹住物业服务界的不正之风。

综上所述，上诉人认为，一审判决在审查证据、认定事实、
审判程序上均存在错误，二审法院应当支持上诉人的请求，依法改判或发回重审。

此致
北京市**中级人民法院
上诉人：**
**年**月**日
附：1、诉状副本1份；
2、《**家园业主手册》；
3、《**家园住宅质量保证书（北区）》；
4、物业服务瑕疵照片**张。