某年度重庆房地产市场分析报告中国指数研究院西南分院/文1. 主城区商品房批准预售面积分析1.1 批准预售面积：主城区商品房批准预售面积同比减少11.02%单位：万平方米0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.002007年1-6月2008年1-6月2008年上半年重庆主城区商品房批准预售面积947.10万平方米，较去年同期减少了117.33万平方米，同比减幅为11.02%；其中商品住宅批准预售面积831.85万平方米，较去年同期减少了79.54万平方米，同比减幅为8.73%，非住宅批准预售面积115.26万平方米，同比较少了37.79万平方米，减幅为24.69%。
2008年银根紧缩、市场观望气氛浓厚、房地产开发企业市场信心不足导致了入市量的减少。
2008年上半年住宅批准预售面积占总预售面积87.83%，该比重较去年同期增长了 2.21个百分点，非住宅批准预售面积比重为12.17%，该比重与2007年上半年相比下降了2.21个百分点。
1.2 月度批准预售面积分布：月度批准预售面积同比“三高三低”单位：万平方米0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.001月2月3月4月5月6月从月度批准预售面积对比来看，2008年1月、5月、6月三个月批准预售面积均高于去年同期，批准预售面积分别为209.11万2平方米、172.51万平方米、220.36万平方米，同比分别增长38.91%、37.97%、1.26%，同时2008年2月、3月、4月批准预售面积分别为111.69万平方米、132.84万平方米、326.78万平方米，较去年同期分别减少了92.24%、5.99%、35.24%。
1.3 批准预售面积区域分布：批准预售面积主要集中在“三北一南”区域，大渡口区上涨最大单位：万平方米0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.00200.00渝北区江北区南岸区北部新区九龙坡区沙坪坝区高新区北碚区巴南区渝中区大渡口区从2008年上半年商品房批准预售面积区域分布来看，批准预售面积超100万平方米的有五个区域，其中主要集中在“三北一南”区域，渝北区、江北区、南岸区、北部新区批准预售面积分别为186.22万平方米、174.06万平方米、167.68万平方米、140.43万平方米，所占比重为17.49%、16.35%、15.75%、13.19%，此四个区域批准预售面积占总量62.79%；其次是九龙坡区，批准预售面积113.54万平方米，占总批准预售面积11.58%，也是主城区5个超过100万平方米区域之一；沙坪坝区、高新区、北碚区分列6-8位，批准预售面积分别为72.57万平方米、56.07万平方米、42.19万平方米，所占比重分别位6.82%、5.27%、3.96%；巴南区、渝中区、大渡口区批准预售面积最少，均在34万平方米左右，所占比重集中在3%-4%。
从2007-2008年上半年区域对比来看，大渡口批准预售面积增长幅度最大，增幅为104.47%，其次是江北区、渝北区、高新区、北部新区，增幅均在30%以上，增幅分别为92.10%、48.23%、42.08%，30.28%，北碚区、九龙坡区增长幅度最低，分别为16.25%、8.53%；区域中巴南区及渝中区批准预售下降幅度最大，分别为59.64%、56.91%，其次是沙坪坝区、南岸区下降幅度分别为11.90%、1.35%。
2. 主城区商品房成交分析 2.1 商品房成交面积分析2.1.1 商品房成交面积：主城区商品房成交面积同比下降18.02%10000200003000040000500006000070000800002007年1-6月2008年1-6月0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00单位:万平方米2008年1-6月重庆主城区商品房成交61629套，较去年同期减少18.02%；成交面积589.77万平方米，较去年同期减少20.33%。
2008上半年股市大挫、CPI 居高不下、投资性购房受到抑制、去年消费透支等多重因素导致市场观望气氛浓厚、市场需求不旺。
2.1.2 商品房月度成交分析：2-6月成交量均低于去年同期，房交会的推动下5月成交量最高单位:万平方米0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.001月2月3月4月5月6月从2008年各月成交量分布来看，5月在房交会的推动下，成交面积位居首位，成交134.36万平方米，占总成交量22.78%；1月及4月成交量也超过了100万平方米，分别为 125.99万平方米、101.37万平方米，成交比重分别为21.36%、17.19%；3月及6月成交量相对接近，分别成交了83.45万平方米、86.06万平方米，所占比重分别为14.15%、14.42%；2月因春节长假缘故成交量最低为59.55万平方米，所占比重为10.10%。
从2007-2008年上半年月度成交量对比来看，2008年仅1月高于去年同期，较2007年1月增长了 10.73%，2-6月成交面积均低于去年同期，6月下降的幅度最大，为40.72%，其次是3月、4月、5月，下降幅度分别为24.94%、27.66%、20.93%，2月下降幅度最低为3.65%。
2.1.3商品房区域成交分析：“三北一南”是成交热点区域，南岸区成交量位居首位单位：万平方米0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00南岸区北部新区江北区渝北区沙坪坝区巴南区高新区九龙坡区渝中区大渡口区北碚区从2008年上半年区域成交来看，南岸区作为目前热点开发区域，同时作为渝中区辐射区域，拥有南山自然资源，楼盘物业形态丰富、供应量大，同时价格相对江北区、北部新区低，成交面积108.56万平方米，成交量一枝独秀，占上半年主城区总成交量18.41%；其次是“三北”区域,北部新区、江北区、渝北区分别成交87.38万平方米、75.25万平方米、70.25万平方米，所占比重分别为14.82%、12.76%、11.91%，“三北一南”依旧是成交热点区域，四个区域占总成交量57.89%；沙坪坝区成交量也较大，成交面积55.35万平方米，占总成交量9.38%；巴南区、高新区成交量相对接近，分别成交42.67万平方米、41.57万平方米，所占比重分别为7.24%、7.05%；九龙坡区、渝中区、大渡口区成交面积集中在25-33万平方米，所占比重集中在4%-6%，北碚区成交面积最少为12.32万平方米，所占比重为3.89%。
从2007-2008年上半年区域成交面积对比来看，仅北碚区、巴南区、沙坪坝区较去年同期有较大程度增长，其余各区成交面积均有不同程度下降，北碚区、巴南区、沙坪坝区同比分别增长86.25%、42.67%、17.06%，北碚区、巴南区随着房地产市场不断发展，各种配套设施的不断完善，同时价格相对其它区域低，成交量有了较大程度的增长；沙坪坝区在沙滨路、大学城板块两热点板块带动下，成交量也有显著的增长；各区中下降幅度最大是渝北区和九龙坡区，同比分别下降了47.37%、45.24%，渝中区、高新区、江北区同比下降幅度集中在23%-27%区间，北部新区、南岸区同比下降幅度集中在15%-19%区间，大渡口区下降幅度最低为11.53%。
2.2 主城区商品房成交价格分析2.2.1商品房成交均价：主城区商品房成交均价同比大幅增长35.53%。
单位：元/平方米500100015002000250030003500400045002007年1-6月2008年1-6月2008年1-6月重庆主城区商品房成交均价4132元/平方米，与去年同期相比每平方米上涨了1083元，上涨幅度为35.53%，自2007年6月开始，在全国房价普涨的情况下，重庆在“新特区”利好因素刺激下，城市价值预期看好，2007年第三季度市场需求剧增，投资性购房、恐慌性购房拉动房价的大幅增长，但随着2007年10月来相关银根紧缩、抑制投资性购房等宏观调控政策的出台，市场需求逐步回归理性，但房价仍在高位运行。
2.2.2 商品房月度成交均价：主城区商品房各月成交均价走势平稳，但仍在高位运行单位：元/平方米500100015002000250030003500400045001月2月3月4月5月6月从2008年上半年各月商品房成交均价来看，走势相对平稳，虽然上半年市场观望情绪较为浓厚，成交量同比有较大程度下降，但商品房成交价格仍在高位运行，各月成交均价在4100上下波动，2月成交价格最低为4060元/平方米，6月成交均价最高为4242元/平方米，主要在一些高档楼盘带动下继续走高。
从2007-2008年上半年各月成交均价对比来看，3月、4月成交均价同比增幅最大，分别为41.19%、41.11%；其次是1月、5月、6月，上涨幅度集中在33%-35%之间，2月成交均价增长幅度相对较少为29.19%。
2.2.3 商品房区域成交均价：北部新区成交均价5008元/平方米，位居各区之首，江北区成交均价上涨幅度最大为55.51%单位：元/平方米100020003000400050006000北部新区江北区渝中区高新区南岸区沙坪坝区渝北区九龙坡区大渡口区北碚区巴南区从2008年上半年区域成交均价来看，北部新区作为是重庆的“富人区”，高档楼盘林立，故成交均价一直领军重庆楼市，上半年成交均价5008元/平方米，也是主城11区中唯一超过5000元/平方米的区域；其次是江北区，成交均价4931元/平方米，江北区因良好规划和区位优势，楼盘价格一直较高；渝中区、高新区、南岸区成交均价集中集中在4200-4600元/平方米；其余各区成交均价均在4000元/平方米以下，沙坪坝区及渝北区成交均价3800元/平方米左右，九龙坡区、大渡口区、北碚区成交均价集中在3100-3250元/平方米区间，巴南区成交均价最低为2755元/平方米。
从2007-2008年上半年区域成交均价对比来看，江北区及高新区上涨幅度最大，同比分别增长了55.51%、51.08%；其次是北碚区，同比增长了48.08%；渝北区、沙坪坝区、南岸区、北部新区同比上涨幅度集中在33%-40%之间；巴南区、渝中区商品房成交均价同比上涨幅度集中在27%-30%之间；大渡口区及九龙坡区同比上涨幅度最低，分别为18.78%、11.60%。
为了比较准确反映重庆土地市场对房地产市场影响，对主城区中“招拍挂”成交土地中的工业用地及加气加油站用地就行剔除研究，主要研究成交居住、商业、金融等用地。