公寓专项调研报告
一、目标：
➢重点了解市区与工程周边住宅及公寓产品、价格、推广与销售情况
➢确定本案客户定位
➢确定工程推广方式与销售策略
二、调研对象与调研内容确定：
➢重点可比调研对象：景宜公寓、和泰SOHO、五州尚华国际、书香名邸、樟树湾、汇景碧水康城、华邦阳光城、清溪苑、碧桂园、翠屏苑小区、齐山小区、上海城公寓、齐景甲苑等。
➢重点调研内容：
1、工程住宅或公寓总体数量及户型配比
2、开盘时间及交付时间
3、销售状况及推广促销方式
4、产品特色及优劣势解读
5、购买人群特征及分布
6、定价策略
三、各重点案例解读：
➢平天湖假日酒店一期-----景宜公寓：此为本案重点可比性工程之一。
➢和泰·星城国际SOHO公寓，此为本案重点可比工程之一。
定位:总价10一套房。
规划: 随着周边环境的改善及各种小区入住人口的增加,工程所在区域逐渐成为城市北部重要商
价格:低总价、面积小、容易被客户接受.
其他优势:暂无
劣势
竞争策略
➢五州·尚华国际，此为本案可比性工程之一
策略寓价格从3450-3600元/㎡左右
优惠方式：自预订日起至开盘，每天优惠100元客户群体中高档收入水平的客户群体
优势区位:位于主干道，地理位置优越，交通便利、
产品:公建外立面饰材，精装电梯。
全方位智能安防，物管：招商局物业担任顾问
规划: 池州首个国际理念规划的HOPSCA区域
其他优势:
劣势
竞争策略
➢宇成·书香名邸，此为近期开盘的安居工程工程，影响力较大
开盘时间: 2008．7．25
交付时间 年
销售策略： 夹报、横幅、报广、电视、户外大牌、工地现场等
周边环境
离市区较远，原农药厂所在地，周边环境较差，交通与配套设施一般。
物业组成及户
型分析、价格
策略
一期共推出10幢住宅，、其中第一批推出3幢安置区，面积119㎡，一种房型。
可售房源36
宅，面积80㎡，101㎡、125㎡，三种房型。
价格1780元/㎡起。
均价2200左右。
优惠方式：3天之内买房一次性付款优惠150元/平方 按揭优惠80元/
平方
销售：第一批开盘36套销售完毕，第二批278套，已售152套，保留118套，可售8套
客户群体
区域内人群，拆迁还房者
优势
定位:工程定于位低档次的楼盘，吸引部分中低收入阶层
规划:区内菜市场、幼儿园、商场等配套设施齐全，智能化经管、全框架结构。
价格:1780元/㎡起售，对市场有较大吸引力
劣势 产品品质较差，属于城区边缘， 竞争策略
➢ 天祥·樟树湾,此为近期开盘销售较好的楼盘之一.在市场上具有代表性.
主力面积： 70-110㎡ 销售率 一
开盘时间:
2008．5．2开盘
交付时间
20
销售策略： 户外大牌、电台、电视台、工地现场、报纸、DM 单页等“看见樟树，看见家“”大型亲情式人周边环境
政务中心，交通便利、周边配套正在形成，
物业组成及户
型分析、价格
策略
工程一期推出7幢楼，住宅184套，已售132套，销售率72％。
销售均价2700元/㎡
价格：储藏室1600-1700元/㎡、车库3600元/㎡；一层：2500-2600元/㎡；二层：2700-28
元/㎡、五层2700元/㎡、六层：2600元/㎡、阁楼1700-1900元/㎡
户型：8种 房型面积在71-113㎡之间.
优惠方式：活动优惠：购买住宅一次性付款优惠60元/㎡，按揭优惠40元/㎡，公积金按揭22900-4900不等）新婚客户意外惊喜；凡在08.6.10-8.31结婚登记并购买房屋,可获赠1698
客户群体
工薪阶层
优势
区位:北大门正在形成中的商业圈，地理位置优越，周边环境良好。
产品: 规划设计符合市场需求，体量适中,外立面现代感强,低层建筑，框架结构、5M 挑高便于定位:看见樟树，看见家。
”大型亲情式人文生态社区”
规划: 随着周边环境的改善及各种小区入住人口的增加,工程所在区域逐渐成为城市北部重要商价格:低总价、面积小、容易被客户接受. 其他优势:暂无
劣势 竞争策略
➢ 华邦·阳光城,此为即将开盘工程.重点关注.
将成为池州市无可争议的商业新中心、城市新中心，工程建成后，华邦阳光城将当之无愧成为
成为池州市标志性、划时代的建筑而载入史册。
劣势
竞争策略
➢碧桂园,此为市场即将开盘工程,为池州楼市”风向标”对楼市影响较大,重点关注.
设计，布局紧凑，多景观露台优雅洋房——美丽生活自然绽放 ·高层洋房，建筑面积约68-14
－3房2厅 ·空中花园美墅，建筑面积约322㎡，4房2厅，洋房生活，别墅享受 ·南北对流，顾健康与个性需求。
客户群体
中当档消费群体
优势
区位:位于齐山风景区，地理位置优越，周边环境良好。
产品: 规划设计符合市场需求，体量较大,外立面现代感强,物业类型丰富, 定位:给您一个五星级的家
规划:连接城市与郊区的主线,不仅外地规划良好,其内部整体规划也富有特色,理念与规划设计符价格:低价冲击市场,超级大盘的影响力巨大. 其他优势:暂无
劣势 离市区较远,目前情况下生活不便,小区成熟有待时日. 竞争策略
➢ 清溪湾,此为即将开盘工程,重点关注.
户。
红光小区是由池阳房地产开发有限责任公司组织实施.
总套数： 486套（其中219多套可售，125
套拆迁） 主力面积： 70-100㎡
销售率 销
开盘时间: 原计划6月18开盘，现未正式开盘，7。
15认购。
交付时间
未
销售策略： 报广、户外大牌、高炮、工地现场等 周边环境
环境良好，交通一般
物业组成及户型分析、价格
策略
小区的建筑结构为混合结构。
户型面积从70㎡～200㎡不等，均为全明设计，南北通透、采
段式外立面。
小区还采用了外飘窗设计，塑钢材质。
本小区的建筑密度约为25%，绿化率33
家规范设计， 4#、18#、19#楼的底层设有储藏室、摩托车车库、小汽车库，共计有148间。
型。
219推出，180套目前未售，预计已认购40套左右。
网上显示已签约20套。
价格:起价2390元/㎡ 优惠方式:无
客户群体
多为附近拆迁户
优势
价格:低价冲击市场,影响力较大.
其他优势:暂无
劣势 整体品质较低,目前交通与生活配套等尚不完善. 竞争策略
➢ 翠屏苑,此为工程周边重点住宅工程,可作为重点关注与研究.
➢齐山小区,此作为工程周边重点住宅工程,可作为重点关注与研究.
以上共对10个工程进行了全面及系统的解读,主要分为可类比性工程3个,重点关注市区已开盘工程2个,即将开盘工程3个,周边已开盘及入驻的工程2个,基本上可以对工程的整体定位与推广作一参考.另甲地·国际商贸城、齐景甲苑，上海城公寓等作为本案周边远期开盘工程或可比
性不强的工程暂不列入对比与重点考察之列。
四、综合分析：（本部分分析将依据4P即：产品、价格、渠道、促销等四个方面来进行，）
可比性重点已开盘工程分析：（景宜、和泰SOHO、五州）
从以上比较可以看出.公寓销售定位方面力求中高档,产吕方面均具有特色,传播方式多样化,销售周期与蓄水期在六个月以上才可以保证开盘的顺利,而上述楼盘的推出时间上基本上间隔了半
年以上的时间,市场对于新兴物业的接受度开始增强.投资信心与渠道多样化趋势明显.
⏹市区内已开盘的影响力工程分析:(宇成·书香名邸、天祥·樟树湾)
从以上比较可以看出，普通住宅市场整体价格有下降趋势，但市场需求仍保持在平稳的增长，同样的销售率需要付出比以往更大的代价。
普通住宅的需求量仍以中小户型为主，市场在过去一段时间内放量以中小户型为主，基本满足了市场阶段性的需求，销售量在过去的这一阶段内集中完成了消化。
⏹市区内即将开盘的重点工程分析：（华邦·阳光城、碧桂园、清溪湾）
从上表可以看出：市场在下一阶段内的需求持续增加，整体价格以低价入市为主导，各工程对于传播手段将会进一步加强，目前均处于蓄水期，除清溪湾开始内部认购外，其他两个盘也在不断积累客户，其中以碧桂园人气最旺，根据计算，以上楼盘目前的蓄水期已全部达三个月以上，均计划在9月份左右开盘，根据目前市场各主力品质楼盘的反映来看，价格拉升空间不大，随着上述楼盘（包括葫芦二期等）全部铺开，市场坚挺的局势会有较大松动。
普通住宅市场下半年将迎来新的激烈竞争的场面。
整体市场波动有望在年底前恢复平稳。
周边已开盘重点工程分析：（翠屏苑、齐山小区）
从上表可以看出，工程产品均无特色，主要消费人群以本地安置户与拆迁户为主，工程在对外传播方面基本没有，因离市区较远，配套设施尚不齐全，生活上没有便利，除少数投资户会考虑购买外，基本以当地为主。
因对站前区缺乏信心，人们在购买此处物业时前期均持观望态度，后期随着站前区发展期速度加快，部分人群开始转变观念，加入投资行列。
目前翠屏苑已交付，
但入住率相对较低，齐山小区则因有一定的配套，入住率相对较高。
五、总体建议：
➢本案公寓在定位方面，总体要求定位适当放高，以概念化主题引导市场的观注
➢传播及推广方式方面手段尽量多样化，投资趋势可作为重点推出，差异化营销包装策略➢价格策略以适当的中低价格塑造中高端产品形象，保持后期适当拉升的空间。
➢推出时机尽量在碧桂园前推出，。