特 尔 菲 法 分 析
通过比较特尔菲法现状分析及弹性 分析结果，世联得出区域价值核心 弹 区
弹 性 分 析 一
性 分 析 二
在特菲尔法基础上做的两次弹性分析，即对特尔菲法分析结果再做两次 验证，确定在任何可能情况下的本区域绝对核心价值区。世联依此取三 次分析结果的交集。
区域核心价值区
• 区域土地核心价值区为红线围合成的区域；
• 基于“固安县土地 基准地价”、 “北京 市土地基准地价”及固 安的现实情况，世联总 结出影响宗地土地价值 的七大因素 • 根据“固安县土地 基准地价”与本区域的 总体规划，本区域的土 地均为一级用地，毛地 价基本相同，所以成本 影响因素忽略，不做土 地价值影响考虑因素
1、商服繁华程度
2、道路交通状况 3、基础配套设施状况
4、环境条件
5、产业影响因素 6、城市规划 7、宗地现状及内部资源
七大核心因素权重值及考虑因素
• 根据特尔菲法 （通过专家对影响 因素权重作出统计 估算）计算，参考 固安县及周边区域 基准地价修正体系 各因素权重，确定 七大核心因素对地 块价值影响的权重 比； • 按照土地价值大 小，地块分为四个 等级：很好、好、 一般、差，分别用 20、15、10及5代 表。
1、商服繁华程度（权重25%、弹性权重15%、弹性权重5%） 考虑商服中心（农贸市场、酒店、银行、商业街）对地块的辐射影响程度。 2、道路交通状况（权重20%、弹性权重20%、弹性权重20%） 考虑地块临街道路的状况（如临街道路的性质、宽度、长度、年车流量）、 对外交通便利度（距长途汽车站、机场距离），分析各地块的对内和对外交 通的通达便利程度。 3、基础配套设施状况（权重10%、弹性权重5%、弹性权重1%） 考虑目前地块的城市基础设施投入情况（供水、供电情况）、地块距公用服 务设施（市民活动中心、公园、体育场馆）的距离。 4、环境条件（权重5%、弹性权重5%、弹性权重5%） 考虑地块周边环境质量优劣度（噪音、大气污染、与污染源的临近程度）。 5、产业影响因素（权重10%、弹性权重10%、弹性权重10%） 考虑园区的成熟度、相关产业的配套、集聚状况及未来发展趋势。 6、城市规划（权重15%、弹性权重30%、弹性权重44%） 考虑周边区域及城市对地块的影响。 7、宗地现状及内部资源（权重15%、弹性权重15%、弹性权重15%） 考虑宗地面积、宗地形状、临街状况、地上建筑物现状、土地开发程度、土 地使用限制及自然条件（地形、地势条件、景观资源）等其他因素的影响
• 考虑到可能的取地范围面积为30平方公里，确定网格地块面 积范围为1公里至2平方公里
根据以上原则，世联把区域土地进 行网格划分，并进行编号
1 2
3
4
5 6 7
10 15 20 25
11 16 21 26
9
8
12 17 22 27
13 18 23 28
14 19 24 29
30
影响土地价值的七大核心因素
土地价值判断方法：网格分析法网 格 划 Nhomakorabea分 原 则
由于地块的不规则性，严格的方格网划分会产生大量边角及
跨越道路的用地，不利于整体分析，故实际划分时作相应调整
地块划分考虑地块相对方正，能反映地块的实际资源现状
网 格 划 分
• 网格图的基本分析单元大小由可能取地范围面积及合理的网 格地块数量决定；
• 核心价值区的面积大约为8.34~9.34平方公里。