C-02c C-04a概念方案设计Architecture Design of Wenzhou Jinmao C-02c,C-04aProject01 项目背景C-02c C-04aArchitecture Design of Wenzhou Jinmao C-02c,C-04aProject目录项目背景Analogous CasesProject DesignBackground of Project CONTENTS类似案例方案设计 Commercial market商业市场1. BACKGROUND项目背景1、2020年末温州市域总人口预计为980-1050万人，城镇化水平为70%左右。

2、构建“一主两副三极多点”、强化各级中心城市集聚整合的网络型市域城镇体系空间结构。

“一主”是指以温瑞平原为市域主中心。

“两副”是指以乐清和平苍（平阳-苍南）两个组团型城镇群为市域南北两个副中心。

“三极”是指三个带动山区城镇化和旅游、文化产业发展的增长极，分别是永嘉、文成和泰顺的县城。

“多点”是指多个支撑全市城镇化发展的其它小城市（镇），为周边村镇提供均等化的公共服务和就业。

3、城市主要发展方向：东进。

1、鹿城、龙湾、瓯海和洞头四个市辖区，瑞安、乐清两个县级市，以及永嘉、平阳、苍南、文成、泰顺五个县，总面积22784平方公里，其中陆域面积12065平方公里.2、中心城区规划。

中心城区范围为鹿城区（除藤桥镇和山福镇），龙湾区，瓯海区（除泽雅镇），洞头区北岙街道、灵昆街道，永嘉县瓯北片，陆域面积为998平方公里。

3、瓯江口产业集聚区规划面积为330平方公里，总体规划人口100万人。

市域综合交通1.公路系统规划构建“两纵两横两连一绕”的高速公路体系：“两纵”为沈海高速、甬台温高速公路复线，“两横”为温丽高速及东延线、龙丽温高速及泰顺连接线，“两连”为诸永高速、南连高速，“一绕”为温州绕城高速；规划预留北连高速和外环西线。

规划布局“三纵两横”普通国道网和“四纵四横”省道网。

2.铁路依托甬台温铁路、温福铁路、杭温高速铁路、金温铁路、新金温铁路、温武铁路、乐清湾港区铁路支线和规划预留沿海高铁共同组成温州铁路网，建设成为华东铁路网的枢纽之一。

3.市域轨道规划布局3条市域轨道。

规划S1线和S2线，预留S3线。

4.民用航空扩建龙湾国际机场为4E级国家一级民用航空机场，完善国内航线网络，积极开辟国际航线。

远期建设成为大型国际机场、通用航空基地机场。

5.港口和内河航运把温州港建设成为功能齐全的我国沿海主要港口，实现温州港由河口港向近海深水港的战略性转移。

规划形成以乐清湾港区、状元岙港区、大小门岛港区为核心枢纽港区，瓯江、瑞安、平阳、苍南港区为补充的“一港七区”总体布局。

以沟通温州港各港区和各条江河为重点，并将江河主航线联结成网，形成对外航运和内河航运互相通达的运输网络。

1、瓯江口新区（本案位于该区域内）是瓯江口产业集聚区的核心区块，规划面积133平方公里，包括灵昆岛（面积约25平方公里）、霓屿岛（面积约20平方公里）和两岛之间的城市围垦区（面积约88平方公里）。

2、重点规划区59.7平方公里，包括瓯江口新区一期（24平方公里）、乐清经济开发区拓展区（19.7平方公里）、乐清柳白新城（8平方公里）、洞头大小门临港产业区（8平方公里），其中瓯江口新区一期24平方公里为核心区。

3、产业发展导向。

着力突出区域“港口”资源特征及优势，确定了集聚区“主导发展临港产业，兼顾培育新能源、节能环保两大特色产业，培育形成具有核心竞争力的“1+2”产业体系”的这一原则。

其中，核心区瓯江口新区以发展商贸物流、文化旅游、智能智造、信息等产业为主，乐清柳白分区和乐清翁新分区以发展电工电气、智能电气等产业为主，洞头大门岛分区以发展港口石化等原材料深加工产业为主。

远期规划：1：规划最东端片区为：旅游休闲岛2：紧邻核心区东面片区为产业区（高端物流，智能制造等）3：配套齐全（教育，医院等）1：基地位于瓯江口新城，距离温州机场直线距离10KM。

本案到达瓯江新城重要的交通体系：轻轨一号（二号）线、甬台高速、南/北口大桥、77省道、跨海一路。

乐清市（附属的城镇）机场温州城区交通人流体系：1：轻轨面向基地，基地东侧直接接驳轻轨出口2：市区人流：有2个方向（东西侧）可到达基地南口大桥（市区人流车行路线）会展中心轻产业区为主1、一期首发核心区配置：以住宅开发为主，未来周边配套成熟（学校，医院，社区中心，政府服务中心等）；2：基地周边水系丰富，景观资源十分丰富；3：一期规划人口：20W人，未来总体规划人口100W。

社区中心80亩商业广场/养老及社区服务住宅学校外国语学校（二期）下一站地铁（2KM)（齐科城）规划住宅（底商）规划住宅（底商）基地周边微交通01项目背景C-02c C-04aArchitecture Design of Wenzhou Jinmao C-02c,C-04aProject1、周边交通四通八达，交通便利；2：基地东面，南面的两面都被水系阻隔，相对于商业来说有一定不利条件。

2. COMMERCIAL MARKET商业市场《温州市城市商业网点规划(2010-2020)》(2017年修订)。

根据该规划，中心城区到2020年将形成约500万平方米的商业发展规模，新建商业综合体19个，新建社区邻里中心24个。

规划将形成“两心六极多点”的商业总体发展结构。

“两心”：围绕五马-大南和机场口-龙湾中心区形成的两大市级商业中心。

“六极”：指结合特色片区及轨道站点形成6个具有较高商业集聚的商业发展极核(市级商业副中心)，包括滨江商务区商业集聚片区、双屿商业集聚片区、瓯海新城商业集聚片区、中央绿轴商业集聚片区、南湖商业集聚片区、龙湾经开区商业集聚片区。

“多点”，指结合轨道站点和人口密集区，形成多个特色商业综合体和社区商业中心。

中心城区共规划布局商业综合体27个。

其中，现状及在建的商业综合体8个，规划新建的商业综合体19个。

10KM19个新建综合体：分别为仰义商业综合体、三江商业综合体、郭溪商业综合体、西站商业综合体、高铁新城商业综合体、丽岙商业综合体、老火车站商业综合体、绿轴商业综合体、横渎商业综合体、老港区商业综合体、鹿城广场、屿田商业综合体、七都商业综合体、瑶溪商业综合体、黄石山北商业综合体、机场口商业综合体（待建）、瓯江口商业综合体(本案规划上唯一的）、经开区商业综合体、洞头新城商业综合体。

10KM5KM24个新建社区邻里中心：分别位于江滨社区、七都社区、横渎社区、南郊社区、双屿社区、丰门社区、仰义社区、郭溪社区、娄桥社区、新桥社区、林村社区、梧慈社区、南白象社区、仙岩社区、状元社区、瑶溪南社区、龙水社区、黄石山北社区、永中社区、星海社区、天河社区、海城社区、灵昆社区、瓯江口产业聚集区。

规划部门负责人表示，在引导核心城区商业提升和整合的同时，我市将逐步引导商业向外围城区发展，并完善商业设施，集聚商气人气，形成相对均衡而重点突出的商业空间布局。

同时，通过商业的相关配套完善和高端业态发展，做优城市功能，做精城市品质，做美城市形象，提升温州商业的区域竞争力。

万达广场地理位置：浙江省温州市龙湾区永中街道永定路118号总面积：38万平方米楼层数：地上4层（-1F永辉超市），地下2层是万达广场第三代多功能、复合型城市综合体。

整个项目：商业步行街、大型购物中心、影城、KTV、超市大卖场、商务酒店、写字楼等组成，是集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种功能为一体的城市综合体。

距离本项目直线距离：11KM业态万象城地理位置：浙江省温州市瓯海区温瑞大道999号面积：23万平方米的万象城购物中心，约5.5万平方米的超五星级酒店，约16.4万平方米的城市公寓、住宅及商业街。

楼层数：地上6层，地下2层知名品牌：Ole'精品超市、宜家全国首家PUP店、卢米埃IMAX影院、星巴克等300多个品牌深食曾经报道过的美食也是分分钟让人垂涎不止，星叶、酌味涮、塞外疆南、桂小厨、捞王、小辉哥等等美食品牌，在万象城你都能一网打尽。

万象城作为温州最in的综合体之一，俨然已经成为90后必逛的地方啦！距离本项目直线距离：23KM温州财富购物中心地理位置：鹿城区车站大道577号总面积：2万平方米楼层数：地上4层，地下1层知名品牌：GUCCI、Ermenegildo Zegna、Prada、COSTA、Bottega Veneta等一线奢侈品牌温州财富购物中心是温州目前唯一拥有多家世界顶级品牌直营店的购物商城。

距离本项目直线距离：24KM世贸中心地理位置：温州市区解放南路街区总面积：18万平方米停车位：附近寻找停车位，较为紧张楼层数：地上68层、地下4层知名品牌：ZARA鹿城区唯一旗舰店、TESSE超市、巴士冰淇淋、佑茶等直营店的购物商城。

距离本项目直线距离：26KM银泰百货地理位置：温州市鹿城区解放南路荷花路口总面积：3万平方米楼层数：地上8层、地下1层知名品牌：外婆家鹿城区唯一门店、沙驰、GUESS、CROCS、YSL等知名品牌银泰百货作为温州的大型shopping mall之一，入驻的服装、彩妆等品牌绝对是超给力的。

银泰百货在温州人的心中，地位也是不可撼动的。

距离本项目直线距离：26.5KM开太百货地理位置：温州市人民东路130号开太大厦总面积：2万平方米停车位：附近寻找停车位，较为紧张楼层数：地上4层、地下1层、附属楼2层知名品牌：ESTEE LAUDER、Sisley、Clinique、Biotherm、LANEIGE、科颜氏等彩妆品牌。

纵观开太百货，也是温州最早入驻一线化妆品品牌的百货商城。

即便餐饮铺子的数目不多，但服装、彩妆等等品牌的数目很多，依然是市区不可多得的购物圣地。

距离本项目直线距离：26.3KM置信广场地理位置：温州市鹿城温州锦绣路与飞霞南路交叉口总面积：21万平方米楼层数：地上3层知名品牌：兰蔻、雅诗兰黛、希思黎、倩碧、碧欧泉、兰芝、娇韵诗、科颜氏等彩妆品牌。

距离本项目直线距离：25.7KM梦多多小镇地理位置：温州市六虹桥路1189号总面积：5万平方米楼层数：地上3层知名品牌：45家体验店，70多种社会职业，专为3-12岁孩子建造的儿童城市梦多多小镇里的店铺也多以儿童游乐以及餐饮为主，孩子们不仅能在这里体验最有意思的职业日常，还能吃到不少美味，何况儿童服装类品牌也不少。

基本上实现了一站式玩乐。

距离本项目直线距离：29KM时代广场地理位置：温州市鹿城区鹿城车站大道288号总面积：2万平方米楼层数：地上3层知名品牌：Dior、MONT BLANC、FERRAGAMO、VERSACE、HUGO BOSS、Paul & Shark、TOMMY HILFIGER、CK Calvin Klein、Armani Collezioni、Polo Ralph Lauren、LANCOME、ESTEE LAUDER等国际著名品牌。