第九章
房 地
房地产投资
产
投 资
方案的比较与选择
分
析
..
1
学习目标
房
通过本章的学习，要求学生应掌握投
地
资方案比较与选择的具体内容和方法。重
产
点掌握方案比选的各种方法和比选指标的
投
具体计算，理解项目方案的各种类型，了
资
解项目方案比选的意义和作用。
分
析
..
2
第九章
房地产投资方案比较与选择
房
地
产
投
第一节
产
套空调系统后，使公寓的功能更完善了，故B方案的
投
接受，有助于方案A的接受。
资 分 ＊ 投资方案中最常见的是独立方案和互斥方案。
析
..
12
第二节 投资方案比选的分析指标
投资方案比选中常用的分析指标有净现值、
房 净现值率、内部收益率、差额内部收益率等。
地
产
分析指标是方案比选的重要基础和依据。
投
各分析指标都各自有一定的应用范围。
17
17
17
25
25
30
50
地 净现金流量
-40
-10
8
8
13
33
n
产 解：利用 NPV
(CI
CO)t
(1
it
)
1
将表中各年净现金流量代入，得：
t0
投NPV 40 10 ( P ,15%,1) 8( P ,15%,2) 8 ( P ,15%,3) 13(P ,15%,16)(P ,15%,3) 33( P ,15%,20)
投
方案及为互斥方案，因为在这两个方案中，只能选
资
择其中一个方案。
分
析
..
即在一组方案中，接受某一方案的同时，就 要求接受另一方案。
房
地 • 设有A、B两方案，要接受方案B则首先要接受方案A，
产
而接受方案A时可以与方案B是否被接受无关，此时， 方案A为方案B的先决方案。
投
第二节
第三节
资
概述
投资方案比选的指标 房地产投资方案的比选
分
析
..
3
第一节 投资方案比选概述
一、投资方案比较与选择的涵义
房
地
一项投资决策大体要经历以下程序：确定拟建
产
项目要达到的目标；根据确定的目标，提出若干个
投
有价值的投资方案；通过方案比选，选出最佳投资 方案；最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程
资 • 例如，建郊区别墅（B方案）的同时，必须修一条公
分
路（A方案），但修一条公路（A方案）不一定完全 是为了建别墅（B方案），此时，修公路的投资方案
析
就是建这一别墅投资方案的先决方案。
..
10
4.不完全互斥型
• 不完全互斥方案即在一组投资方案中，若接受了某
房
一方案后，其他方案就可以成为无足轻重、可有可
须 研究各项目方案之间的相互关系。
析
..
7
1.独立型方案
独立方案是指一组方案中，各方案互相独立，互不
排拆，选择某一方案并不排斥选择另一方案。就一组完
房
全独立的方案而言，其存在的前提条件是：
地
产
– 投资资金来源无限制；
– 投资资金无优先使用的排列；
投
– 各投资方案所需的人力、物力均能得到满足；
资
– 不考虑地区、行业之间的相关性及其影响；
房
净现值率也称为现值指数或投资现值率。
地
计算公式如下：
产
NPVR=NPV/Ip
投
资
式中 ： NPVR——净现值率
分
NPV——净现值
析
Ip——投资现值
..
16
例1 某项目的各年现金流量如表所示，试用净现值指标 判断项目的经济性（ic=15%）
年序
0
1
2
3
4~19
20
投资支出
40
10
经营成本
房
收入
17
资
分
析
..
13
一、静态指标
与投资方案比选密切相关的静态指标主要有两种。
1.差额投资收益率
房
差额投资收益率也称追加投资收益率，就是单位
地
追加投资所带来的成本节约额。其计算公式为：
产 投
R C1 C 2 I 2 I1
资
分
式中：△R——差额投资收益率 C1，C2——两个比较方案的年成本
析
I1，I2——两个比较方案的总投资
资
F
F
F
A
F
F
分 =-40-10×0.8696+8×0.7561+8×0.6575+13×5.954×0.6575+33×0.0611 =15.52（万元）>0
析 由于NPV>0,故此项目在经济效果上是可以接受的。 返回
..
17
例2 某企业拟购买一台设备，其购置费用为35 000元， 使用寿命为4年，第4年末的残值为3 000元，在使用期内， 每年的收入为19 000元，经营成本为6 500元，若标准折
资
产量是否相同等实际情况，选用适当的比较方法和
分
评价指标。
析
..
6
四、投资方案的相互关系
假设现在有两个投资方案，寿命年限相同，其他资下表:
房
地
方案
投资额
净现值
内部收益率（%）
A
200
160
30
产
B
300
175
20
投
资
据表判断A、B方案哪个更有利？
分
注意：在多方案选择问题中，除专属每个项目的经济性外，还
分
– 每一投资方案是否可行，仅取决于本方案的经济效益。
析
..
8
2.互斥型方案
• 互斥方案是指一组方案中的各个方案互相关联、互
相排斥，彼此可以相互替代。采纳方案组中的某一
房
方案，就会自动排斥这组方案中的其他方案。
地
产 • 例如，某房地产开发商拟购置设备，可向国内生产
厂家订购，也可以向某外商订货，这一组设备购置
..
14
2.差额投资回收期
差额投资回收期是指通过成本节约收回追加投所
需的时间，亦称追加投资回收期。其计算公式为：
房
地
P I1 I 2
产
C1 C 2
投
式中: P —差额投资回收期
资
I1， I 2 —两个比较方案的总投资
分
析
C1，C2 —两个比较方案的年成本
..
15
二、动态指标
1.净现值率（例1）（例2）
资
度。
分
投资决策的是指，就在于选择最佳方案，使得 投资资源得到最优配置。
析
..
4
二、投资方案比选的必要性
投资方案的比选是寻求合理的经济和技术决策 的必要手段，也是投资分析工作的重要组成部分。
房
地
– 投资方案比选是实现资源合理配置的有效途径。
产
– 投资方案比选是实现投资决策科学化和民主化的
投
重要手段。
资
– 投资方案比选是寻求合理的经济和技术决策的必
分
然选择。
析
..
5
三、投资方案比选的依据和原则
投资方案比选可按方案的全部因素计算各方案的
房
全部经济效益和费用，进行全面地分析对比；
地
也可仅就不同因素计算相对经济效益和费用，进 行局部的分析对比。应特别注意个各方案件的可比
产
性。
投
对于不同结构类型的投资方案要按照方案的计算 期是否相同，资金有无约束条件及产出效益和产品
地
无的方案。
产
投 • 例如，亲水概念的住宅项目中，穿流着一条河，河
中建立了一座公路桥之后，原有的简易人行桥就变
资
得可有可无。
分
析
..
11
5.互补型方案
• 互补方案即在一组方案中，某一方案的按受有助于其 他方案的接受，方案之间存在着相互依存的关系。
房
地 • 例如，建一座公寓A和增加一套空调系统B，增加一