九江市房地产市场调研报告2008年08 月第一部分、九江市简况一、地理位置及行政区划地处江西北部大京九铁路与万里长江交汇点上. 位于东经113°57' 至116°53' 、北纬28°47' 至30°06' 之间. 东邻波阳和安徽东至，南接新建、安义、靖安、奉新和铜鼓，西连湖南平江和湖北阳新、通山、通城、崇阳，北望湖北武穴、黄梅和安徽宿松、望江. 为长江黄金水道沿岸十大港口城市之一，也是江西省唯一地沿江对外开放和外贸港口城市.下辖一市九县两区一管理局（瑞昌市, 九江县、武宁县、修水县、永修县、德安县、星子县、都昌县、湖口县、彭泽县，浔阳区、庐山区、庐山管理局）. 全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积18823平方公里，占全省总面积地11.3%.地貌较为复杂,地形变化较大.地势东西高、中间低，南部偏高而向北倾斜，平均海拔32M市区平均海拔20M.中部为鄱湖平原，水网交织；西部为丘陵、山区，九岭、幕阜两大山脉分立南北两侧，绵延耸翠.九岭山最高峰海拔1794M为九江之巅.长江自西向东流经北沿，流域面积3904平方公里，境内长度143公里.九江市行政区划图（图一）、交通发达九江现代水陆空交通网络四通八达.九江港是长江流域十大港口之一，年客、货运量分居长江各港口第二位和第四位.铁路有京九、武九、合九三条铁路相交，铜（铜陵）九铁路2008年02月份已经通车；公路有昌九、九景两条高速公路以及105、316国道穿境而过. 九江机场正在积极运作. 九江是东部沿海开发向中西部推进地过渡地带，是京九、长江两大经济开发带地交叉点，处于极为重要地位置. 从长江流域地格局看，九江是沪、汉两大经济区地结合部，又是长江段赣、鄂、湘、皖四省结合部；从京九沿线看，九江是唯一地水陆交通枢纽，沟通东西南北；从江西省地发展看，九江是唯一通江达海地外贸港口城市，是联结江西全省与长江开发带和沿海开放带地“北大门” .三、自然资源丰富九江已探明地矿种有铜、钨、锡、锑、黄金、萤石等51 种,其中锑、锡、萤石、黄金储量居全省之首，铜居第二，钨居第三。

其他如石灰石、砂、石英砂、大理石、花岗石、瓷土等建筑材料开发潜力很大.森林资源主要分布在修水、武宁两县. 全市活力木蓄积总量1680万立方M.国家重点保护地珍稀树种37种.森林覆盖率43流右.九江水系完整.地表水资源137亿立方M,水资源总量142亿立方M可开发地水力资源33万千瓦.动物资源中有留鸟类115种、两栖类11种、哺乳类20余种.永修吴城镇和星子县地鄱阳湖滨湖草洲和沼泽地带，是良好地候鸟栖息场所. 每年前往越冬地候鸟近130种，其中有国家级保护珍禽白鹤2800余只、天鹅5000余只, 数量居世界首位. 还有不少丹顶鹤、黑鹳、大鸨、白头鹤、白枕鹤、水禽雁和野鸭等. 彭泽桃红岭为稀有野生动物梅花鹿栖息地，现有梅花鹿130余只.1982、1983两年省政府先后建立了桃红岭梅花鹿保护区和鄱阳湖候鸟保护区.水产中鱼类有1 1 0余种，主要经济鱼类有鲤、鲫、青、草、鲢、鳙、鳊、鲥和银鱼等30 余种.四、旅游资源丰富奇特秀美地自然景观和风云变幻地历史文明，使九江拥有众多特色鲜明地风景名胜. 庐山为中国唯一列入联合国《世界文化与自然遗产名录》地“世界文化景观” .以庐山为中心地风景区是京九沿线最大地综合性旅游景区，全区大小景点共300多处，系全国4个重点名胜区之一. 目前，一个以庐山为中心，集名山（庐山）、名洞（龙宫洞）、名城（九江）、名江（长江）、名湖（鄱阳湖）、名寺（东林寺、真如寺）为一体地赣北旅游区系已初步形成.九江市区地图（图二）第二部分、九江市经济运行情况分析一、财政稳定增收，城乡居民收入加快据江西统计局统计分析，2007 年城镇居民人均可支配收入为11272元，增长17.5%，比上年同期提高9.8 个百分点；农民人均纯收入3937 元，增长10.9%，比上年提高2.3 个百分点.在岗职工平均工资达15833 元，增长16.5%，比上年提高8.8 个百分点.2008 年1-3 月份，全市城镇以上单位（不含城镇私营和乡镇企业）在岗职工季平均工资4028 元，同比增长14.0%；全市城镇居民人均可支配收入3082 元，增长1.7%；农民人均现金收入1072元，增长12.4%.二、固定资产投资情况2007 年，九江市城镇以上固定资产投资完成331.57亿元，增长45.0%，增幅比上年同七高23.7 个百分点，增幅比当年前三季分别高出7.2 、7.0 、6.0个百分点.2008年1-3月份全市完成城镇固定资产投资52.02亿元，城镇固定资产投资增速达到31.8%，比1-2月份高出25.1个百分点，超出全年预期25%地增速6.8 个百分点，投资进度明显加快 .第三部分、九江市城市规划发展和住宅建设规划一、九江市城市规划发展九江市政府对于九江地城市定位是：“最适宜人类居住”地现代化山水生态港口旅游城市.围绕着这一目标，九江着力于搞好城市经营，扩大投融资渠道，加大了城建投入.一大批诸如城市中心广场、白水湖和长江大桥桥头公园、甘棠湖和南门湖综合治理、五星级国际大酒店、京九铁路、昌九高速、九景高速以及九威大道、长江大道、滨江路等城市基础设施相继建成，为九江城市化进程快速发展奠定了基础.九江市委八届四次全会提出了“环绕八里湖，建设新九江”地经济发展和城市建设地战略构想.由于九江中心城区东临鄱阳湖，南依庐山，北靠长江，区内水系交错众多，城市发展受限.因此，在新一轮城市总体规划中明确了沿长江岸线由东向西拓展，在两湖（甘棠湖?南门湖——八里湖）之间再造一个新九江地发展方向.随着城市重心地不断西移和基础配套设施地不断投入，一个崭新地城市中心地带有望逐步形成并完善.二、九江市住宅建设规划（一）住房建设年度计划根据《九江市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，规划期内，目前确定地住房建设年度目标为：2007年，高档商品住房建设0.4万套，建设面积53.5万卅，普通商品住房1.8万套，建筑面积144.5万卅.政策性住房建设0.60万套，建筑面积43.5万川；其中经济适应性住房建设0.53万套，建筑面积40.2万卅，公共租赁住房685套，建筑面积3.3万m2.2008年，高档商品住房建设0.4万套，建设面积55.9万卅，普通商品住房1.9万套，建筑面积151.1万卅.政策性住房建设0.63万套，建筑面积45.1万川；其中经济适应性住房建设0.55万套，建筑面积41.7万卅，公共租赁住房786套，建筑面积3.4万m2.2009年，高档商品住房建设0.4万套，建设面积53.5万m,普通商品住房1.8万套，建筑面积144.5万m .政策性住房建设0.61万套，建筑面积49.4万m；其中经济适应性住房建设0.6万套，建筑面积45.5万m,公共租赁住房920套，建筑面积3.9万m.2010年，高档商品住房建设0.5万套，建设面积66.9万m,普通商品住房1.9万套，建筑面积151.1万m .政策性住房建设0.8 万套，建筑面积57.9万m；其中经济适应性住房建设0.7万套，建筑面积53.1万m,公共租赁住房959套，建筑面积4.8万m .按照以上对照，商品房平均每年地增幅并不大，到2010年地建设面积却增加了13.4万m,这说明户型面积地控制已经进入实质性地操作阶段，而经济适应性住房和公共租赁住房等公益福利性住房增幅较高，但绝对值并不大, 这说明市场需求还存在一定地空间.（二）住房用地供应年度计划2007 年，供应商品住房用地105公顷，其中高档住宅用地23.85公顷，普通商品住房用地81.15 公顷，政策性住房用地34.4 公顷，其中经济适用房31 公顷，公共租赁住房3.4 公顷.2008年，供应商品住房用地109公顷，其中高档商品住房用地28.7 公顷，普通商品住房用地80.3 公顷，政策性住房用地36.6公顷，其中经济适用房32.7 公顷，公共租赁住房3.9 公顷.2009年，供应商品住房用地105公顷，其中高档商品住房用地28.4公顷，普通商品住房用地76.6公顷，政策性住房用地40.1 公顷，其中经济适用房35.5公顷，公共租赁住房4.6公顷.2010年，供应商品住房用地115公顷，其中高档商品住房用地31.1公顷，普通商品住房用地83.9公顷，政策性住房用地45.2 公顷，其中经济适用房40.5公顷，公共租赁住房4.7公顷.按照以上对照，住宅和其他用地供应量平均每年地增幅并不大，据此可以看出，整个九江房地产市场地开发量将从粗放式经营向集约化、品质化经营迈进，政府为改变普通市民地住房需求并不一味从量上来衡量，进行新材料、新技术地和新工艺地住房建设是各具备实力地开发企业地主要竞争砝码，这也是房地产发展到当前地一个必然趋势第四部分、2008年房地产整体市场运行环境简述一、市场低迷，降价促销频现2007年新政地频频出台，面对强大地资金压力，为了达到资金快速回笼地目地，采用了各种各样地促销手段.万科首先开始降价，其后众多开发商跟风.在万科开始打折促销之后，全国各地陆续出现了打折行为如有些楼盘号称购房送豪华汽车，或者赠送车位、名牌家具家电等等等，一时间打折声四起.总之，2008年，因开发商地资金吃紧程度不同，市场降价地幅度与表现方式也将不尽相同，降价促销成为2008年楼市地主要表现之一.二、宏观调控趋紧政府抑制非理性地购房需求已见成效.近两年，从紧地货币政策所引发地房贷紧缩、银行存款准备金率提高、加息地影响等因素令中国楼市真正步入寒冬.可以说政府在大幅推出经济适用房、两限房、廉租房等保障性房源地同时，对市场需求进行及时并适当地抑制.2008 年政府将在抑制非理性购房需求方面下更大地功夫. 政府将在抑制非理性市场需求地同时，加强对市场供应方面地整治. 随着90/70 贯彻实施、房产开发过程违规违法查处力度加大、房屋土地使用税地征收等举措都昭示着2008 年中央针对房地产地宏观调控将趋紧.三、开发企业回归理性前几年受房地产价格不断上涨影响，巨额地房地产利润使各房地产开发企业不断拿地，导致地王频现. 目前受市场低迷、政府保障性房源大幅推出等因素地影响，开发商面对比较大地资金压力，拿地趋于谨慎.四、行业洗牌加快随着国家为了应对通货膨胀而不断实施从紧地货币政策地加强，房地产企业贷款地难度日益加大.贷款门槛地提高及市场地持续低迷，给房地产开发企业造成了比较大地压力.在目前信贷收紧地情况下，房地产开发公司优胜劣汰加剧，行业集中度提高. 一部分资质、信用较低地房地产开发商将由于得不到银行信贷支持而逐渐被淘汰，房地产业将迎来新一轮洗牌，行业集中度将逐步提高.五、企业寻求跨越式成长，企业战略不断调整房地产市场地持续低迷、银行贷款门槛提高都给房地产企业带来一定地压力. 面对压力，大型发展商还是中小开发商，为了在竞争中持续发展，都将会投入更多地精力在了解需求、产品创新、改善客户关系等方面，并在这个过程中培养自身赖以发展地持续竞争优势. 企业战略调整将成为企业胜败关键地重要因素之一.第五部分、九江市房地产发展趋势一、总体上看，价格仍呈理性上涨地趋势从目前地九江楼市看，九江楼市还处在房地产发展初期，随着九江生活配套地不断加强、楼盘品质地不断提升，九江楼市有比较大地升值空间. 但随着国家政策地不断出台，如贷款利率地不断提高等，一方面，贷款难度系数地不断加大，致使购房者不断减少；另一方面，国家政策地不断出台导致投资群体减少、置业观望群体不断扩大. 总之，受国家政策影响，市场需求将在不断减少，从而在一定程度上抑制了房屋价格上涨过快，价格上涨速度将有所放缓，价格拉升地难度也日渐加大.二、商品房品质提升，小高及中高层住宅比重不断加大近几年，随着外地地产大户地纷纷进入，丰富九江开发市场地同时，也实现了九江商品房建设品质地大幅提升，城市建设更具规模也更具魅力. 由于九江市中心地块出让地不断减少，受面积限制，在价格地影响下，高层住宅业态成为市中心地房源供应地主体，随着九江市民对高层业态抵触心理地不断下降，小高层住宅地供应比例不断加大.三、城西片区成为房地产开发热点区域随着老城区推盘量地不断减少，城西片区成为开发热点. 由于老城区可供开发地土地量地减少，以及九江市向西拓展城市框架政策地影响，城西片区成为九江市推盘量最大、开发旗帜最鲜明地区域，在这一区域汇集了柴桑春天、慧龙新城、水木清华等多个概念型地产工程. 从整体上引导了九江市居民地居住取向.四、九江市房地产市场运行环境不断转好, 运行机制不断规范2006年地产新政基本上是对今后几年宏观调控地定性，2007年地政策将在2006 年地定性基础上突现张力.2007 年地调控重点将是以调整供应结构为重点，控制房地产投资规模，切实稳定房价. 同时，调控工程立项和土地供应，及时安排并公布当年普通商品住房和经济适用房开发工程，控制套型结构和销售价位，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房地供给. 在2006 年双限土地试探性推向市场地基础上，2007 年在土地市场上双限地地供应将会增多，开发商将面对开发成本和利润挖掘地双向选择，开发投资将更为谨慎而理性.另外，2008 年《整顿规范房地产市场交易秩序》将进入检查落实和建章立制阶段，将对房地产工程开发运作模式产生深远影响，开发节奏将会加快，市场交易更为规范和透明化. 总之，国家政策力度地不断加大，使九江市房地产市场不断健康化、合理化.第六部分、九江市房地产地现状与分析一、总体综述（一）九江市房地产市场发展阶段第一阶段：2000年之前是以九江市本土房地产占绝对市场主题地位，虽然也有部分外来企业落户九江，但都难以形成气候.九江房产市场由于缺乏竞争，还不是一个完全开放地有序地市场，不少本土中小房产公司在这一时期完成了自身地原始积累从而达到了一定规模.第二阶段：2002年以后，外地房地产企业开始进入九江市场、并占具了九江房地产市场地半壁江山，九江房地产市场真正开始出现大发展地情势. 一批来自江浙一带地房产企业进入九江市场.他们凭借雄厚地资金实力，看好了九江房地产发展地前景，纷纷在九江施展拳脚，使得原有九江房产市场格局被打破，外来企业开始占据半壁江山.从这个时候起，九江房地产市场无论是开发公司还是房地产销售，均开始呈现膨胀繁荣发展地景象.第三阶段：2003年以后外来房地产企业纷纷看好九江市房地产市场，外来房地产公司开始大举进入九江市场，并且随着九江本地房地产企业崛起，形成激烈地竞争态势. 同时外来开发商地到来给九江带了先进地开发理念，给九江房地产注入了新地活力，对九江楼盘整体“品质”地提升提供了利好. （二）九江市房地产发展现状九江市房地产行业近年来获得了飞速地发展，可以说目前已经进入了一个快速发展地阶段.就目前九江市地发展格局而言，九江房地产开发呈现出三足鼎立地发展态势，基本可分为浔阳区、庐山区、九江开发区三大板块.浔阳区：浔阳区房地产投资目前主要集中在市中心沿湖一带和滨江沿长江一带，由于土地稀缺,开发量较小，主要以高档景观高层为主，其代表楼盘有南湖国际、浔阳江畔、信华城市花园等楼盘. 从价格上来看，该区域地段位置比较优越，生活配套较为成熟，是九江市房地产价格较高区域，最高住宅单价达到了7000元/卅；庐山区：庐山区地房地产投资目前主要集中在前进路区域.该区域做为老城区住宅建设地延伸区域，受老城区地块稀缺影响，工程开发数量逐渐增多. 其住宅主要以小高层和高层为主，区域主要代表楼盘有莱茵美郡、慧龙新城等等.由于政府行政、企事业单位等都坐落其附近，且紧临火车站，使得这一带近年来成为开发热点，生活配套也日趋成熟，其最高住宅价格达到了4700元/卅，区域均价也达到了3000元/川以上.开发区：开发区地房地产投资主要集中在九龙街一带，这个地区开发量较大，以多层、小高层普通住宅为主，其代表楼盘有龙开御景、水木清华、恒盛上花园等等. 随着九江城市西拓，环绕八里湖建设新九江发展战略地确立，该区域将成为今后九江发展地主力区域.但现在区域内配套设施尚不完善，人气有待结聚.楼盘销售均价在2800元/川左右.二、房地产市场运行情况一）2008年1-8 月份，开发投资增幅回落2008年1-5月份，九江市市房地产开发投资12.38亿元，同比增长6.1%,增幅比去年同期下降41.5个百分点；其中住宅投资8. 55亿元，同比增长3.39%,增幅比去年同期下降60.5个百分点.房屋施工面积259.89万叭同比增长8.5%,增幅比去年同期下降18. 3个百分点；本年新开工面积70.74万叭同比下降17.32%.1-5月份，全市商品房屋销售面积66.1万叭总量同比基本持平，增幅同比下降66.9个百分点.其中期房销售面积35.0万叭同比下降22.3%.5月底，商品房屋空置面积3.12万叭同比增长92.6%,其中一年内空置面积1.57万卅，1-3年空置面积1.49万川，同比分别增长5.3倍和16.4%.（二）商品房价格上涨迅速2006年全市房屋销售均价1282元/川，其中市区均价2178元/ m2.2007年全市房屋销售均价为1884元/ m2.实地调研，目前市中心地段住宅房价大多在3700元/ m —4200元/ m之间，最高住宅房价已经达到4700元/ m以上.2008年第一季度全市销售均价为2857 元/ m.其市中心地段价格在3400元/ m—7000元/ m,最高价格达到了7000元/ m.三、九江市主力楼盘基本信息（一）浔阳区楼盘山区发区场分析①2008年土地交易情况2007年受国家政策影响，地块出让较少.九江市共公开出让土地8宗，合计865.25亩，成交额41852.2636万元.土地成交面积 较2006年明显下降，成交均价为 84.4025万元/亩，较2006年有所降低.2008年1月份至8月份，九江市公开出让土地 20宗，合 计1254.4085亩，成交总额为71108.7275万元，成交均价为56.69万元/亩，较2007年土地成交均价有所降低.成交示数 出让面积（亩） 成交总额（万元） 成交均价（万/亩）2005 年 13 1464.21 61517.13 42 2006 年 26 725.16 66459.27 91.65 2007 年 8 865.25 41852.2636 84.4025 2008 年（1-8）201254.408571108.727556.692006年土地出让单宗面积明显下降，与前两年相比，土地出让逐渐平衡，没有出现超大面积地地块.但单宗地块地成交均价大幅上升，处于150万元每亩以上地地块增多，达到了 13宗，占总量地50%其中最高地价已达到300万元/亩.2007年受新政影响，土 地交易数量明显减少，交易土地数量为8宗.这说明各开发企业，在新政地影响下，观望气氛比较浓重，导致部分土地流拍 .2008四、九江 市土地市高品质水岸生活元素年，土地交易数量为20宗，较2007年有所上升，但成交均价有所下降•这说明2008年部分开发商在经过2007年地市场低迷后，看好九江房地产市场，纷纷拿地.（二）2008年土地出让成交情况截止日期：2008年08月20日从2008年1月份-8月份地土地出让情况来看，土地成交数量为20宗，土地出让数量较2007年有所上升，这也说明在九江土地市场在经过2007年下半年，特别是第三季度地短暂低迷后，开始逐渐升温.其土地出让特征主要表现为：①商业用地占有比例不断增大，商业地产及写字楼物业形态占有比例地不断上升.②大面积地块出让较少，住宅用地出让单宗面积较小.③受市场低迷影响，开发商拿地都较为谨慎，参与竟标地开发企业较少，最终导致土地成交价格较低，部分地块以起始价出售第七部分、结论一、受国家政策影响，房地产开发企业面临严峻考验，客户购房前期压力也越来越大2006 年地“国六条”，到2007年多次加息及存款准备金率地不断提高，可以预见国家对房地产地调控越来越明显，一系列地政策性规定对开发企业地生存和发展起到可至关重要地作用，同时对开发企业地准入门槛、资金和技术实力地要求也越来越高.为响应政府一系列政策，各大银行出台了一系列政策性措施，如贷款利率地不断提高，都给群众地具有投资心态地客户端带来一定地压力，甚至有对楼市不看好地客户把资金从楼市抽走转向其他投资渠道. 另外，连续地加息给许多初次置业者带来一定地资金压力，使他们滞后置业计划，对于改善居住条件地潜在客户也敲响了警钟，迫使他们改变或中止购房计划.二、在短期内，房地产市场持续低迷. 长期看好房地产市场.在短期内，受国家政策影响，当前市场购房者观望情绪已经形成，炒房力量受到重创地同时，自住性和改善性需求也在下降，市场需求萎缩，交易下降，房价同比增幅下降，开发商资金链绷紧已成定局.从房地产长期来看，随着房地产价格理性地回归，受政策因素影响抑制地刚性需求得到爆发，房地产市场将不断升温.三、从九江楼市价格地总体上看，价格仍呈现不断上涨地趋势. 但受政策、等因素地影响，价格上涨速度有所放缓，但局部市场房地产价格有所松动随着国家政策地不断出台，如贷款利率地不断提高等，一方面，贷款难度系数地不断加大，致使购房者不断减少；另一方面，国家政策地不断出台导致投资、置业观望群体不断扩大. 总之，受国家政策影响，市场需求将在不断减少，从而在一定程度上抑制了房屋价格上涨过快，价格上涨速度将有所放缓，价格拉升地难度也日渐加大. 九江楼市在经过一个比较长时期地低迷之后，部分开发商面临比较大地资金压力，为了达到资金地快速回笼，开始采用促销地方式加快房源地快速去化，其主要表现为开发区、庐山区等城郊楼盘如慧龙新城以9.6折地价格出售、弘雅新苑推出特价房2888元/卅等等，作为市中心区部分楼盘价格依坚挺，价格并没有松动迹象，这也说明了地段稀缺、品质较高地楼盘依然受置业者青睐.四、城西新城区和庐山区地发展区域将成为九江市房源地输出主导，片区内部地竞争力将不断上升随着老城区土地出让地不断减少，配套设施地不断完善，老城区地地产运营模式将由住宅形态逐渐向商业形态转化，复合型工程模式形态。