长虹桥堵车问题较严重 地块东侧规划路修通到
北侧 北侧小区的入口问题
用地分析
地块分析
A区——景观好，相对安静 B区——开放性强，形象价
值高，有噪音影响，适宜 偏商物业 C区——私密性差，北侧、 西侧形象差， C区不适宜 摆放建筑，而适于作内部 园林
用地分析小结
位于几大商圈间，区域特征相对“模糊” 交通方便，邻城市主干道，形象价值好 私密性差，有噪音影响 东侧有较好的景观条件 北侧、西侧的现状保留建筑有遮挡影响，形象较差 地块较方正
朝青项目报告
汇报框架
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分 第七部分
核心定位结论 项目分析 综合分析 专题研究 定位结论 经济测算 概念设计
第一部分 核心定位结论
我司建议本项目地块适宜作住宅产权写字楼 和酒店式服务公寓两种物业类型，具体的定 位有两种： 住宅产权写字楼 住宅产权写字楼＋酒店式服务公寓
全国宏观市场分析
2004年上半年，加强宏观调控已取得明显成效 预计下半年主要经济指标将继续平稳回落，下半年经
济增长业将呈现回落态势
北京房地产总体市场
2004年1季度原综合价格指数走势
•
政策变化多，对房地产
110 105 100
市场会产生一定的影响
95 90
85
80
• 房地产价格继续上涨
75 70
12 341 2341 2341 234 1234 1234 123 41
区域市场分析
朝阳公园区域
纯居住为主 主打景观概念 容积率较高 单价高 户型面积相对偏大 精装修 有一定的投资客户 有一定的外籍客户
项目名称
物业类 型
棕榈泉国际公寓 公寓
公园大道
公寓
维多利亚公寓 公寓
京达国际公寓 公寓
周边建筑物遮挡——北侧、西侧均有建筑物遮挡，对 形象有负面影响
用地分析
区位分析
通广大厦
农业部
办公
盈科中心 政区府域机构成熟 朝阳区法院
京朝大厦 团结湖大厦
涉外性强农展馆北招京待画所院二部餐厅
兆龙饭店 景观较好 润滑湘菜馆
天益宾馆
餐饮
麦当劳
中国文联宾馆 特点“模糊骆驼”亭日本科理
饭店
凤凰宾馆
十八汤火锅
住宅产权写字楼
开发相对稳妥，操作难度相对小，市场空白点 要求性价比高，利润空间有限，预售性较差
住宅产权写字楼＋酒店式服务公寓
高标准客房，酒店式服务，统一管理，利润较大 引入酒店管理公司，经营风险
第二部分 项目分析
项目特性 用地分析 规划条件分析 开发商分析 成本分析 市场分析
项目概况
北侧
本项目位于东三环外团 结湖公园北侧，农业部 东侧
东临朝阳高尔夫俱乐部， 西临农业部，北临农业 部宿舍楼，南临农展馆 南路
本项目占地面积1.07公 顷，总建筑面积约7.05 万平方米
项目特性
小盘，规模小——可支持“新、奇、怪”的产品
位于“高档”区域——项目成本较高，档次较高 交通方便——支持商务功能 紧邻城市主干道——形象价值高，有一定噪音影响 有一定景观优势（高尔夫球场）——支持打景观概念 的产品，户型上能做出相应的亮点
19491 5500 10000 150~170 三居
主力户 型总价 180万 240万 215万 212万 429万 170万
装修
精装 精装 精装 精装 精装 毛坯
区域市场分析
朝外工体区域
综合项目多 居住物业类型多样 均价较高 户型多样 大户型公寓市场表现较差 投资客户比例较大 外籍客户比例较大
北京GOLF公寓 公寓
龙阁
公寓
规模
在售面积
单价
主力户型 面积
主力 户型
250000 5000 16000 170~190 三居
250000 16000 13000 180
40000 36000 15800 120~150 三居
90000 6000 12500 140~180 三居
88000 7000 16200 260~270 三居
项目名称 物业类型
光彩国际公寓 铂宫
朝外M EN
公寓 商住 酒店式公寓
规模
160000 200000 70000
在售面积
单价
主力户型 面积
主力户型 总价
48000 16000 270
435万
45000 17000 230-250 350万
3500 14300 120
171万
装修
精装 精装 精装
昆泰国际中心
加上前期费用、建安费用、以及其他 相关费用，地上建筑面积的单方造价 在10000元/平方米左右
中高档次的产品
市场分析
宏观市场分析
区域市场分析
• 朝阳公园 朝外工体 CBD 三元桥
细分市场分析
居住类物业
大户型 一般户型 小户型
偏商类物业
写字楼 商住公寓 酒店 服务式公寓 商 业
宏观市场分析
规划条件分析
规划建设用地面积：10716平方米 代征道路：2800平方米 总建筑面积：70459平方米（地上51572平方米） 建筑限高：60米 容积率：4.81（容积率变化对利润敏感）
容积率 税前利润（万元） 税前成本利润率
4.81 17084 31.75%
3.85 8981 18.69%
2.89 877 2.07%
2.46 -3175 -8.06%
规划条件分析
根据日照分析，项目 可以统一作成61米
按首层4.5米，标准层3 米计算，可以做到 19层。
开发商分析
多种物业可能性的考虑 利润/快速回收资金 以销售为主 品牌
成本分析
土地开发费用和基础设施配套费用按 地上建筑面积分摊为4790元/平方米
国检宾馆 润丰旅馆
医院
妇产医院 爱康医院
公园
交通旅社 团结湖公园
体育
朝阳区体育馆 高尔夫俱乐部
用地分析

交通分析
东三环、东四环 农展馆南路、朝阳北路 地铁10号线 多条公交站线 长虹桥堵车问题较严重
朝外大街
农展馆南路 朝阳北路
朝阳路
东二环 东三环 东四环
用地分析
交通分析
农展馆南路由西向东需 调头
公寓、酒店 式公寓
公寓22000， 酒店式公寓
42000
8800
65
60
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97- 97- 97- 97- 98- 98- 98- 98- 99- 99- 99- 99- 00- 00- 00- 00- 01- 01- 01- 01- 02- 02- 02- 02- 03- 03- 03- 03- 04-