酒店设计中存在的十大问题酒店设计是一门科学，对酒店建设及营运成本高低、投资与经营成功与否关系十分重大。

由于一些投资者、设计者不重视或不懂酒店的规划与设计，致使酒店设计中存在很多问题。

总体来看，这些问题的典型表现有十大类：1．无中生有酒店设计前，必须先完成市场调研、酒店选址、酒店定位、酒店规模档次确定、项目可行性分析等工作。

有的投资人没有认真好做总体设计的前期工作，就直接开始了酒店设计工作。

有的投资人仅凭参观了几家酒店的感性认识，就拍板投资建新酒店，设计单位没有介入到酒店筹建的初期阶段。

2．金玉其外有的酒店外观很漂亮，但内部功能规划、装修与装饰设计等一塌糊涂，设计很不专业，实用性很差，更缺少艺术性。

酒店开始运转后就要开始敲敲打打，不断地形成不该花费的改造成本或“二次投入”。

有的酒店甚至连弥补原设计缺陷（如配比失调）的机会都没有，终身遗憾。

一个很重要的原因就是设计师不懂酒店管理的需要和各种设施的功能，没有从酒店特有属性和消费者的消费需求出发，而是从纯建筑艺术的角度进行设计的。

也有的设计图纸过于轻率和简单，如没有高度重视酒店客房的设计.只当成是标准图例的简单组合，客房家具等也都没有进一步的详细配套设计。

3．偷换概念由于酒店项目投资巨大，国家政策从宏观上限制楼堂馆舍的建设。

因此，一些国企或政府部门、事业单位等投资人就以培训中心、活动中心、接待中心、综合服务等名义立项并建造，建成后再改造成为酒店。

这类酒店往往是像酒店而非酒店，许多建筑结构、设施设备、功能布局等等都不能满足酒店专业经营的需要，先天不足，但后天已经无法改动了。

4．全盘模仿设计新酒店没有因地制宜，也没有与满足酒店经营和消费者的需要相挂钩，只是单纯模仿某一家酒店或综合模仿多家酒店，甚至继承了原有设计的一些错误地方（如电视柜、前台接待高台等），导致只是某一酒店的复制，酒店外观设计和功能设计千篇一律，毫无进步与创新。

5．文化沙漠酒店可以为顾客创造多种文化：建筑文化、服务文化、管理文化、产品文化。

但现在很多新建酒店的设计缺少主题，过分追求时尚，是大量资金、新产品、新材料、新技术的堆砌和拼凑，整个设计没有灵魂、没有特色，甚至局部装饰与酒店的整个氛围很不协调。

大部分酒店用品也都没有经过专业的系统的设计，而是由供应商设计或直接从市场上采购，因此多为通版产品。

通版产品能满足产品的基本功能，但无法形成特有的产品文化。

很多设计西化现象突出，没有很好地反映我国传统文化和当地文化。

6．单兵作战就酒店设计本身来说，其分工是极其精细的。

在发达国家，有规划、市政、金融、市场、设备、消防、灯光、音响、室内建筑、装饰、艺术等至少十几个门类的专家和专业技术人员来参与设计，甚至还有管理顾问、餐饮专家和保险公司的介入。

建一家酒店涉及到的用品、设备和材料多达数万种，每一种都要有精通的行家来选择和处理。

”实际上，我国新建酒店的设计多由一个设计单位负责设计，而多数情况下往往成为某设计师牵头负责，再搭配1－2名新手作为助手。

由于设计力量单薄，设计图纸常常就漏洞百出，很难出精品设计。

7．缺少统筹酒店设计包括功能布局及分区设计、总体规划与设计、建筑设计、内外景观及园林设计、室内装修设计、机电与管道系统设计、标志系统（VIS）设计、交通组织设计、管理与对客服务流线（程）设计等内容。

我国往往是由多家设计单位分项进行设计，再由多个施工单位进行施工，这些设计和施工没有进行系统性统筹，多数情况为建设指挥部简单审阅即获通过并实施。

8．老板视角很多设计师并不熟悉酒店的经营管理和顾客需求，也不以满足酒店经营管理和客人消费需要为设计理念，在设计酒店时往往只从酒店投资人的角度思考问题，以能够达到老板（投资人）的满意为最终设计目标。

其结果一是许多设计项目客人却并不满意，如某酒店客房面盆板下面的设计的三个抽屉，客人可能一次都不会使用；二是缺乏前瞻性。

如果只从为业主省钱的目的出发完成酒店的前期设计，就容易忽略长期的使用价值。

因为尽管有时可以利用设计技巧来节省短期投资成本，但从长远来看，反而会增加维修拆改的成本。

9．个人意志有的投资人（包括一些上级主管领导）将个人的意志、特殊喜好，强加到酒店设计中来，违背了酒店经营管理的客观需要。

10．旧人新衣投资人没有进行系统研究和设计，把原有的建筑物，或招待所、老店等修修补补，进行包装，改造成新酒店，“侏儒、西装、瓜皮帽”，整体上距离现代酒店的要求相去甚远，有待进一步设计和改造。

大酒店的局部更新改造也存在此类问题，改造的效果与整体不协调、没有一步到位，仍然需要继续改造。

/u/andywon/index.html向勇--五星级酒店的筹建要点发布时间:2009-05-13 21:12来源: 作者:向勇目前，全国各地的高星级酒店兴建热一直持续，同房地产住宅相比，受到的金融危机的影响也小得多，一些投资人想投资兴建高星级酒店，但自己又不专业，请人来做，自己也应该对高星级酒店进行一些了解，愿我这篇文章能给出一点点帮助，有疑惑之处愿与大家共同探讨。

一、建立五星级酒店的目的：1、平台与桥梁的作用：高星级酒店是少数人才能拥有的重要的政治、经济平台，是与政界、商界及其他领域沟通的桥梁，通过它可以融资、可以完成一些“高难度”的动作。

2、树立企业的品牌：国内较有规模、名气的大型集团或企业，都有自己的高星级酒店，通过这个最扯眼、最直观、最有说服力的窗口来展现本企业的品牌、形象、实力、企业文化。

尤其现在众多的房地产开发商都认识到了：房地产本身很难形成品牌，哪怕是几十万平方米的小区建设都很难形成品牌，但高星级酒店在市场上很容易形成品牌，所以，考虑到建立企业的品牌，考虑到提升所要开发的住宅及周边区域的整体价值，在开发建设住宅小区的同时建设高星级酒店。

3、投资新建高星级酒店还有其他的益处：首先是投资的稳定性比较强，相应来说风险相对不大；其次是成长性好。

虽然酒店投资是资金密集型投资，但是总体来看成长性比较好；最后是现金流的作用。

酒店的经营会形成稳定的、较大量的现金流.从企业经营的角度来说，现金流比利润还重要!正是这个现金流效应，使很多酒店的投资商即使暂时亏损也要继续经营。

二、酒店的投资成本及回报分析：1、按照建筑单位面积的价格（不包括买地的钱）：五星级酒店一般为：9000—10000元/m2，（四星级酒店一般为：7000—9000元/m2；）2、按照客房总数计算：五星级总造价=房间数×150万元/间3、以酒店总建筑面积均摊至客房，则每间客房所占建筑面积为：五星为120m2～180m2，（四星为90m2～110m2）4、投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%；5、中国的五星级酒店投资回报率能达到8%或9%就不错了，一般投资回报周期为15-20年。

三、选择建立五星级的类别：是商务酒店兼带一般会议功能酒店？纯度假型酒店？度假兼会议型酒店？酒店类别各项功能所占基本比例（按突出的比例程度表示）餐饮娱乐休闲会议会展住宿商务酒店★★★★★★☆☆★☆☆☆★★★☆☆☆☆☆★★★★度假酒店★★★☆★★★☆★★★★★★☆☆☆☆☆☆★★★★商务会议型酒店★★★★★★☆☆★☆☆☆★★★★★★★☆★★★★商务会展型酒店★★★☆★★☆☆★★☆☆★★★★★★★★★★★★四、选址——可行性调查报告（自己做，同时请酒店专业人士做，然后对比）——酒店建造成本的大致分析五、组建自己的一个酒店专业筹建团队——请酒店专业装饰设计公司出设计方案：在这个过程中，要详细分析：1、酒店档次、类别的确定；2、各服务项目功能的名称、功能布局、各占建筑面积比例；3、各项硬件满足五星级星级评定硬件要求、满足经营管理便捷并最大程度降低管理成本、满足人性化和舒适化、最大化地创造利润、最科学地控制能耗等五大项要求；4、第3项的具体实施方案；5、预期未来5—10年内的发展需求，做好各种管线的预留、预埋；6、形成酒店初步设计方案后，找一家建筑设计院按照此酒店初步设计方案做酒店建筑设计方案（水、暖、电、土建、结构图纸）——会审——酒店专业装饰设计公司出酒店装饰深化设计方案——会审——将装饰深化设计方案递交建筑设计院，由建筑设计院统一出施工图纸（各专业蓝图）——开始施工，同时酒店专业装饰设计师及各专业工程师跟踪现场，及时解决问题。

7、具体的操作：★施工总体计划的制定：☆土建，5万平方建筑面积的施工期一般为13-15个月（在北方，要考虑冬天冻土期、春节放假的影响）；☆封顶后，按先后顺序，开始是中央空调管道、给排水、消防、强电、弱电、外立面施工，前面几项可以部分交叉作业，给排水及消防都打压试水后，最后才是内装，内装一般为13个月左右；★土建施工队伍的选择：☆资格预审——具备甲级资质，修建过酒店类建筑等等，当然，这些都是可以挂靠的，最关键的是要考察其是否有经济实力，若自己公司一点现金都没有，纯粹靠甲方按进度拨款，那将会严重影响施工进度的；☆甲方在与乙方（土建施工承包单位）签订合同时，一定要注明：甲方在向乙方拨付施工进度款的同时，在乙方所聘用的建筑工人工资支付问题上，乙方必须按与建筑包工方所签订合同中约定的工资支付方式执行，甲方有责任进行监督，否则甲方有权利暂时中止向乙方划拨施工进度款。

建筑工人因工资不能得到及时支付而停工或堵政府大门的事例在全国都有发生，我所在筹建的五星级酒店工程上就发生过一次，作为甲方，我公司按合同约定，根据实际施工进度向乙方划拨了工程进度款，但不知道是乙方战线太长了而东挪西用了呢还是补其他的窟窿，反正就没有及时给建筑工人发放工资，于是就引发了停工、堵市政府大门的事件。

一时间，舆论的矛头都指向了我公司，其他的房地产公司看着笑话，不明真相的还以为是我公司经济实力有问题或是老板心太黑，着实把老板给气得够呛！目前，国家有相关规定，建设方和承建方都必须按一定比例向政府有关部门预交民工工资保证金，就是担心出现民工干了活拿不到钱，甲方推乙方，乙方推他方的事件发生。

在这个问题上，我所在的房地产公司也遇到过问题：按规定公司向政府有关部门足额交纳了相应的保证金，但承建方却拿不出钱来交，催一次二次，答应了就是没有钱交，于是，甲方的开工证就没法办，没开工证，在银行办理贷款的手续就进行不下去。

由此可见签订合同前考察土建承包方的真实经济实力是多么关键！★土建施工的进度、质量的监督和管理：☆要求乙方做出切实可行的施工组织设计；☆甲方的现场监理工程师要监督乙方各阶段在工地的实际施工人数，是否按照计划实施，能否完成进度要求，发现问题及时反馈；☆甲方现场工程师应该针对施工进度做出奖惩制度：完成则奖，延后就罚；☆甲方现场工程师还应该针对监理公司制定奖惩制度：认真履行职责的则奖，若我方发现问题而监理方置若罔闻或走马观花或睁只眼闭只眼的则坚决处罚或更换监理公司。