3年
1年
1年 1年 1年 2 个月 1 个采暖期或供冷期 1年 6 个月
入住验收注意事项
主体结构
室内楼梯面
装修部分
电气
给排水
层面（天台）
1、墙 、 1、 地 面 有 无 空 鼓 、 裂 1、 门窗应安装平正、牢固、无翘渠弯 1、 电气线路安装是 1、 管道应安装牢固， 1、 平层面应有隔
梁、柱
缝、脱皮和超砂等缺
1、停车收费
地面车位136个，地下半地下车位351个，经 营年收入估计15万元。
2、营业用房
由开发商提供80平米经营用房给物业管理公 司经营，用以弥补物业管理费的不足，经营年收 入估计3万元。
3、特约服务
共74项，详细内容见物业手册。每年估计收 入6万元。
考虑到入住率和收缴率问题，总收入应该没有 预期的高。但是，三项服务收入约24万元可以保证 长江之家物业管理公司收支平衡，略有赢余。
10 11 12
项目
内容构成
费用金额
土建、水电、特种修理养护 每平方米小修费1元/年
100000元
路面沟管修理养护
按小修费的40%测算
40000元保安人Fra bibliotek成本配备16人
188784元
保洁人力成本
配备6人
49248元
绿化人力成本
配备4人
32832元
公用水电支出
按户分摊
0
日常绿化养护
每平米0.50元/月
他服务项目
创立“全国物业管理优秀住宅小区”
额外提供的无偿服务 具有管理特色的服务
共 23 项。详见《物业管理手册》 点滴管理、透明管理、绿色管理、人性 化管理、零干扰管理、德式风格管理、 独特的社区文化、环境文化
我们的服务
业主权益维护
入住前 入住期间 装修期间
日常居住期间
空置房管理费、预收管理费
效。
管道排水必须顺
渗漏
漏。
有脱皮、漏刷现象。
畅。
业主入住程序 返修 整改
入住或办理装修手续
签订《入住协议书》、《业主公 约》、《委托银行代收费用合同
书》，发放钥匙，供水电
核对水、电表底数
验收楼宇 核收各项费用
查验有关资料，填写《住户情况 登记表》，派发《住户手册》
备齐入住资料
入住
施工队交回《临时人员出 入卡》，管理处退回押金
施的操作值守。
公共设施设备 管理
负责管理范围内公共配电、给排水、电梯、 消防、水泵、中央空调、公共卫生间、公共照明 等公共设施设备的维护保养，保证正常运行。
绿化管理
负责管理区内的绿化美化，绿化物定期修 剪、施肥、浇水、治虫。
委托合同中约定的其他服务项目
表三：深科承诺的物业管理服务内容
国家规定内容
委托合同中约定的其 通过 ISO9002 质量体系认证
形、开关灵活、门窗缝隙严密；
否牢固、顺直，
控制部件启闭灵
热保温措施；
无明显
陷 ， 接 缝 处 均 匀 顺 2、 门户钥匙是否与各类门对应；
连接点必须紧密
活，无滴漏；
2、 平面应有组织
裂缝现
直，无缺棱掉角；
3、 墙面抹灰应表面平整，不应有空鼓、
可靠；
2、 卫生间、厨房内的
排水、出水口、
象； 2、 卫生间、阳台、上下
长江之家业主培训会
江苏弘辉房地产开发有限公司 深圳科技园物业管理有限公司
二○○○年九月
欢迎您参加长江之家业主培训会！
You are welcome！
目录
我们的服务 我们的承诺 我们的现实环境
我们是谁
我们是谁
深圳科技工业园物业管理公司成立于1993年， 目前拥有各类专业技术员工280多人，管理人员 具有大专以上学历者占90%，其中中、高级职称 者70余人，是国内首屈一指的具有丰富经验和专 业素质的甲级物业管理公司。1999年，公司通过 了ISO9002国际质量认证。
入住验收、确认计费表读数 装修交费项目、阅读遵守《装修管理规定》、《装修施工队治安 责任书》 交费项目：物业管理费、居住自用水电费、分摊的电梯水泵中 央空调等机电设备运行电费、分摊的公共水电费、停车服务费、 供暖费等；
保修期限
屋面防水 墙面、厨房和卫生间地面、 地下室、管道渗漏 墙面、顶棚抹灰层脱落 地面空鼓开裂、大面积起砂 门窗翘裂、五金件损坏 管道堵塞 供热、供冷系统和设备 卫生洁具 灯具电器开关
业主装修程序
限期整改
装修工程验收
阅签《装修工程施工队治安责任 书》、《装修施工人员登记表》，
办理《临时人员出入卡》
核收应缴费用
消防审批 是否需要消防部门审批
业主备齐有关装修审批资料到管 理处填写《装修申请审批表》
谢谢大家！
Thanks！
踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就 未来。20.11.2720.11.27Friday, November 27, 2020 弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。01:58:1701:58: 1701:5811/27/2020 1:58:17 AM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.11.2701:58:1701:58Nov-2027-Nov-20 重于泰山，轻于鸿毛。01:58:1701:58: 1701:58Friday , November 27, 2020 不可麻痹大意，要防微杜渐。20.11.2720.11.2701:58:1701: 58:17November 27, 2020 加强自身建设，增强个人的休养。2020年11月27日 上午1时 58分20.11.2720.11.27 追求卓越，让自己更好，向上而生。2020年11月27日星期 五上午1时58分 17秒01:58:1720.11.27 严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020年11月 上午1时 58分20.11.2701:58November 27, 2020 重规矩，严要求，少危险。2020年11月27日 星期五1时58分 17秒01:58:1727 November 2020 好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。上 午1时58分17秒 上午1时58分01:58:1720.11.27 每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.11.2720.11.2701: 5801:58:1701: 58:17Nov-20 务实，奋斗，成就，成功。2020年11月27日 星期五1时58分 17秒Fr iday, November 27, 2020 抓住每一次机会不能轻易流失，这样 我们才 能真正 强大。20.11.272020年 11月27日星期 五1时58分17秒20.11.27
谢谢大家！
表三：国家规定的物业管理服务内容
包括小区内道路、绿化带、公共场地及楼内
清洁卫生管理
公共楼梯、走道、电梯间等公共部位的清扫保洁， 垃圾的收集清运，水箱（池）的定期清洗消毒，
化粪池的定期清淘，外墙的定期清洗等。
实行 24 小时保安值班巡视制，负责管理区
公共安全管理 内公共安全秩序的维护管理和消防、保安监控设
近年来，公司通过实施品牌战略，管理水平、 经济效益、公司形象均有大幅度提高，所管理物 业多次获得国家建设部颁发的“全国城市物业管 理优秀示范小区”称号。1999年，公司成为江苏 省第一家物业管理中标单位。
我们的服务目标
创造自然与人文和谐 尽享现代文明服务的居住典范
我们的服务理念
高科技、高素质、高效率的服务标准 国际化、人性化、本地化的服务宗旨 舒心、放心、安心的服务原则
结论
1、单纯靠收取物业管理费远远不足以弥补日常 费用支出。
2、如压缩工作人员、减少维修养护以节省费用， 其结果必然是降低服务水平和服务质量，侵害业主 利益。
3、如请求开发商补贴，则可能使物业公司隶属 于开发商，无法真正保障业主利益。
4、如增加物业管理费用，则无形增加了业主经 济负担。
我们的承诺
对物业管理费的解决办法
裂缝和起泡现象；
2、 插座是否有电，
排污管应分设，地
檐沟、落水管
2、外墙无
水 管 道 接 缝 是 否 紧 4、 地面砖应表面洁净，粘贴牢固，无
是否缺相，开
漏、排污管接口、
应安装牢固，
渗水现
密，不应有积水，不
缺棱掉角；
关、灯管是否有
检查口不得渗漏，
接口严密，不
象。
允 许 有 倒 泛 水 和 渗 5、 油漆、刷浆应色泽一致，表面不应
我们的现实环境
表一：南京市物业管理等级收费标准
单位（建筑面积）：元/m2·月
普通多层住宅 普通高层住宅 多层公寓 高层公寓商住楼 别墅 高层写字楼综合楼
一级 0.15 0.20 0.30 0.60 1.50 4.00
二级 0.20 0.25 0.40 0.80 2.00 5.00
三级 0.25 0.30 0.50 1.00 2.50 6.00
180000元
固定资产折旧
暂时按每年2万元折旧
20000元
其他管理人力成本
102600元
小计：713464元
营业费用
按1-9项费用的3%计提
21403.92元
管理费用、财务费用
按1-9项费用的3%计提
21403.92元
税金
按总收入的6%（约）计提 36000元
全年总计： 792271.84元
（小区面积暂以十万平方米计）
四级 0.35 0.40 0.80 1.50 3.00 7.00
五级 0.45 0.50 1.00 2.00 3.50 8.00
（假设小区规模10万平方米，物业管理费标准为0.50元/m2·月， 收缴率、入住率均为100%，则全年收入为60万元）
表二：南京市物业管理全年费用测算
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9