明发商业广场营销思考
20xx年6月
爱情故事
红海中，如伯何爵天地以合嘉定理北 价格保方舟量时代 求生？
悠活城
嘉福汇
酒店式公寓：
嘉定西
铂悦818
在售16个 可售3000套 商业：
在售13个 可售10.9万㎡
嘉定新城酒店式公寓及商业
新城香溢澜庭 保利星海屿 晶鼎
阳光城新界
旭辉华庭 旭辉华庭
保利天鹅语白银路
450 418
400
350
300
250
200
150
100
50
36
0
1308
55
45
34
1309
1310
5
爱情故事
21
10400
7（10536） 2（10320） 3（10493） 6（10349） 3（9858）
4
伯爵天地
15
14800
7（14744） 2（15125） 3（15017） 1（14996） 2（14491）
3
旭辉华庭
9
13100
2（12983） 0（-） 5（13004） 1（13392） 1（14037）
板块
毛坯价格 区间
存量
老城
1050014000
1089
热销项目 方舟时代
1-5月成 交量
1-5月成 交均价
装修与否
481
11800
毛坯
新城
白银 路
合景峰汇
嘉定新 城
马 陆
阳光葡提
新城
1090014200
阳光葡提公馆 970
合景峰汇
357 200
14200 10900
毛坯 毛坯
南翔
1500018000
40
龙湖蔚澜香醍
76
12300
21（12198） 13（12394） 18（12255） 12（12766） 12（12155）
15
晶鼎
33
16700
2（15888） 8（18002） 4（17118） 12（16346） 7（15840）
7
嘉福汇
25
14700
8（14058） 4（15044） 10（15320） 2（13473） 1（13436）
895
旭辉U天地
596
15220
毛坯
旭辉U天地
单位：元/㎡ 套 数据来源：CRIC 时间截止至2014.5.31
菁英逸品
南
嘉峰汇
翔
南翔
世盟壹天地
嘉定新城酒店式公寓成交
项目名称
1-5月成交量
1-5月成交均价
14年1月
14年2月
14年3月
14年4月
14年5月 1-5月月均流量
方舟时代
481
11800
31（11576） 26（11310） 148（11689） 178（12012） 93（11862）
450
400
386 14,287
350
14,567
300
250
200
150
112
100 49
50
0 1401
1402
供应套数（套）
14,362
14,086
13,403
83
48
60
1403 成交套数（套）
1404
1405
成交均价（元/㎡）
总价较马陆公寓便宜30-40%，极具性价比
15,000 14,000 13,000 12,000 11,000 10,000 9,000 8,000
350
322
300
11,576
250
11,310
11,689
200 148
150
100
50
31
26
12,012 178
11,862 93
13,000 12,000 11,000 10,000 9,000 8,000 7,000 6,000
0 1401
1402
1403
1404
1405
5,000
供应套数（套）
1 PART
望——看市场，压力山大
1.1 酒店式公寓市场借鉴 1.2 商业市场借鉴
酒店式公寓竞争格局
老城
伯爵天地
悠活城
嘉定 西
嘉定北 嘉福汇
爱情故事 铂悦818
新城香溢澜庭
晶鼎
方舟时代
旭辉华庭
蔚澜香醍
整体供大于求 价格12700元/平方米、流量12000平方米/月
办公产品多以酒店式公寓产品面市
但是红海也有胜出者
95
阳光葡提公馆
357
14200
113（14290） 50（14549） 83（14362） 48（14086） 63（13396）
71
合景峰汇
200
10900
39（10734） 35（11072） 43（11151） 26（11195） 57（10727）
40
新城香溢澜庭
122
15000
0（-）
0（-） 55（15099） 56（14899） 11（14950）
蔚澜香醍 蔚澜香醍 合景峰汇
天林商业
白银时代
合景领峰
湖畔阳光
新城金郡
嘉定新城
绿地秋霞坊
永润星辰
阳光葡提
绿地嘉年华
马陆
旭辉U天地
格局与现状
酒店式公寓 商业
菁英逸品 嘉峰汇
南翔 世盟壹天地
目录
PART 1 望——看市场，压力山大 PART 2 闻——品产品，瑕瑜互见 PART 3 问——寻定位，夹缝求生 PART 4 切——“易”操盘，大盘之战
月均去化50-95套不等，其他项目月去化大多不足10套
热销项目分析——方舟时代
高附加值（LOFT）/商业部分前置招商/低总价
项目名称：方舟时代 总价：70-80万元（毛坯交付） 建筑面积：21万㎡ 占地面积：5.6万㎡ 面积段：54-64㎡ 层高：4.5米 LOFT 产品： 14万方商业，8幢loft高层组成。通煤气
2
悠活城
8
10500
0（-） 6（10338） 0（-） 1（111悦818
2
14500
2（14483） 0（-）
0（-）
0（-）
0（-）
0.4
单位：套 元/㎡ 数据来源：CRIC 时间截止至2014.5.31
2014年表现活跃度排名依次为方舟时代、阳光葡提、合景峰汇、新城香溢澜庭及龙湖蔚澜香醍
62㎡
赠送 空间
赠送空 间 平层
83㎡
赠送
项目位于马陆镇，配套 成熟
两房朝南，南北通风、 明厨明卫、房型方正利用 率高，赠送面积更是达16 平方米，住宅功能强
热销项目分析——合景峰汇
高附加值/酒店式服务/低单价
项目名称：合景峰汇 总价：55-88万元（毛坯交付） 建筑面积：16万方 占地面积：5.4万方 面积段：50-80㎡ 层高：4.5米 LOFT 产品： 凯悦酒店、商业及酒店式公寓
成交套数（套）
成交均价（元/㎡）
2014年新推南向房源较此前的西向房源价格无较大涨幅 热销期可达160套左右
54㎡
一层
一层
LOFT产品，享受高使用率
通过前期招商，增强客户购 买信心，投资自用皆宜
热销项目分析——阳光葡提公馆
住宅属性强/低总价/周边配套完善
项目名称：阳光葡提公馆 总价：70-100万元（毛坯交付） 建筑面积：5.6万方 占地面积：1.7万方 面积段：62-83㎡ 层高：3米 平层/4.5米 LOFT 产品： 2栋25层（平层），1栋10层（LOFT），通煤气