目录第一章总论——————————————————————1第二章项目背景与发展概况———————————————3第三章市场预测与建设规模———————————————4第四章建设场地与建设条件———————————————5第五章建筑方案设计——————————————————6第六章环保与节能———————————————————11第七章物业管理————————————————————12第八章项目实施计划——————————————————14第九章项目投资估算及资金筹措—————————————15第十章经济评价————————————————————18第十一章结论与建议———————————————————21附表——————————————————————22附件：a．方案设计图纸b．XX市人民政府《关于南三条商贸区控制性详细规划的批复》（市政（98）53号文件）c．X X市人民政府《关于南三条市场开发改造享受有关政策的通知》（市政（98）54号文件）d．XX市计划委员会《关于南三条综合商贸区卡发改造项目建议书的批复》（石市计投（1998）278号）e．南三条商贸区控制性规划f．25-16号地块建设项目规划设计条件g．XX市人民政府《关于鼓励和支持就成改造的若干意见的通知》（市政（1996）63号）h．依据南三条市场开发改造指挥部进行的摸底测算资料i．国家建设部颁发的建筑工程材料九八定额第一章总论1.1 项目名称：1.2 项目承办单位：1.3项目拟建地址：XX市南三条商贸区北区第25-16号规划地块，西起XXXX，东至XXXX，南起XXXX，北至为XXXX。

1.4 研究工作的依据：a．XX市人民政府《关于南三条商贸区控制性详细规划的批复》（市政（98）53号文件）b．XX市人民政府《关于南三条市场开发改造享受有关政策的通知》（市政（98）54号文件）c．………………………………………………………..d．…………………………………………………………..e．…………………………………………………………..1.5研究工作的X围：本报告重点对XXXXXX改造建设的必要性、可行性、依据市场预测，建筑设计，工程投资估算及财务分析等方面进行全面系统的论证研究。

1.6推荐方案与研究结论：1.6.1推荐方案：本项目是一座综合性的商厦，由地下一层与地上三层组成，总建筑面积为XXX平方米。

地下一层为车库及设备用地，建筑面积XXX平方米；地上一、二层为XXXX经营场所，建筑面积XXX平方米；地上三层XXXX用地，建筑面积为XXXX平方米。

本项目总投资XXXXX万元人民币，投资利润率为XX%，走资利税率为XX%，投资回收期2.95年。

1.6.2结论：本项目具有优越的地理位置，较好地适应批发经营需要，市场前景广阔，工程方案可行，各项财务分析、项目评估指标证明，该项目具有较强的清偿能力、抗风险能力、盈利能力、项目是可行的。

第二章项目背景与发展概况2.1项目背景：根据省委、省政府“XX要全方位开放”的要求，XX市XXXXXX 就开发建设“XXXX商城”项目已与XX市东城市场建设开发XX签订了协议书。

XX市XX省会，华北地段的交通枢纽，京深高速公路，京石段地已经开通。

我国铁路第一大动脉，京广线横穿XX市区，南三条综合商业区紧靠火车站，地理位置十分优越。

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..2.2项目发展概况“XXXX商城”是南三条综合商贸区的有效组成部分，按照整体规划XX市XXXXXX围绕这一建设项目做了大量的工作，该公司现已完成了整个控制地块的摸底与测算，并组织有关人员赴、XX、XX等地对各类不同风格的结构的市场进行了实地考察和比较，以期把专业批发市场建设成既符合本地具体实际，有博采众长的市场，同时对XX的市场进行了深入的调研和分析。

第三章市场预测与建设规模3.1 市场现状：现在的南三条市场陈旧、简陋，店铺、仓储用房需求量大于供给量，交通堵塞，街道拥挤不堪，杂乱无章，经营环境较差，不利于当前市场的蓬勃发展，继续加速旧城改造和市场建设的工作步伐。

3.2 市场定位：XXXX商城建成后，应以价格低廉始终的铺位以及优质的物业管理赢得广大批发商的青睐，使招商、招租及发售工作按计划顺利实施。

3.3 投资效益预测：XXXXXX在南三条商业区开发建设XXXX商城，据初步估算，从开工建设到竣工的X年中，总投资约XXXX万元，建成投产后，利润率至少可达33.94%以上，2.95年收回投资，上缴国家税金不少于795万，企业留利570万元。

3.4 建设规模：根据本项目具体情况以及国画设计方案，建设规模拟定为：地上三层、地下一层。

总占地面积：建筑面积：建筑密度：容积率：绿化率：建筑退红线或边界：西侧X米南侧X米东侧X米北侧X米建筑高度：停车位：摊位数：营业建筑面积：本项目建设周期一年半完成，投资XXXX万人民币。

第四章建设场地与建设条件4.1 建设场地4.1.1 地址选择本项目拟建场址西起XXX街，东至XXX路，南起XXXX路，北至XXX 街，总占地面积XXXXX平方米，进行开发改造X围内被拆迁居民XX户，被拆迁面积约为XXXX平方米，被拆迁单位X个，其建筑面积XXX平方米，总拆迁建筑总面积XXXX平方米。

4.1.2 自然条件XX市位于华北平原，北临滹沱河，西起太行山，为大陆季风气候，四季分明，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥。

全年平均气温：13度极端最高气温：42.7度全年最低气温：—26.5度全年平均降水量：458.6mm日最大降水量：280.2mm一小时最大降水量：92.9mm最大积雪深度：190mm冬季西北风、夏季东南风全年平均风速：1.8m/s全年日照时数：2737.8h最大冻土深度：540mm全年雷暴日数：31.5天冬季大气压力：763mmHG夏季大气压力：747mmHG地震烈度：7度4.1.3地质条件本项目拟建场址属第四纪冲积平原地层。

地势平坦，地质分布均匀，无不良地址构造，适合作为建设开发用地。

4.1.4建设条件本项目属于南三条综合商贸区总体项目改造，给排水、供电，均以总体配套解决。

第五章建筑方案设计5.1工程设计的原则5.1.1运用现代规划设计手法，使整个项目既融于南三条综合商贸区的合理布局，用地节约、空间灵活、服务配套完善、经营方便，又具有较高的经营价值，体现现代化都市建设特色。

5.1.2 在符合省会城市总体规划的基础上，考虑本项目特点。

5.2 总图布置5.2.1 平面设置原则a．采用灵活新颖的规划设计手法，以整个商贸区交通为框架，将经营、出入口、消防等全面系统的组织安排。

b．在服从南三条综合商贸区北区整体改造总体规划的基础上，同时考虑满足市场需要和建筑容积率，以提高土地使用率，增加利润。

c．结合本项目的特点，设计和布置上要体现现代技术应用，同时创造安全、整洁、美观的内部环境。

5.2.2 总平面布置综述本项目设计占地面积XXXXX平方米，建筑面积XXXX平方米，营业建筑面积XXXX平方米，商户XXXX个，地上三层总建筑面积XXXX平方米，地下一层建筑面积XXXX平方米。

5.2.3 平面布置技术经济指标a．规划总占地面积：b．总建筑面积：营业建筑面积：c．从业人数：d．建筑密度：e．容积率：f．总投资：5.3 设计方案5.3.1 规划原则一是服务于XX市总体规划，二是主要服务于商贸用房，三是以现代和弥足风格相结合的宏伟独特的建筑造型，反映XX兴旺发达的气势。

5.3.2 建筑单位设计A 建筑专业1.建筑外装修采用高级外墙涂料，铝合金门窗。

2.内墙喷白色乳胶漆。

3.地板采用防滑地砖。

4.卫生器具采用中档洁具。

5.采用国产名牌电梯。

6.人防交纳结建基金。

B 结构专业本工程地下一层、地上三层采用现浇钢筋砼框架结构，基础根据地质报告采用独立基础或扩底墩基础。

填充坪部分：地下室采用砖土砖坪，上部采用加气砼或空心砖砌体，楼板全部现浇以满足抗震和受力需要。

C 水暖专业一、供热工程1、供热系统…………………………………………………………………2.热负荷……………………………………………………………………二、通风工程……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….. 三、给、排水（一）水源………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….（二）给谁系统1.用水量标准商业从业人员30L/人.日时变化系数Kn=2.5商场顾客3L/人.次时变化系数Kn=2.5浇洒道路用水量不超过总用水量5%不可预见用水量按以上总用水量的20%计2.设计用水量最高日用水量Q=98.4M³最高日平均时用水量Qc=8.2M³/小时最高日最大时用水量Qmax=20.5 M³/小时（三）排水系统根据《XX市总体规划》要求，排水系统采用雨污分流系统，生活污水经化粪池后排入市政污水管网，地面雨水汇流后经院内雨水口收集流入雨水管道；然后排入市政雨水管网。

雨水口设置间距不大于40M，排水管检查井设置应满足规X规定。

（四）消防工程本工程是一座多功能综合性大型公建，其建筑物的耐火等级亦应为一级。

地下室耐火等级为一级。

1.消防用水量标准根据《建筑设计防火规X》GBJ16-87的规定：室外消防用水量为30L/S室内消防用水量为15L/S室内自动喷淋用水量30L/S火灾延续时间为2小时，自动喷淋为1小时。

为满足消防供水的水量与水压，在地下一层设有消防、生活合一水池300立方米水池一座，并有恒压变量消防供水设施。

消防泵的运行由消火栓向内紧急启动按钮与自动喷淋报警自动控制。

2、灭火器的配置根据《建筑没火气配置设计规X》GBJ140-90的规定，本工程根据使用、贮存物品的不同，分别配以不同的灭火器、型号及数量。

D 电器专业一、供电：本商城为大型公共建筑，其营业厅、门厅照明、消防设施用电为一级负荷；自动扶梯、客梯电力为二级负荷。

故电源采用互相独立的两路10KV电源供电。

变配电所设在地下室，高压侧位单母线分段运行方式，中间加装联络柜，两电源一路运行，一路热备用。

高压采用手车式开关柜。

变压器为干式变压器两台，每台容量800KV A。

低压侧亦为单母线分段运行方式，无功负荷的补偿采用装在低压侧的电容补偿柜自动运行。