房地产市场营销课程设计题目：房地产市场营销课程设计学院：建筑管理学院专业：房地产经营管理学号： ******** *名：***指导教师：王明轩（老师）目录第一章：项目简介 (1)一：项目背景 (1)二：项目概况 (1)第二章：环境分析 (3)一：区域概况 (3)二：南阳市房地产市场分析 (4)三：直接竞争楼盘分析 (5)第三章：项目SWOT分析 (8)一：项目优势分析 (8)二：项目劣势分析 (9)三：项目机会点分析 (9)四：项目威胁点分析 (9)第四章：项目定位 (3)一：客群定位 (3)二：产品定位 (4)三：价格定位 (4)四：形象定位 (4)五：档次定位 (4)六：项目定位 (5)第五章：营销战略 (5)一：营销总体策略 (5)二：营销总纲 (5)三：营销整体节奏安排原则 (5)四：营销推进策略 (6)第六章：营销推广策略 (6)一：推广渠道 (3)二：推广进度 (3)三：筹备期推广策略及工作安排 (4)四：开盘推广策略及手段 (4)五：现场开盘活动 (4)五：档次定位 (4)六：项目定位 (5)第七章：销售计划 (11)一：价格策略 (12)二：促销策略 (13)第八章：结语........................................................第一章项目简介一、项目背景1.1项目名称项目名称：南都秋实苑1.2项目承办单位概况开发商：河南金色家园置业&南阳电厂河南金色家园置业&南阳电厂认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是公司获得成功的基石。

公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。

1.3项目提出的理由与目的项目的提出主要基于项目地块极佳的地理位置、良好的开发前景、成熟的开发条件、以及公司自身发展的需要。

南都秋实苑，是河南金色家园置业&南阳电厂开发有限公司2012年精心开发的高品质高层景观名宅，雄踞南阳市核心区位卧龙区，整体上是由小高层和高层建筑围合组成，层高从11层到28层，房型分布从50——140平方米都有。

该项目门前拥有有数十条公交车站，交通十分便利；周边依傍南阳人民公园和摩根中央公园、梅溪河，毗邻南阳理工学院、南阳市六小、南阳市九小、南阳市三中、南阳市十三中等多所名校、科研机构，是南阳市的“城市绿肺”和文化枢纽的交融之地。

巴黎豪庭的外墙保温节能系统、供暖系统、新风系统、港式物业管理使其高品质楼盘形象深入人心。

绝佳的地理位置，成熟的生活配套，便利的交通系统，无不彰显着爱情公寓之上层品质。

在该宗地上规划开发规模宏大、配套完善的居住区，对于南阳市、卧龙区城市建设和社会经济发展以及承办方自身的发展，都是十分必要和有利的。

二、项目概况2.1项目区位南都秋实苑位于南阳城市卧龙区龙脉建设路和人民路交汇处，与人民公园仅一路之隔，身处城市核心，项目周边配套配套一应俱全，开发建成后将新华路商圈、红都商圈、裕华商圈以及在建的银基商贸和摩根城市公园商业连成一体，形成南阳市城市综合体核心商务圈，确立南阳市无可撼动的商业中心地位。

项目总占地面积约180亩，总建面约35万方，分两期开发。

一期占地约65亩，建面约15万㎡，由7栋29-32层的高层住宅组成，共1113户。

小区打造纯粹生活氛围，只配套近1万㎡沿街商业，2号楼底下有一个1300㎡的幼儿园，4号楼下面配套社区服务中心和社区医疗。

配备1.8万㎡地下车库，计划做立体机械停车位。

住宅建筑密度只有22%，绿化率高达45%，中间有大型的绿化广场，户型从52㎡的一房至147㎡四房一应俱全，除1号楼小户型公寓外，其他都是二梯三户和二梯四户的布局，基本南北通透，一般客厅和主卧都朝南，阳台也比较大，部分大户型还带入户花园，并且小区实行市政供暖，是南阳中心区不可多得的花园式纯住宅小区。

经过几年的发展，该区域目前已经形成了一套完整的交通体系。

与新华商业圈人民路红都、大统、裕华商圈以及在建的银基商贸城和摩根城市公园商圈毗邻，绝佳的地理位置，同时配有完善的设施设备，该区凭借本身得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的几年内房地产开发量迅猛增长。

正在凭借顺畅的交通，优雅的自然环境，良好的生活氛围，正在逐步完善的配套设施，形成一个大型的居住区，成为南阳市中产阶级的理想居住之所。

2.2项目土地现状项目占地范围内地面较为平坦。

大部分用地现在为商铺、民房住宅，多处分布有1～3层建筑物，但总的来说规模不大。

2.3项目开发规模与目标项目拟规划建成现代化的、具有前瞻性的时尚居住区。

根据项目所在地块特点和开发策略分三期期实施（详见《项目开发分期安排》）。

项目计划按照总体规划和布局分二期实施，项目开发销售期为4年，其中建设期为2年，建设期与销售期重叠共4年。

项目总体规划指标见下表（表1－1）。

第二章环境分析一、区域概况1.1 南阳市该项目地区发展持续升温南都秋实苑项目区位于南阳市建设路和人民路交汇处，与人民公园仅一路之隔，身处城市核心地段，项目周边配套一应俱全，建成后将新华路商圈、红都商圈、裕华商圈以及在建的银基商贸和摩根中央公园商业连成一体，形成南阳市城市综合体核心商务圈，确立南阳无可撼动的商业中心地位。

伴随着政府基础设施建设投资力度的加大，新华路商圈、红都商圈、裕华商圈将形成南阳市综合商圈的核心。

至此，开始吸引省内外科技人员的目光，不断有本市留学的科研人员归国，在该商圈内进行自主创业。

因此，日后，此项目地区的发展前景将是非常广阔的。

1.2 交通开发已经成熟，配套设施逐渐成型区域内部及周边的道路交通开发已经比较成熟，有南阳城市龙脉建设路和人民路两条主干道，连通各大商业区和生活区；，这些都相当宽阔，且路面非常平坦洁净。

同时政府对该地区的投资力度的加大又将给其发展带来新一轮的机会。

卧龙区作为南阳市重点建设的区域之一，周围有大型购物中心和各种高档酒店，中国银行，农行，建行等各大银行的分支机构，也有特色酒吧等娱乐场所。

同时，该项目周边地区还是规划中心的南阳市商贸服务区，周边将建设剧场、艺术中心、科技公寓等一大批文化交流设施，以及远程教育中心、医疗保健中心、会展中心、电子博物馆、人才资源中心、体育中心和图书馆等公共设施。

可见，在不远的将来，卧龙片区的配套设施会非常完善。

1.4 政策鼎力支持，未来规划为科技新城南阳市在发展规划中，将以科技新城为基础，光电子产业为核心，中央商务区为龙头，发挥区域资源的整体优势，逐步增强示范效应、名牌效应和聚变效应，使之成为全省乃至全国关注的焦点。

总之，南阳市将逐步形成一个相对独立，集科技、商贸、金融、教育为一体的科技新城。

从整体上看，南阳市在发展模式上主要采取通过制定优政策及环境吸引内外资金和人才，不过目前南阳市产业化程度还不高，而且资金不足也是发展上的隐忧。

另外，由于很多规划用地成为住宅和商业用地，工业用地开始出现短缺，为保证工业用地，南阳市政府在已明文规定在卧龙区将不再向开发商供应住宅用地。

根据政府对该地区的定位，我们可以预见，政府对该地区未来的住宅土地供给必将有所控制，而且由于片区企业的增加，新人口的进入和经济水平的提高，必然导致该地区地块进一步增值，房价继续攀升。

二、南阳市房地产市场分析南阳市是河南省经济比较发达的地区之一，南阳市许多企业在全国范围内都闻名遐迩，企业经济效益非常不错，人均收入在河南省来讲，也算是比较高的。

而且，南阳市高校教职员工的待遇普通高于其它各市的人均收入。

高校的教学体制相对比较活跃，在便利的环境下，为教职员工们创造了更多的收入来源。

并且，南阳市更聚集了大量省级科研院所，省内大量的科研经费直接投入到科研院所，以及相关科研项目之中，为南阳市的经济发展注入了强大的活力。

与此同时，在与市场接轨的经济活动中，由于科研院所掌握着先进的科学技术，有着灵活的企业机制，单位效益自然不在话下，人均收入更是可想而知。

南阳市正是因为有了上述三种主要消费群体的并存，并结合到社会其它较高消费群体的集合，房地产市场才得以长足发展，购销持续两旺，南阳市才能在河南省房地产市场这个大盘中，占据极其重要的一环。

【地段】卧龙区地处南阳市郊区，但在政府对卧龙区持续性的投入后，到现在为止，卧龙区的城市基础设施已经相当完善。

如今的卧龙区已经慢慢成为南阳市的又一大居住地。

【交通】公交网络覆盖密集，在交通出行方面占据了明显的优势。

【周边配套】卧龙区如今已经成为一个成熟的片区，周边配套相当完善，消费水平适合各个阶层。

卧龙区地处南阳市教育的中心地带，拥有小中高以及大学成套教育系统。

【环境】作为近年崛起的新型片区，依托南阳市科技园的巨大影响力，卧龙区的规划非常的好，宽阔的路面，理想的建筑间隔，同时在绿化方面做足了功课，是典型的居住片区。

卧龙区域内自然环境优美，山水资源异常丰富。

公园是著名的旅游景点。

由于地处开发区，其道路宽阔、干净，绿化率高，区域内环境条件非常好。

【升值空间】卧龙区应该是所有片区中最具“科技含量”的片区，这里集中大量高科技企业和省级的科研院所，同时又是南阳市大专院校最多的地区。

市场的新宠儿，生活配套日益完善，卧龙区的居住价值将会越来越高，而它的升值潜力有多大。

三、直接竞争楼盘分析3.1 竞争楼盘概况本案周边聚集了永安．尚城国际、同晟国际、常绿．林溪谷、宇信凯旋城、摩根中央公园等五个楼盘。

此五个项目开盘总的体量达到1500套左右，面积都在80—135平方之间。

物业类型基本都是小高层和多层。

物业类型与户型面积与本案相似，加之本案即将推出，对前期蓄水期的影响非常大。

3.2 直接竞争楼盘对比1.永安．尚城国际项目定位：56万方纯现代原创生活城总体特点：项目总建筑面积超过56万平方米，建筑形态覆盖情景洋房、小高层和高层，产品面积涵盖55—180平方米，其中以两房和三房及部分小户型为主，同时有10%左右的创意户型。

地理位置较理想，出行较方便，周边有EDS这样的大企业。

小区景观优美，20000平米的中央主轴水景成为了项目的最大看点，小区内的配套也比较完善。

2.同晟国际项目定位：南阳首府27万方别墅级国际居住区总体特点：项目体量大，户型分布广，涵盖70—300平米，多种户型可供选择，主要有普通多层、退台式花园洋房和宽HOUSE且有城市别墅“比弗利”，小区配套有6万方运动公园及“当代艺术馆”，建筑低密度，24小时供暖。

3.常绿．林溪谷项目定位：27万方的多元化大型魅力住区总体特点：此项目户型设计上节省空间，76㎡两房和89㎡紧凑小三房，送精装房。

一期的楼盘非常成功，陆续推出的楼盘也延续其良好的势头。

而它的城市花园受到了消费者的青睐，树立了良好的口碑。