TOP100豪宅项目研究佛山中原-北京使馆壹号院项目2017年10月25日目录CONTENTS01项目基本概况项目产品分析0203客户及营销分析项目总结0401项目基本概况章节 PART•企业项目背景•项目区位条件•项目交通资源•项目配套资源融创中国控股有限公司是一家于香港联交所上市的专业从事住宅及商业地产综合开发的企业，公司坚持区域聚焦和高端精品发展战略。

公司专注于高端物业的开发和管理，以“至臻，致远”为品牌方向，以“客户需求”为导向，持之以恒的为客户专注打造高端精品物业，立志成为对高端品质不懈追求的房地产行业领跑者。

产生了强大的市场影响力和品牌竞争力，赢得客户高度认可。

基于对市场发展的精准判断，对消费者需求的敏锐洞悉，以及对高品质的不懈追求，公司采用先进的设计理念和严格的管理监控体系，致力于不断提升项目定位、规划设计、建设和服务能力，提升项目综合品质，打造精品项目。

经过多年操作积累，融创在所进入城市融创中国持续聚焦于北京、华北、上海、西南、东南、广深、华中和海南八大区域和一线、环一线及核心城市，开发销售高端精品物业，拥有众多处于不同发展阶段的项目，产品涵盖高端住宅、别墅、商业、写字楼等多种物业类型。

COMPANY BACKGROUNDCOMPANY BACKGROUND西山壹号院西山壹号院的热销为融创在北京市场打下坚实基础，此后融创北京版图迅速扩大。

目前，融创在北京的产品系分为“壹号院”系和“壹号”系。

壹号院系列北京壹号院使馆壹号院紫禁壹号院其他北京壹号院 壹号 系列北京壹号庄园 长滩壹号 枫丹壹号 西长安壹号金茂府 金茂悦 熙福汇 融创城COMPANY BACKGROUND项目介绍PROJECT PROFILE融创城 使馆壹号院 项目地址 东城区香河园路3号开发商 融创中国物业公司 高力国际占地面积 9605㎡建筑面积 79435㎡总套数 363套（3栋19层1T2高板住宅，每栋2个单元，共210套。

1栋商业办公楼153套）建筑类型 高层板楼物业类别 住宅产权年限 70年装修标准 精装修,标准8000元/ ㎡销售价格 售价12万元/㎡ 起LOCATION融创中国董事会主席孙宏斌曾公开说，“对于顶豪来讲，地段才是硬道理。

”北京在全球影响力不断提升的同时，京城的土地也正愈发稀缺。

稀缺，并不意味着豪宅的不可复制性，而是代表着地段再难逾越。

地处东二环核心腹地的融创使馆壹号院正是占据国之央心的顶豪产品，位居东二环央企大道东首，以中国豪宅典范的姿态受全球瞩目。

众所周知，“千金买宅，万金买邻。

”使馆壹号院比邻加拿大、德国、俄罗斯等77座友邦大使馆，周边云集着国际学校等高端教育资源、医疗机构、高档酒店环布周边，更坐拥东直门、工体，燕莎使馆区等诸多核心区域，首都北京国门地标的稀缺性独步京城。

LOCATION文明遗韵九门之首——始建于明朝洪武元年的东直门被誉为京城九门之首，谱写了四九城的美誉与传说稀贵内城地脉孤本——东二环已成内城绝版地块，不可再生。

使馆壹号院谨呈千金难得之地。

使馆要地都会璀璨——与77国友邦使馆比邻而居，国际级教育、医疗资源环伺，浓郁的国际化气氛瞩目全城。

使馆壹号│交通配套TRAFFIC国之门户便捷通达——城市主环道，三条地铁沿线，多条公交线路，交通十分便捷北侧北二环路、机场高速，东临香河园路，南接东直门外大街，西靠东二环路。

紧邻东直门交通枢纽，地铁2号线、13号线、机场快轨。

近则可快速直达城市核心，远亦可顷刻直达机场，接驳全球。

使馆壹号│生活配套FACILITIES完善生活配套、高端企业总部云集写字楼中国石油大厦、保利大厦、五矿广场、中国电信大厦、中国海油大厦、银河soho 、中国石化大厦、港澳中心、天恒大厦、中航大厦、首创大厦、富华大厦等。

商业来福士购物中心、银座mall 、三里屯太古里、北京爱琴海购物中心、世茂百货、三里屯soho 等。

酒店东方花园酒店、金茂北京威斯丁大饭店、北京港澳中心瑞士酒店、希尔顿酒店、凯宾斯基酒店、昆仑饭店、喜来登长城饭店。

医院陆军总院、东外医院、万国中医医院、北京中医药大学东直门医院等。

生活园景 富氧宜居——使馆区生态湿地紧邻，拥丰沛景致，南馆公园、朝阳公园、地坛公园联袂呈现住区静谧02项目产品分析章节 PART•整体规划•建筑/园林•户型/装修在2015年融创使馆壹号院的发布会上，融创北京公司副总经理楼艳青女士曾对凤凰房产表达了她对于该项目的自信，在她看来，拥有了东二环核心地段资源的使馆壹号院，已经拥有了其他项目无可比拟的优势，“剩下要做的就是打磨出最好的产品，至于销售前景市场会给出答案。

”正如其所言，深谙豪宅开发之道的融创在融创壹号院施展了打造豪宅的功力。

使馆壹号院以极致匹配极致，邀请华人巨匠梁景华大师亲自执笔设计，摒弃一系列当下陈旧的设计习惯，以框线及对称格局把现代中式发挥得淋漓尽致。

从高端客群的居住感受出发，以现代手法诠释中国风格，在奢华和极简中找到凝固的静态美。

PROJECT PLANNING使馆壹号院仅221套房源，总共3栋楼，以270度错落规划呈围合设计，一梯一户，户型面积180-280平方米1梯2户，稀缺高板设计，打造经典方正格局户型，户户南北通透。

3.15m层高划分，尊享奢侈空间，满足各种安装需求。

独享5000㎡的匠心园林、1500㎡的四合院会所融创中国北京公司副总经理楼燕青说：“比使馆壹号院离市中心更近的也有，但大多只是孤零零的一栋楼，缺失居住的环境和氛围”使馆壹号院深知自然对于城市的矜贵价值，不惜成本于寸土寸金的二环臻址之中，规划一座超5000㎡的匠心园林为业主所私有。

精雕细琢之中，更显林隐绿境的生活智慧。

外聚锦绣，内藏乾坤。

这座城市难得的巨大私园之中，还收藏着一座1500㎡的古董级四合院，精心布局之下，四合院与私家花园相辅相成、各得益彰，共同营造出传统人文与国际视野碰撞下的大美艺术。

CONSTRACTRUTION STYLE天然石材立面+三层蓝水晶钢化玻璃双中空玻璃幕墙，双银LOW-E镀层。

尊享科技带来的尊贵感。

极致立面气宇恢弘幕墙系统配套业内领先的双银LOW-E玻幕，巍峨俊朗，与世界都会的代表性建筑一脉相承。

使馆壹号│园林GARDENS匠心造园城央奢享——特邀知名园林设计机构打造9000平方米双园景。

户均绿地近50平方米，奢享田园意境悠享景致邂逅写意——在这里您可以与爱人牵手漫步于夏日的傍晚，也可以与孩子分享天真的童趣。

古建府园水韵财脉——使馆壹号院与自来水厂博物馆咫尺为邻，将古建院落纳入窗景，元宝状建筑布局，纳藏福泽财脉。

花海错落移步易景——以“隐匿层林”的手法诠释景观私密，营造五重景观院落，出则繁华似锦，入则宁静致远。

DECORATION项目为精装修交房，装修内容主要包括墙面，地面，屋顶；厨房会配备博士（bosch）抽油烟机，灶台，橱柜和水槽等厨具；卫生间会配备瑞士顶级劳芬品牌洗手盆、浴盆等卫具；门锁采用三星智能锁。

无论中央空调系统、地送式新风系统、全套厨卫设施等各个体系，日立、劳芬、铂浪高、柏丽等世界顶尖品牌的顶级产品系列悉数奢配，在细节上完美诠释顶豪的世界级品质标准。

DECORATION使馆壹号院-客厅展示使馆壹号院室内机全部使用日立技术最为领先的薄型风管机，厚度仅192mm，全部标配了冷凝水提升泵和浮子开关，让装修吊顶完成面仅250mm，保证了使馆壹号院艺术风格的完美呈现。

另一个值得注意的细节是——空调出风口与室内灯柱的装饰均采用极具中式特色的祥云纹理，互为呼应，展现了顶豪的细节考究。

使馆壹号院为了营造静谧、美好的居室气氛，选择了拥有业界顶级静音技术的日立，并在风扇扇叶、出风道、换热器、电机等各方面进行优化设计，于出风过程中的震动噪音就有了极佳的控制，室内噪音最低可达20分贝。

PRODUCTS2号楼3号楼1号楼楼座1号楼2号楼3号楼单元1单元2单元1单元2单元1单元2单元房号01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02面积267.79 182.79 182.79 253.67 271.7 231.93 231.93 271.7 220.54 236.27 236.27 220.54户型四居三居三居四居四居三居三居四居三居三居三居三居套数19 19 19 19 16 16 16 16 19 19 16 16三居（66.67%）四居（33.33%）140 70PRODUCTS236㎡奢华通透三室·奢享繁华之上的通畅三向朝阳，大尺度采光，观景。

套房设计主卧，超大尺度，私属步入式衣帽间及三分离式卫生间。

独立餐厨，阔绰厨房，大尺寸餐厅，满足大家庭聚餐使用。

双入户玄关设计，充分发挥收纳功能的同时，增加户型的仪式感，尊贵感；南向次卧，套房设计，方便使用；PRODUCTS271㎡豪华四室·尽享不可复制的奢华生活双入户玄关设计，充分发挥收纳功能的同时，增加户型的仪式感，尊贵感；中西双厨设置，满足现代人的不同需求；独立餐厅，宽阔空间，满足家庭聚餐的需求，让你和家人悦享美食；三向朝阳，大尺度采光，观景。

大面宽客厅、主卧，奢想温暖阳光和宽阔视野；主卧套房设计，私享阔绰卫生间，步入式衣帽间；南向次卧，套房设计，方便使用；PRODUCTS全南向玻璃幕窗将东二环城市天际线尽收眼底。

在户型格局设计上，采用了中国古典“中轴对称式”的经典空间排布，方正之余更充满庄重韵味：客厅居中定鼎，大器沉着;卧室与书房分列两侧，如众星拱月般共同构成一个中国风格、极具层次与灵气的整体空间。

另外，与客厅相连的厨房设计特别采用了“隐藏式”构思，以上悬推拉门设计让厨房与客厅即相连、又有机分离。

03客户及营销分析章节 PART•销售情况•营销推广•客户分析使馆壹号院│销售现状SALES STATUS500001000001500000102030使馆壹号院近3年成交统计成交套数(套) 成交均价（元/㎡）使馆壹号院年度供销存统计数据 周期成交库存套数面积 (万㎡)均价 (元/㎡)金额 (亿元)套数面积 (万㎡)2015年360.7910.29万 8.131744.072016年 116 2.65 11.48 万 30.41 62 1.52 2017年 46 1.12 12.75 万 14.28 18 0.44 合计1984.5611.58 万52.82180.441500-2000 9%2000-2500 47%2500-3000 28%3000以上 16%按成交总价（套）统计成交套数占比150-200 23%200以上 77%按面积统计成交套数占比2015年11月-2017年9月：使馆壹号院主力成交户型200㎡以上，总价2000-6000万元之间，累计成交金额52.8亿，单价最高14万/㎡使馆壹号院│营销中心展示PRESENTATION OF MARKETING CENTER- 实楼样板设置在2栋楼，因园区内地上施工不方便，设置2栋楼之间的地下一层看房通道，如右图示意。