• 宏观层面----市区土地市场分析、房地产市场分析、
相关经济指标的协调性分析（地价调控）
• 中观层面----城区基准地价实施情况分析 • 微观方面----城区地价动态监测点数据分析
一、宏观层面
（一）以GIS技术为支撑，加强土地市场数据库建设
1、土地评估电子档案 2、土地市场交易信息电子档案 将土地市场动态分析与地价动态监测有机结合在一起， 以期就济南市土地从供应和价格两个方面参与宏观调控进 行综合研究。
2004年济南市国土资源局根据城市发展及土地市场的变化，对商 业、住宅用地土地级别和基准地价进行局部调整。并于2004年3月由 济南市人民政府公布实施。
表2-1
土地级别 商业用地 住宅用地 工业用地
济南市城区国有土地级别基准地价表
1 2 3 4 5 820 594 6 735 409 7 900 660 338 3815 2750 1926 1613 1400 1150 2810 1880 1350 1020 2055 1480 1056 725
2005
二、中观层面
将交易价格按基准地价内涵进行标准化，得到交易标准化价格。
表3-1 2005年济南市城区商业用地交易地价分析表 土地级别（2003） 1 2 3 4 5 基准地价 （2003.1.1） 交易地价标准化均值 （2005.12.31） 05交易标准价与2003年 基准地价比% 3815 4231 111 2750 2732 99 1926 1990 103 1613 1979 123 1400 1600 114 6 1150 1357 118
• 城市居民住宅消费分析
• 房地产价格构成分析
• 住宅租售比分析 • 城市居民住宅需求对房地产价格的影响作用分析
（四）房地产市场的协调性分析
%
济南市主要经济指标增长率对照图
40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00
固定资产投资增长率% 房地产开发增长率% 地区生产总值增长率%
2001
2002
2003
2004
2005
济南市房地产开发投资与GDP关系图、
26.00 24.00 22.00 20.00 18.00 16.00 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 2001 2002 2003 2004
房地产开发投资占 GDP比重% 房地产开发投资占 固定资产投资比例%
二、地价动态监测情况
（一）更新地价区段 表2-2
商业用地原始区段
商业用地更新区段 住宅用地原始区段 住宅用地更新区段
济南市城区各类用地不同级别地价区段划分表
Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ Ⅸ Ⅹ 合计
2
4 2 2
6
6 2 4
3
5 3 5
3
5 3 3
3
5 2 2
2
5 3 3
2
4 2 2
2
6 2 2
2
“十五”期间济南市城区土地 价格调查与地价监测工作总结
山东师范大学 阎弘文 副教授 2006年4月
汇报内容
一．城市基本情况 二．土地价格调查与地价监测情况 三．主要技术说明
四．主要成果及应用
五．存在的问题与建议
第一部分
城市基本情况
一、济南市社会经济状况
“十五”期间，济南市国民经济保持快速协调 健康发展。初步核算，济南市生产总值年均增长 14.2%，固定资产投资年均增长20.4%；城市居民 人均可支配收入年均增长10.3%。 2005年，人均生产总值3900美元，城市居民人 均可支配收入1.23万元；城市居民人均住房使用 面积19.8平方米。
表3-2
2005年济南市城区住宅用地交易地价分析表
1 2 3 4 5
土地级别（2003）
基准地价 （2003.1.1）
交易地价标准化均值 （2005.12.31）
2810
2791
1880
1895
1350
1247
1020
1096
820
708
05交易价与2003年 基准地价比%
99
101
92
107
86
表3-3
土地级别（2003） 基准地价 （2003.1.1） 交易地价标准化值 （2005.12.31） 05交易价与2003年 基准地价比%
2005年济南市城区工业用地级别地价分析表
1 2055 2005 98 2 1480 1309 88 3 1056 1014 96 4 725 759 105 5 594 606 102 6 409 407 100 7 338 366 108
6
2
1
24
47 19 23
工业用地原始区段
工业用地更新区段
0
1
2
2
2
3
2
4
2
4
2
3
2
4
12
21
（二）更新地价监测点
济南市2003年城区新级别地价监测点分布图
30 25
监测点个数
20 15 10 5 0
Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ Ⅸ Ⅹ商业用地 住用地 工业用地土地级别
（三）数据采集 1、部门数据（国土、房管、统计、城建、物价）
• 土地市场交易数据（出让、转让、收购、征地拆迁)
• 房地产交易统计数据（商品房、二手房） • 统计数据 • 计算参数依据
2、市场数据采集（强调数据的口径与内涵）
•
• • • •
网站数据 房屋中介机构数据 报刊数据 房展会数据 实地访谈数据
第三部分 主要技术说明
宏观调控条件下地价监测把握的三个层次
二、城市建设格局
东拓、西进、南控、北跨、中疏
第二部分 城区土地价格调查与地价监测情况
一、基准地价完成情况
（一）适时更新城区基准地价
2001年，济南市被确定为国土资源部城市土地价格调查（含城区 基准地价更新和地价动态监测点建设）试点城市。2003年7月，济南 市城市土地价格调查成果通过国土资源部验收。
元/平方米
8 805 605 9 700 10 610
（二）及时制定城乡结合部基准地价标准
2005年4月至12月采用规划定级方法对城乡接合 部（东区、西区）基准地价进行了评估，作为过 渡期控制性地价标准。
（三）完善基准地价系数修正体系
• 制定基准地价用途修正系数(商住工以外其它用途）
• 完善基准地价因素修正系数表及因素指标说明表 • 编制城区基准地价应用技术手册
（二）市区土地市场分析
• 土地供应总量分析 • 土地供应方式分析
. • 土地供应用途结构分析
• 土地供应区域分析 • 土地供求关系分析 • 土地资产收益状况分析 • 土地交易价格分析
• 土地供应对房地产价格的影响作用分析
（三）市区房地产市场分析
• 商品住房市场分析
• 住宅二手房市场分析
• 商品住宅销售户型分析