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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
是决定土地出让交易价格的依据
土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁， 土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、 通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或 “五通一 平” 及其他情况），可直接用于建设的土地价格。
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
土地一级开发成本是项目决策的依据
土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了 土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政 府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开 发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如 果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策 者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决 策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评 价的重要依据。
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆概念：
1、 土地一级开发
定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和 城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目， 在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开 发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、 市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土 地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、 环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营 管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到 土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆概念：
2、土地一级开发成本
“540号文”中：“土地储备开发成本” 《北京市土地一级开发项目实施方案审批表》：一级开发投资总额
土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土 地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区 域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、 管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前 的管理费用等构成。
◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费
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（一）项目前期费用
2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合 等规划方案费用
→ 2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价 格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993 年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计 计费标准》，放开了规划设计市场。
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用： 土地一级开发成本是项目融资的依据
土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投 资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金 需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金 需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不 同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价 和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此，土地一级 开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。
1、 土地一级开发 《中关村科技园区条例 》 （2000年12月8日通过） 《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》【京政办发〔2002〕16号】 《关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知》【市国土房管出
字[2002]1100号】 《北京市土地储备和一级开发暂行办法》【京国土市【2005】540号文】
（一）项目前期费用 （二）征地、拆迁费用 （三）公共区域市政基础设施建设费用 （四）区域内公共环境景观建设费用 （五）区域内公共配套设施建设费用 （六）工程建设其他费用 （七）管理费 （八）财务费用 （九）销售费用 （十）应纳税费 （十一）不可预见费
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三、土地一级开发项目的成本测算依据
（一）项目前期费用 1. 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编
制费及项目前期的各种工程咨询费 2. 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划
方案费用 3. 工程勘察、测绘、定桩费用 4. 环境影响评价分析费用 5. 交通影响评价分析费用 6. 地震影响评价分析费用 7. 地价评估费用 8. 工程设计费及施工图审查费 9. 招标代理费、招标服务费 10. 工程保险费
土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费） 和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估 机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价 格的影响程度较小。因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交 易价格的重要依据。
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二、土地一级开发项目的成本构成
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
土地一级开发成本是项目成本管理的依据
土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣 工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是 成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超过前一次 估算的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础， 只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本 管理。
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（一）项目前期费用
1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案 等的编制费及项目前期的各种工程咨询费
→测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计
价格［1999］1283号《建设项目前期工作咨询收 费暂行规定》及 北京市物价局、北京市计划委员 会京价（房）字［1999］第487号文《关于建设 项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计 价标准。
土地一级开发项目 成本测算讲义
二零零六年七月
目录
一、 土地一级开发项目成本的概念、作用 二、土地一级开发项目成本的构成 三、土地一级开发项目成本的测算依据 四、土地一级开发项目成本的测算报告编制 五、土地一级开发项目成本的管理与控制
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆概念：