黄金地 段 投 资价值 民生工 程 高回报 零风险 政府支 撑
商业价值体 现
项目形象 的风格定位
大型商业综 合性商业体 保障
售后返祖
后期管理
以全球的视野、结构分析的思维分析大盘开发的技术问题，并提出观点。
模块一
大盘发展与发展规律
大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、后现代主
义大盘的发展阶段，现阶段已经到新都市主义大盘发展阶段。
第二层面： 体量（规模）与 大盘的社会影响 力。
第三层面： 开发利润与社区 和谐、生活方式 塑造、品牌提升。
大盘影响力最重要的是 对社会发展的影响力。
传统对大盘价值的理解 表现为开发利润； 大盘价值更重要的是打 造新的生活方式，引导 生活模式的改变。
认识
大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会 所、商业中心大型配套，更重要的是大盘有的巨大的 社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。
大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位， 成于合适功能配比、分期规划和启动策略。
大盘与小盘
小盘 大盘
以单一功能开发
追求短期市场价值最大 大盘开发成功基本点： I. 发展战略与定位 II. 功能配比 III.分区开发规划 IV.启动与分期计划。 单楼盘开发短期市场实现
大盘注重功能多元化
户外/报纸/Βιβλιοθήκη 络 置业顾问招聘及培训户外/报纸/杂志/短信 销售中心开放暨
短信/户外 项目开盘 后续其它活动
产品推介会 临时接待中心开放 暨政府答谢酒会
样板房展示
形象折页、模型、DM、户型
形象楼书、礼品、VIP系列
4
4
项目定位
■整体定位■形象定位■客户定位■产品策略■价格策略■推广策略
客户需求
本项目对 应的价值 体现
前期与后期的协同发展 长期价值增长为指导思想
小盘建设
大盘开发
小盘建楼，大盘造城； 小盘卖房子，大盘卖生活、文化； 小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌； ……
大盘发展到新都市主义大盘阶段，注重生态自然与 邻里社区和谐与区域可持续发展，构建和谐空间
大盘发展
新都市主义的基本精 神是社区设计必须将 公共空间的重要性置 于私人利益之上；注 重邻里关系，关注人 与自然的和谐发展成 为新时期大盘发展的 最强音。
地理位置优 越 黄金地段商 铺有着唯一 性、稀缺性、 不可复制性 的特点 重点工程 政府保障回 报稳定 综合性商业 体辐射黔西 中心地段 每年8%返祖 一次性返祖5 年，更具投 资吸引力 专业的商业 管理团队保 障
对项目定位的 综合性风格描 述
政府民生工 程，老百姓 的重点，规 模化的商业 体系，更具 增加投资者 信心，放心开发模式项目定位市场 调查营销策划销售推广总结报告
地产痴人 2015年
引言
超级大盘的产业冲动崛起后，城市显然是另一番景象。 随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发 企业门槛的不断提高，开发企业必然逐步走向集中，形
成资本实力雄厚、市场掌控能力强的巨无霸企业，伴随
第一阶段：住宅楼宇 开发； 第二阶段：住宅小区 开发；
1980~~2008
1960~~1980
2008~~目前
现代主义大盘 后现代主义大盘 新都市主义大盘
城市功能分区
场所精神
和谐空间 功能符合协调； ……
住宅是居住的机器； 历史、文化与传统； 公共空间； “公园中的高楼”； 建筑内在品质； …… ……
第三阶段：大规模住 区开发。
我国大盘开发从上世纪九十年代初起步，当前大盘 开发风起云涌，高歌猛进，成为房地产开发的主流
大盘在中国
西安 “大盘风”席卷大地 成都 长沙 哈尔滨
据统计2015年底，全 国建筑面积在50万平 重庆 方米以上的在建、拟 建大盘项目300个以上， 几乎遍布所有中心城 市；
土地供应郊区化趋势，随之诞生是巨无霸大盘。大盘市 场占有量将持续上升，更大、更多、更好、更丰富的大
盘产品将成为市场主流……
城市生命和社会经济的活力，在于城市功用的综合性和混合 性，而不是其单一性 ……
----雅各布斯《美国大城市的死与生》
地产销售团队
[案场业务管理制度]
针对项目，在业务体内制定各类执行制度，在人多，事多，固 定环节和特殊环节同时出现时，仍然保障一切业务顺利流畅进 行。
模块二
国内外成功大盘开发模式
大盘开发有郊区（陌生区）大盘与城市中心区大盘，大盘开发 模式有主题社区开发模式、产业驱动开发模式、新市镇开发模 式、紧缩城市开发模式、中心城镇开发模式五种主要开发模式
模块三
对大盘开发的认识与启示
大盘开发不仅要重视大盘物业的建设，更重要的是要打造区别 于其它楼盘生活方式，注意街区建设和公共空间建设，建立功 能复合的和谐社区。
项目营销总控图——
时间 营销节点 销售节奏
5月
6月
7月
8月
9月
15月 开盘
15月
12月 新春答谢
12年1月
2月
3月
售楼处开放
形象导入期
项目影响力的奠定
区域影响覆盖
项目蓄客期
宣扬项目核心价值主张
开盘强销期
持续强销期
项目主题形象演绎与深化
老带新
尾盘期
阶段目标
客户积累
核心圈出击、客户渗透
开盘
多元价值
渠道推广 活动营销 相关物料 营销强度
第一部分：关于大盘发展与大盘价值
大盘是指体量大的房地产开发项目，通常意义的大盘 占地20万平米以上，建筑面积在50万平米以上。
关于大盘
传统对大盘物业类型的 理解是住宅物业； 大盘的物业既包括住宅， 也包括商务、商业体和 都市综合体等。 传统对大盘影响力的理 解仅仅是大盘规模；
价值
第一层面： 住宅与居住、商 业、商务等功能 的组合。
大盘由于规模优势、 配套相对齐全与营销 宣传上的优势，对城 市的影响力大大强于 小盘，大盘不但价格 高，而且相对而言获 得更多的开发利润。
南宁 昆明
郑州
济南
南昌
上海
广州
深圳
大盘开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？ 能否为开发商品牌注入新活力与价值值得思考
大盘反思
盲目开发下的贪大求 全，定位随意化、缺 乏市场及技术支撑， 风险规避不足下的盲 目启动导致的资金链 断裂，是国内外大盘 失败的根源； 开发风险评估与应对 定位及规划设计的前 瞻性、科学性，后期 生活方式打造的市场 性与运营科学化、专 业化是大盘成功必要 条件。