吸引大企业总部 落户，尤其是高 端服务企业
大小南山和前海 湾岸的生态景观 资源，形成纵深 的生态走廊
基本规划
20世纪60年代末，纽 约市政府改善投资环
产业
华尔街CBD金融区， 集中了几十家大银行、 保险公司、交易所以 及上百家大公司总部 和几十万就业人，世
总部基地
美国最大的500家公 司有三分之一以上 把总部设在曼哈顿， 7家大银行中的6家 以及各大垄断组织
> 项目主要从档次和品牌两个纬度衡量，本项目的开发
誉度齐头并进，从有到优
目标就是要实现高档次和高品牌
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经济效益—价值目标：在保证综合效益的前提下实现经济效益最 大化，树立片区产品价格和形象标杆
实现最大化价值
项目实现成功开发
客户对本项目认同
客户认同表现在资 源、产品、品牌
全程仅需30分钟
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顶级交通配套（3/4） -陆：前海中心的陆上交通网络十分发达， 大南山隧道与地铁线的开通为区域的发展带来持续巨大推动
接南坪快速 至机场、广州 南海大道 滨海大道 至福田 大南山隧道口
月亮湾大道 前海路
大南山隧道 深港西部通道 大南山隧道：隧道初步规划为东 侧接工业五路—招商路，西侧接 兴海大道 前海港城路，定位为城市主干道， 隧道长度1650米 隧道开通后，极大缩短妈湾港区
创新科技
顶级产品 开发商品牌
顶级资源 顶级服务
功能多元化 成熟区域
艺术品气质 其他
的打造以及开发商品牌的塑造
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资源的占有和利用：充分利用区域及项目本体的各种有效资源， 实现地块价值最大化，打造差异化山居类豪宅物业
资源的占有和利用 项目区域属性分析
精炼的价值体系提取
住宅区
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顶级金融配套：前海中心将崛起为国际金融中心，成为国际金融 创新的示范窗口，将带来巨大的高端住宅需求
> 根据国家金融业对外开放的总体部署，前海中心将建设 成为国家金融创新和对外开放的试验示范窗口，稳步推 进深港资本市场创新合作，大力推进保险创新发展试验 区建设
空 半小时抵达 香港中环
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顶级交通配套（2/4） -海：前海中心将是中国海底快轨的建设的 典范，无缝对接香港
海底快轨：即深港西部快速轨道，投 资500亿，全长42公里；从深圳机场 轨道连接设于前海的候机楼，通过海 底隧道连接香港机场；轨道线建成后， 前海中心规划区涵盖蛇口港 区、赤湾港区、妈湾港区、 大铲湾港区多个世界级港区， 航线覆盖世界各地，是中国 海运最发达的区域之一
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阶段规划目标：三个阶段逐步实现前海规划，预计2020年实现地 区生产总值1500亿，完成每平方公里产出100亿计划
全面完成合作区土地整备工作
基本完成区内基础设施建设
基本建成前海合作区
制度体系：制度设计和政策法 规取得一定突破；引进部分香 港和世界高端品牌服务业
生态
号称纽约‚后花园‛ 的中央公园，一块 完全人造的自然景 观，每天数以千计 的游客和市民在此
曼 哈 顿
境，引导平衡健康发 展，加强纽约商务贸 易中心功能，为拥挤
的市中心区分担压力
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
界上就业密度最高的
地区
的总部都在这里设
臵据点
从事各项活动
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规划定位：根据前海中心定位，将由现代服务业与总部经济带动 六大产业共同发展，打造“珠三角的曼哈顿”
高端项目客户认同点
10% 13% 5% 2% 17%
> 项目的成功开发最终取决于市场上客户是否认同， 这是决定项目风险的一个重要因素 > 通过调研得知，市场上客户对高端项目的认同主要 体现在资源、产品及品牌上
6%
7%
4%
36%
> 因此实现“价值”目标的关键点在于对顶级稀缺资 源的占有与利用，与此同时，兼顾产品品质与内涵
深圳需要前海 粤港需要前海 中国需要前海
三十年发展历程证明深圳的核心
粤港合作更大的主旨是内地与香
前海将承担宏大的历史使命和政
竞争力在于改革创新。深圳实现
新飞跃，需要领先全国进行改革 试验的新空间 定位体制机制创新区的前海地区
港之间更紧密的合作，前海发挥
的作用可能将远远超过人们的想 象。珠三角的突破点在香港，而 香港的突破点在于珠三角。粤港 合作的潮流将未经开发却位于珠 三角湾区核心位臵的前海推到了 风口浪尖
开发商开发过多个住宅项目，对房市场有独到的见解，有一定的项目操作经验和市场口 碑，在深圳及惠州等地区有多个项目待建，后续发展前景可观
1
社会效益——品牌目标
立足深圳长远发展，提升自身知名度和品牌是本项目价值体现的重要目标之一
2 经济效益——价值目标
在保证综合效益的前提下实现经济效益最大化，树立片区产品价格和形象标杆
南山前海荔山工业园旧改项目战略定位报告
Centaline Consultants
项目写作技术路线
开发商目标实现
区域属性分析 项目属性界定 本体属性分析 目标客户分析 发展战略及整体定位 附件
项目发展战略 与整体定位
项目容积率推导
功能产品定位 形象定位与亮点打造
酒店式公寓定位
商业定位
住宅定位
开发商认识：金銮集团拥有一定的项目操作经验和市场口碑，希 望通过本项目树立开发商品牌，实现高经济效益
前海中心定位“深港现代服务业 合作区”，将打造成为：
创新金融 总部经济 现代物流
>深港合作先导区
>体制机制创新区 >现代服务业集聚区
前海中心
商业服务 通讯及媒 体服务
>结构调整引领区
前海中心将成为珠三角经济的重 要经济引擎，即未来“珠三角的 曼哈顿”
科技与专 业服务
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酒店式公寓定位
商业定位
住宅定位
项目区位：项目隶属于前海中心规划区内的月亮湾片区，是前海 、后海、蛇口的金三角中心地带，毗邻大小南山
大 铲 港 前海深港现 代服务业合 作区 大南山生 态公园 小南山 本项目 宝安中心区 前海片区
后海片区
小 铲 港
后海滨 海豪宅 生活区
蛇口片区 金三角中心
>
项目位于南山区大南山西南
项目本体属性分析 地块价值最大化
项目目标客户体系研究
精准的产品客户定位 深圳豪宅发展历程研究
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项目写作技术路线
开发商目标实现
区域属性分析 项目属性界定 本体属性分析 目标客户分析
发展战略及整体定位
附件
项目发展战略 与整体定位
项目容积率推导
功能产品定位 形象定位与亮点打造
2013-2015
2016-2020
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战略方向：政府鼎力推进的“曼哈顿模式”降临前海中心，前海 中心各方面潜力十足，未来将打造为世界级滨海中心
前海未来将发展产业
前 海
链最高端的一系列产 业，服务范围将是包 括香港在内的整个珠
三角
未来整个珠三角的现 代服务业中心， 功能 定位为深港合作先导 区、体制机制创新区、 现代服务业集聚区、 结构调整引领区
投资产出：深圳市政府三年投 资400亿
制度体系：产业发展初具规模， 初步建立具有一定国际竞争力 的现代服务业体系
投资产出：2015年预计地区生 产总值500亿
制度体系：基本建成现代化、 国际化、生态循环和资源节约 型的前海合作区
投资产出： 2020年预计地区生 产总值1500亿，完成百亿计划
2010-2012
治理想：在特区成立30周年之际
出世绝不仅仅是应景献礼，而是 政治上有着更为深刻的内涵。前 海出世被臵于中国改革时间轴重 要时点，表征其将承担宏大的历 史使命和政治理想，这与一般的 开发区或者区域振兴有本质不同
成为特区未来三十年继续承载中
国改革先行先试功能的最好载体 和实现经济新飞跃的最佳突破增 长点
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社会效益——品牌目标：立足深圳长远发展，提升自身知名度和 品牌是本项目价值体现的重要目标之一
1.1
美 誉 度
对品牌的理解
1.2
档 次
对项目的理解
品牌 目标 品牌 现状
项目 目标 项目 现状
低
知名度
低
品牌
> 开发商的品牌主要从知名度和美誉度两个纬度来 衡量，本项目的品牌目标就是要实现知名度和美
> 规划区域：前海中心将是 深圳市双中心之一，位于 西部发展轴轴心，南部发 展带核心位臵包含宝安中
心区、前海、后海等区域
> 规划高度：前海中心规划 并被纳入国家“十二五” 战略规划，将是提升深圳
国际化城市职能、实现深
港合作、促进珠三角协调 发展的战略走廊的核心 > 战略定位：前海中心定位 为深港现代服务业合作区, 将服务于整个珠三角
主要包括推动以跨境人民币业务为重点的金融领域创新 合作率先发展离岸金融业务，试行人民币有限度的自由 兑换，并有效控制因开放所带来的金融风险 前海的地位与作用，将是定位为国际金融中心的上海浦 东也无法取代的，深圳〃前海将升级为中国〃前海
>
>
国际金融中心 的规划建设将
高收入群体
高智商群体
大量财富阶层 的聚集，将诱 发对顶级住宅 的巨大需求
香港著名的规