北京密云水库项目土地评估报告本项目包括：华溪园庭院别墅项目及水库主题公园酒店项目。
其中水库主题公园酒店项目包含隔路相望的南北两个地块一、项目基本情况密云水库项目位于北京市区东北部密云县密云水库辖区内。
密云水库宛若一块碧玉镶嵌在燕山群峰环抱之中，水面面积188平方公里，蓄水量43.75亿立方米，约占全县面积的十分之一，是北京的水源之都。
如此辽阔的水面在华北地区首屈一指。
目前，密云县森林覆盖率达57%，可称是净水、净气、净土的绿色公园。
项目距北京市区路线距离约80公里。
由北京城区三元桥出发（见图3），沿京承高速公路至顺义出口（61公里），经顺密路、密关路（20公里）至项目地块，约60分钟车程。
从溪翁庄沿密关路11公里到密云县中心地带。
项目周边道路系统完善，交通基本便利。
图1：本项目在北京的位置图2：本项目（华溪园别墅及公园酒店南、北地块）在密云的位置图3：距北京市区的交通路线（80公里）京承高速（61公里）顺义出口三元桥顺密、密关路共20公里华溪园别墅地酒店地块1、华溪园庭院别墅项目基本情况华溪园庭院别墅项目居溪翁庄镇政府北侧及水库南岸之间（见图2）。
在大坝路北侧。
院内有小路通向水库。
项目区域内为坡地地形，中西部略高，北、南、东侧略低（见图4-9）。
项目依山而建，居山之南坡，于北山有40米高差，南面向溪翁庄镇。
图4：华溪园庭院别墅项目google卫星地图（溪翁庄镇区域图）图5：华溪园庭院别墅项目google卫星俯视图图（项目位置）图6：华溪园庭院别墅项目google卫星侧视图（北向南方向）图7：华溪园庭院别墅项目google卫星侧视图（西向东方向）图8：本项目google卫星侧视图（南向北方向）图9：本项目google卫星侧视图（东向西方向）2、水库主题公园酒店项目基本情况密云水库主题公园酒店项目，地处北京市政府定位的生态发展区密云县，东临密云水库、西临云佛山滑雪场，座拥在茂密的生态山林之中，享受着密云水库的滋润，空气清新湿润自然生态环境优美。
主题公园酒店项目包含隔路相望的南北两个地块。
相邻为规划中的五星级度假酒店，为洲际酒店集团接管，下图为卫星俯视图及侧视图（南向北方向）。
二、地块现状1、华溪园庭院别墅项目地块现状依据已批的19,933平方米建筑面积，该项目由三块建筑面积组成：⑴、现有的精装庭院式酒店别墅2500平方米。
其中，已取得房屋产权证的1,743.43平方米，余下面积在产权办理中。
室内外各项设备设施齐全。
⑵、待建别墅15栋、居住户数49套，总建筑面积16,577.38平方米。
⑶、还剩余855平方米建筑面积。
图10：本项目部分现状2、水库主题公园酒店地块现状地块现有建筑：山顶别墅两套，四合院（共98间房），以及锅炉房餐厅等多处设施用房；现有独立自备井、独立变压器、道路等配套设施；园内除有茂密的松柏林外，还种植了大量果树、品种繁多。
图11：主题公园酒店地块内外环境三、规划指标及批复文件1、华溪园庭院别墅项目的规划指标及批复文件本项目占地31,415.97平方米。
土地性质为住宅用地。
使用年限70年。
已审批的规划建面积19,933平方米，容积率0.58，建筑密度27.3%。
绿地率42.5%，建筑控制高度≤22米。
图11：本地块现状规划图主要批复文件及证件关键文件基本齐全，还需进一步查看原件，以规避风险2、水库主题公园酒店项目规划指标及批复文件该项目包含一路之隔的南北两个地块。
均为综合用地性质。
南地块总规划用地面积180亩，另有400亩租期为70年的绿化山地面积。
已由国际设计公司美国的WATG公司完成了方案设计（见图12）。
北地块占地面积43亩，与南地块隔路相望，相邻即为规划中的五星级度假酒店，为洲际酒店集团接管，容积率可调（即该建筑面积指标可上调）；周边有可租用绿化用地。
表：主题公园酒店地块（南地块、北地块）项目指标图12：酒店南地块规划方案图13：酒店北地块图主题公园酒店项目批复文件明细表：五、北京别墅市场环境分析1、近两年北京别墅市场冷热和整个房地产市场呈现一致性：2008年，北京别墅市场遭遇滑铁卢。
2008年1到10月份，北京别墅市场整体供应与07年基本持平，约103万平米，套数约为3224套，占住宅总的供应量大概4%，但是1到10月份，销售仅为1769套，和2007年5600套相比，成交下滑幅度超过60%。
成交价格有20%左右的跌幅。
2009年，随着北京普通住宅的阳春初现，别墅市场也渐渐升温。
统计数据显示，截至今年3月22日，京城别墅的成交达到188套，远远高于2月份118套的成交量。
和一月份的49套相比，更是增长了3倍。
其中顺义做为中央别墅区分得最多份额。
2、北京别墅销售呈现高低端产品两头热：一季度北京别墅市场呈现出“高低产品两头热”的特点，总价低于500万元以下的联排、双拼或者小独栋别墅产品销售火暴；同时，总价超过千万元的高端独栋产品也受到买家青睐。
和经济型别墅畅销相比，高端独栋产品虽然成交套数要逊色一些，但销售额也明显增加。
大多数经济型别墅销售火暴主要缘于降价，但是一些独栋别墅并未降价，销售也良好高收入人群跟中低收入家庭不一样，他们可能关注房价下降的因素会更少一些，更加关注物业本身的价值，无论是投资价值，还是服务的价值、品质、区位等各方面的条件可能会更多。
”3、密云别墅市场现状：密云县是北京的，受条件限制并非北京的别墅主要区域。
在公开资料查询，在售的别墅项目（大产权项目）仅有7个，都是档次较高的欧式及美式建筑，尤其是独栋项目。
虽然风景怡人，但因为人们心理距离和现实距离，密云的别墅只在北京高端客户中得到少数人的青睐。
4、项目周边别墅市场价格调查对密云在售别墅项目进行了初步的价格调查。
独栋别墅一般以栋论价，平均价格在1.1万/平米-1.4万/平米；联排别墅价格为8000元/平米。
图12：项目周边别墅（独栋及联排）价格示意图密云主要别墅项目列表柏林山水8000元均（联排）华亚·琉森湖11000元均（独栋）君山高尔夫14000元均（独栋）赏星悦目8000元均（联排）亚澜湾7500均（联排）六、项目土地评估及收益评估1、华溪园庭院别墅项目收购评估及收益评估：说明：鉴于项目0.58的容积率，所以选择的市场参考价格参照联排别墅的价格，定为8000元/平米。
此次估算为整个项目（含土地、已有建筑和855平米假定不可售面积）的收购价格。
估算内容含⑴、现有的精装庭院式酒店别墅2500平方米（有产权证）。
⑵、待建别墅15栋、居住户数49套，总建筑面积16,577.38平方米。
⑶、还剩余855平方米建筑面积。
并考虑了2500平米已有产权住宅做为未满二年的二手住宅交易需付出的6.4%的税率（营业税+个税）。
密云华溪园庭院别墅项目收购价格估算接上表密云华溪园庭院别墅项目投资收益估算密云华溪园庭院别墅项目收购评估小结◆、项目收购价格1881万。
项目占地47.1亩，每亩（含地面已有建筑）收购价为39.9万元。
◆、根据容积率0.58，建议考虑联排别墅形式；◆、已有地面建筑档次偏低，应改建成为和项目整体风格尽量相似的别墅住宅；◆、基于密云水库稀缺的自然环境资源，本项目有一定的可行性。
2、密云水库主题公园酒店项目土地评估及收益评估：⑴第二块地：环湖路南地块测算◆产品形式：该项目总占地面积580亩（合386860平方米），其中规划用地面积为180亩（合120060平方米），绿化山地面积约为400亩，规划建筑面积47886平方米，容积率约为0.40。
该地块已经取得国有土地使用权证，土地性质为综合用地，土地年限为50年；此外，400亩绿化山地面积的租期为70年。
根据该地块的特征及容积率，建议其产品形式可以采用独栋别墅的形式（或以独栋为主、联排为辅），400亩的绿化山地面积建议可以将其长租给知名的高尔夫俱乐部，将其建成高尔夫球场，使项目环境成为一大卖点。
◆售价分析据调查，密云境内的独栋别墅平均销售价格约为12000元/平方米左右，本地块由于是综合用地性质，土地使用年限只有50年，在售价上相比70年产权的别墅项目，须进行调整。
调整如下：1、密云70年产权的独栋别墅项目销售均价：12000元/平方米；2、50年产权别墅项目售价调整：12000×0.8 = 9600元/平方米3、项目畅销价：9600×0.8 = 7680元/平方米由于受土地使用年限影响，以上售价的预估趋于保守，如果该项目能以高尔夫球场+独栋别墅的形式进行销售，其售价应高于目前预估的畅销价。
◆可接受的土地成本推算建安成本：1200元/平方米市政配套：2000元；含税费等综合建安成本：（1200+2000）×120% = 3840元/平方米该产品畅销价格：7680元/平方米扣除20%毛利后的成本：7680×（1-20%）= 6144元/平方米可接受的土地成本为：6144-3840 = 2304元/平方米可接受的土地价格：2304元/平方米×47886平方米= 11032.93万元该地块总占地580亩，则地块价格合11032.93万元÷580亩=19万元/亩◆按此土地价格核算投资收益⑵第三块地：环湖路北地块测算◆产品形式：该项目总占地面积43.38亩（合28934平方米），其中建筑面积为3500平方米，容积率约为12%（据资料介绍，该容积率可上调，但为保险起见，本次测算中仍以现有建筑面积进行测算）。
该地块土地性质为综合用地，土地年限为50年。
该地块相邻规划中的五星级度假酒店，由洲际酒店集团接管。
地块周边有可租用的绿化用地。
针对该地块的特征，对产品形式提出以下建议1、该地块建筑面积较小，不适合单独开发，建议和本次评估中的第二块地（第二块地环湖路南地块和本地块隔路相望）联合开发，可作为同一项目的第一期、第二期。
2、由于紧邻五星级度假酒店，且隔路相望的第二块地拥有大面积的绿化山地，鉴于本地块的周边环境，建议该地块的产品形式和第二块地统一，仍选为别墅。
如容积率能上调，可建成联排别墅，如容积率不能上调，可建成独栋别墅。
本次测算中仍以独栋别墅的产品形式进行测算。
◆售价分析如将产品形式选为独栋别墅，则本地块的产品售价和第二块地的产品售价相同，如下：1、密云70年产权的独栋别墅项目销售均价：12000元/平方米；2、50年产权别墅项目售价调整：12000×0.8 = 9600元/平方米3、项目畅销价：9600×0.8 = 7680元/平方米◆可接受的土地成本推算建安成本：1200元/平方米市政配套：2000元；含税费等综合建安成本：（1200+2000）×120% = 3840元/平方米该产品畅销价格：7680元/平方米扣除20%毛利后的成本：7680×（1-20%）= 6144元/平方米可接受的土地成本为：6144-3840 = 2304元/平方米可接受的土地价格：2304元/平方米×3500平方米= 806.40万元该地块总占地43.38亩，则地块价格合806.40万元÷43.38亩=18.59万元/亩。