万科企业股份有限公司房地产新项目发展管理制度（试行）一、绪言目的：为适应集团公司日益扩大的业务规模，规范对新项目的论证，提高决策效率，提升集团公司竞争力，特制定本制度。

范围：本办法适用于集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。

职责：1、集团企划部负责本制度的制订、修改、指导和监督；2、本制度解释权、修订权归企划部。

二、释义本制度中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义：集团公司：指万科企业股份有限公司一线公司：指集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司企划部：指集团企划部决策委员会：指万科企业股份有限公司投资决策委员会小组：指项目发展工作小组，是决策委员会下属工作机构三、操作规范第一条新项目发展信息通报一线公司定期或不定期向企划部通报新项目概况和进展程度，企划部及时汇总整理并通报。

具体格式参见《新项目发展信息通报》表格。

第二条项目发展工作小组1、小组负责项目进展过程中，各种信息的上传下达，保证信息通畅。

2、小组成员3—4人，由集团企划部、财务部、法律室委派的人员共同组成，组长由企划部第一负责人担任或委派，负责领导具体工作。

出现时间局限等不可抗力因素造成小组不能如期成立，企划部可替代行使小组职责，但必须经过集团领导批准。

3、原则上，小组一经成立，小组成员不得随意变动，不同项目小组成员可以不同。

4、小组对“决策委员会”负责。

一线公司与合作方（土地方）签约后，小组自行解散。

5、工作内容和流程：（1）对重点介入的项目，一线公司向企划部提交《成立项目发展工作小组》的申请和项目资料。

（2）企划部根据一线公司上报资料对项目进行初步评估，并征询集团财务部、法律室意见后，决定是否成立小组，同时知会“决策委员会”主任或集团主管领导。

（3）决定成立小组后，企划部、财务部、法律室应及时委派本部室专业人员成立工作小组，组长制定具体工作时间。

（4）小组成立一周内（视项目紧迫性可适当延长），完成实地调查和评估工作，提出项目发展意见和建议（小组各成员的专业意见事先应经其所在职能部门通过），向“决策委员会”委员、集团主管领导汇报，同时抄送一线公司和集团办公室、财务部、企划部部门第一负责人。

（5）一线公司应根据小组提出的意见和建议跟进和完善相关工作，并及时通报小组。

（6）一线公司应于听证会召开两周前向小组报送《项目可行性报告》初稿或《万科企业股份有限公司上会项目概况》。

具体格式参见《上会项目概况》表格。

（7）小组完成实地调查和评估工作后，一线公司方可提交《召开项目听证会申请》。

（8）一线公司应提前一周向小组报送《召开项目听证会申请》和《项目可行性报告》。

（9）小组根据《项目可行性报告》和项目进展情况，评估是否召开项目听证会。

召开与否的动议报“决策委员会”主任或集团主管领导审批，并自收到《召开项目听证会申请》2个工作日内向一线公司回复意见，意见应包括会议召开的时间、地点、方式或不同意的理由及后续跟进工作要求。

（10）决定召开项目听证会，小组应向“决策委员会”委员、项目所在一线公司、其他与会人员发出会议通知和《项目可行性报告》、小组专业意见等资料，同时抄送集团总经理层和集团各职能部门负责人。

（11）项目通过论证后，一线公司对各评委意见应予以高度重视并跟进相关工作，并及时通报小组，小组继续跟踪项目进展情况，直至正式签约。

（12）小组对正式签约合同文本负有审核责任，对合同文本与听证会通过内容有较大差异，应提请一线公司给予合理解释，同时评估是否签约，抄送各评委。

第三条论证报告进入新城市开发，在完成实地考察和调研工作后，必须编写《城市发展和住宅市场调研报告》。

项目立项，必须编写《项目可行性报告》，具体内容可参照《万科企业股份有限公司房地产项目可行性报告内容指引》。

第四条项目听证会1、除本制度第八条规定外，集团公司所有新项目立项都要通过项目听证会论证。

2、会务组织：集团总经理办公室、企划部负责听证会会务工作，收集整理各委员意见，交由会议主持人宣布表决结果。

3、会议主持人：“决策委员会”指定。

4、评委成员：集团决策层（董事长、总经理、副总经理、总监），各区域中心城市公司第一负责人，集团财务部、企划部、设计工程部、法律室第一负责人。

5、与会人员：评委、项目所在一线公司相关人员、小组成员、其他人员。

6、会议形式：现场、远程会议。

7、相关工作内容：（1）实际到会评委达到应到会评委三分之二以上，听证会才能召开。

（2）评委应于项目听证会召开之前到项目宗地现场考察。

具体时间可根据评委实际情况和需要自行或统一安排。

（3）小组负责在听证会召开3个工作日前将《项目可行性报告》报送各位评委。

（4）评委应认真研究分析《项目可行性报告》和相关资料，在会议召开前形成书面意见。

必要时可先行讨论或征求相关职能部门意见。

（5）听证会召开前，小组可就专项问题向集团职能部门征求意见，并在听证会会上陈述。

（6）会议召开时，项目所在公司可摘要介绍《项目可行性报告》内容，主要工作是回答评委疑问和意见。

（7）评委应认真分析讨论项目的可行性，并于会议结束前填写《万科集团新项目投资听证会评审意见表》，详细写明项目评估意见、开发建议和评估结论。

（8）企划部应于听证会结束后3个工作日内完成听证会会议纪要，并报送“决策委员会”委员、集团领导、项目所在一线公司和集团职能部门第一负责人。

会议纪要应包含各评审委员意见和建议，听证会表决结果。

8、评委表决：表决形式分三种：（1）同意立项；（2）反对立项；（3）推迟立项。

对表决结果要详细阐述理由。

9、听证会结论：与会评委三分之二及以上表决同意立项，则该项目通过。

当同意立项未达到三分之二时，若表决形式（3）的比例大于等于（2），以（3）作为最终论证结果，反之则以（2）作为最终论证结果。

10、会议费用：评审委员、小组成员因项目事宜发生的住宿费用、餐费以及会务费用，由项目所在公司承担。

交通往返费用由评委、小组成员所在公司（部门）自行承担。

第五条签署合作意向已召开项目听证会并通过，一线公司可与合作方（土地方）签署合作意向；若在项目听证会前签署合作意向，需完成以下工作：1、于签署意向两周前向企划部报送项目资料。

2、小组完成赴实地考察，审核相关资料的工作；必要时，法律室可介入前期谈判、意向书起草工作。

3、小组对合作意向文本提出专业意见和是否同意签署动议，报“决策委员会”主任和集团主管领导。

4、“决策委员会”主任或集团领导审批并同意后，一线公司方可签署合作意向。

第六条签署正式协议项目合作意向书签定后，一线公司及时向小组通报协议谈判等项目进展情况，必要时，法律室可介入项目谈判和协议起草工作。

一线公司与合作方（土地方）签署正式协议前必须完成以下工作：1、召开项目听证会，并通过。

2、报送集团董事会，并通过。

集团总经理办公室负责起草董事会议案。

3、合同文本与听证会通过条件一致；若不一致，小组要重新论证，并将论证意见报“决策委员会”主任和集团主管领导审批，必要的话可提请原听证会评委通过通讯方式重新表决。

第七条向合作方（土地方）付款审批程序1、一线公司在签署合作意向后，才可以支付定金（或诚意金）。

2、支付定金超过人民币200万元（不含200万元），一线公司必须向小组提出付款申请，付款申请要有一线公司第一负责人签字和详细付款理由。

小组在收到付款申请后及时报送集团主管总经理或付总经理审批，审批意见同时抄送集团董事长和“决策委员会”主任。

3、一线公司在签署正式协议后，方可按照签约合同条款支付地价款。

第八条简化项目论证程序简化项目论证程序即可选择不召开项目听证会，而改为“决策委员会”委员通过通讯方式表决。

项目资料报送、项目发展工作小组、签约、付款等其他工作程序同上。

通讯表决工作由小组和企划部共同组织。

对符合下列条件之一，可执行简化项目论证程序：（1）新项目规模在12万平方米以下且总投资5亿元以下；（2）新项目位置与原有项目接壤，是原项目自然延伸，规模在30万平方米以下，土地价格、合作条件和市场情况与原项目基本类似。

（3）新项目已召开过听证会，但因某些方面的条件未达到要求而推迟立项的，在听证会之后这些条件已得到改善和解决的。

（4）集团相关管理制度规定的其他情形。

四、附则1、本制度是集团公司房地产新项目发展的根本管理制度，对于通过投标、竞拍、合作参股等方式取得土地的，可另行制定具体管理办法。

2、项目发展过程中，出现本制度不适应情形，可视具体情况由集团相关职能部门商议执行。

3、本制度可根据集团公司发展和行业环境变化需要适时修改。

4、本制度自发布之日起执行。

万科企业股份有限公司二零零零年十一月附件：1、《新项目发展信息通报》表格2、《提交听证会项目概况》表格3、《房地产项目可行性报告内容指引》附件1：新项目发展信息通报说明：1、填写范围：考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签约（或自然终止）时为止都要求填列，若签约后合作条件发生变动也要求在此快报中反映；2、上报时间：每月10日、25日（遇节假日应以离此最近工作日为上报时间）以电子邮件形式传到集团企划部，在此时间外可视项目重要性和项目进展变化及时上报，项目发展小组邮箱：；3、遇到下列表格没有涉及但对项目发展有重大影响的事件发生，可另附报告随信息通报一起及时上报。

4、无论有否新项目，均需填列项目发展环境变化内容。

填报单位：填报日期：填报单位：填报日期：附件2：万科企业股份有限公司提交听证会项目概况表格表一、宗地概况表二、经济技术指标表三、合作条件表四、投资收益预测附件3：万科企业股份有限公司房地产项目可行性报告内容指引一、前言随着集团公司房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。

为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团公司竞争力，特制定可行性报告内容指引。

二、可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。

例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。