房地产项目开发报建新流程及报建规则 介绍
2011年9月13日
目的：1、根据《上海市建设工程行政审批管理 程序改革方案》使大家了解房地产开 发报建新流程
2、根据报建各环节对房地产管理部门之 间的游戏规则有所了解
体会：
（在这个行业里面，遵循规则比任何行业都要显得重要）
报建流程
《上海市建设工程行政审批管理程序改革方案》 情况介绍
注：全国仅上海成立规土局，如何获取土地目前越来越规范
2、项目公司设立、立项（核准、备案）、环境评估、 房地产开发资质
母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不 属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后 再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可 言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么 干。
（四）土地使用权取得和核定规划条件、设计方案审核环节由规划土地部门 牵头组织，设计文件审查、竣工验收环节由建设管理部门牵头组织， 相关部门协同配合，部分原由各部门直接对建设单位的外部程序改为 内部程序操作，但法律主体关系不变，该出具审批意见的出具、该备 案的备案。
（五）加强行政审批中部门之间协调和上下道流程的衔接，提高信息技术运 用和资源共享水平。
成相应实施办法的制定工作，在下半年在全市组 织实施
主要流程节点介绍
1. 项目开发前期报建流程图.vsd 2. 项目建设阶段报建流程图.vsd 3. 改革后项目开发报建流程图.vsd 4. 改革后项目规划土地实施全过程管理工作流程.vsd 5. 上海市企业投资核准、备案项目建设工程设计文件
审查流程图.docx
（一）可以完全由项目建设单位承担责任，或者可以在其他管理环节中解决 的事项，取消审批。涉及互为前置审批的，原则上应实行告知承诺。 对保留的审批事项，缩短审批时限。
（二）将建设工程审批管理流程整合归并为“土地使用权取得和核定规 划条件、设计方案审核、设计文件审查、竣工验收”4个主要环节。
（三）每个环节实施并联审批，一家牵头、一口受理、抄告相关、同级征询、 同步审批、限时办结。每一环节并联审批结束后，建设单位按照规定 简化办理手续，领取相关审批文件。
2个主体，4个并联审批平台： 规土部门牵头：
1、土地使用权取得和核定规划条件 2、设计方案审核 市建交委牵头： 3、设计文件审查 4、竣工验收
审改时间节点 1、2011年4月1日起，市属审改项目停止扩初审批，由
市审查中心按照审改流程办理 2、2011年7月1日起，全市审改范围内的项目均停止扩
初审批，全面实施审改工作 3、政府投资的建设工程项目，市建交委在上半年完
沪府办发〔2010〕46号 上海市人民政府办公厅关于转发市建设交通委市规划国土资源局制订的
《上海市建设工程行政审批管理程序改革方案》的通知 各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
市建设交通委、市规划国土资源局制订的《上海市建设工程行政审批 管理程序改革方案》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。 上海市人民政府办公厅 二○一○年十二月三十日
报建规则
《上海市城乡规划条例》于2011年1月1日实施，根据其中与房地产开发报建 有关的内容，按照报建的先后顺序对报建规则作以下介绍
1、土地证、建设用地规划许可证
简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用 期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地 界线的法律依据；规划方案批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律 依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求、这些指标都在这个批复里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划方案，颁发了建设用地规划许可证 （以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因 为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出 让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的， 在国有土地让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使 用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
立项（核准、备案）主要考察的是项目的投资额及可行性。核准项目要 求先环评后核准，备案项目先对项目进行备案后再做环评。这是基于加 强环境保护促进可持续发展的考虑。
立项纯粹是计划经济时代留下的产物。
房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员数量限制， 这个资质主要用于拍地，项目开发建设过程中基本上没人查。
① 改革范围 ② 改革方式 ③ 主要流程设计 ④ 审改时间节点 ⑤ 新流程介绍（重点）
改革范围 本方案与本市投资立项改革同步，主要在企业投资项 目核准、备案类建设工程中实施。审批制项目建设工 程有条件的，也可参照试行
解析:
1、“备案制”是指：企业只要将项目的具体情况的资料交与相应的政府行 政管理机关备案即可。
2、“核准制”是指：企业需要将该项目的具体情况的资料报与相应的政府 行政管理机关审核批准，否则不予立项的制度。 现在国家对核准项目已经实行权力下放，只有外资项目是核准，内资项 目在基层（省市区县）都是备案，用途上都有法律效力。(发改委负责）
改革方式 一家牵头 一口受理 抄告相关 同级征询 同步审批 限时办结 （愿望是美好的，现实是残酷的）
（六）加快落实告知承诺制度，加强审批过程监督制约。根据《上海市行政 审批告知承诺试行办法》，对符合规划且没有重大公共安全危害的项 目，加快推进告知承诺制度。对审批申报和实施建设中不诚信的建设 单位、设计单位，通报相关资质管理部门联合查处，列入不诚信名单 向社会公布，限制其房地产或设计市场准入。
主要流程设计
3、规划设计方案报批
这个阶段首先审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建 筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间 怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规 定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合 消防规范等等。其次是单体审查，就是在总平面规划的基础上，落实单 体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？关键就是落实各空间 的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位及消防。上海 将修改住宅设计和居民小区停车库设置地方标准，新建住宅将逐步推广 独立式火灾探测报警器；新建的100米以上超高层住宅楼内如果没有避难 区或将成为消防不合格住宅。审完单体设计，设计公司再细化一下出建 筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。