盈亏平衡分析2赢利预测3敏感性分析4社会效益分析第七章结论
第一章 总论
项目概述
（一）消费群体构成
当前，XX大众旅游的发展，异地商务、公务等交流日益频繁，为星级酒店 的发展打下了广阔的市场基础。XX星级酒店接待的住客，既有国内客人，也有 入境客人。据国家有关方面的统计，2006年入境过夜旅游者为4991万人次，比 上年增长6.6%;国际旅游（外汇）收入339.49亿美元，比上年增长15.9%。国 内旅游者为13.94亿人次，比上年增长15.0%；国内旅游总收入为6230亿元， 比上年增长17.9%。显然，星级酒店就是为他们服务的。无论是为了商务、公务、 会议或者展览，还是为了观光、购物、度假或者是探亲访友，抑或是为了经济、 文化、体育等等的交流，他们都是酒店的xx。有关资料显示，2006年，xx星级 酒店住客中，商务散客占43%公司协议客户占22%会议团队占5%旅行团队 占4%休闲散客占8%其他占8%从2006年与2005年的比较中，可以发现， 虽然xx酒店的住客构成在总体上没有过大的起落，但是其变化也不容忽视。比 如商务住客的增长，就是值得十分注目的。虽然不少入境的xx客人常常选择在
星级酒店下榻，但是国内住客目前仍然占着绝大多数（为88%）。
（二）国内目前连锁经济型酒店连锁经营的发展趋势
目前xx目前共有星级酒店11828家，客房平均出租率为60.96%。值得注目 的是，星级越低、价格越低的内资星级饭店，反倒出租率越低（其中三星级出租
率为61.21%;二星级出租率为57.11%; 一星级出租率为49.60%）。其经济效益 也不甚理想，其中占星级酒店95.36%的11828家内资饭店，几乎全面亏损，有25个省市的内资星级饭店的平均利润均为负数。
相形之下，XX经济型酒店却是一片光明。另一份正式资料显示，XX经济 型酒店，2005年的平均出租率为89.0%,2006年的平均出租率为82.4%;2006年的GOF竟然XX44.47%。
经济型酒店在今后的发展中能够更有利地享受到如下的发展机遇。
A:居民出行的增长。
B:奥运商机。2007年是XX筹办奥运会的决战之年。根据有关要求和测算，2008年奥运会期间，XX的星级酒店将达到800家。而据此前不久的统计，目前XX地区共有住宿接待单位4761家，客房28万间左右（其中星级酒店658家， 客房11.2万间）。缺少的142家酒店的空白，有关方面希望主要通过改造和 升级现有非星级酒店来填补。
XX，从容量方面的发展空间和潜力是相当大的。就此而言，在全XX发展
的时候，XX、XX是几个主要的重点发展XX之一。无论是2008年的奥运会还是
2010年的xx世博会，都给酒店的管理公司创造了很多发展的机会。但是，总体 来讲，在选择酒店的时候，就像选择地理位置上面，我们还是非常关注的。到 最终，还是回到一个方面，就是投资回报。我们不是说开酒店是为了奥运会开， 也不是说为了世博会开。做酒店的投资回报期要按照国际惯例来说是四年，所 以这个不是短期的。很多酒店集团现在还在积极的开拓过程当中。相信这个机 会对于大家来室都是一个很好的发展机会。所以我们认为xx在xx还是属于-
线的xx，这两个xx如果从全球的经济上给它定位的话，应该是国际级的xx
因此将来不要担心酒店过剩的问题，某些酒店可能经营不好。
从货币角度出发：人民币的升值有一个力大于臂的问题。总体来说应该是 力好，但是到了一定的程度力就不好了。这是一个不利的因素，为什么？因为xxxx如果变的xx了，国外的旅游者就很难进来。但是目前对于投资者，对于xx一个低成本的市场。那么所有的合作伙伴、业主、基金、同行都愿意到这边 来投资。特别是外地投资进来了以后，由于这是一个双收的投资项目，但是随 着人民币不断的增长，最后和美元一比一了。
可行性研究的依据和范围
2007年1-10月全国房地产投资额为14610.6亿元，同比增长24.1%,增幅 与上月持平；商品房施工面积169840.7万平方米，同比增长18.8%;新开工面 积59847.5万平方米，同比增长18.1%；竣工面积25790.5万平方米，同比增长8.5%。供应类指标本月累计同比增幅均与上月持平。国家土地供应依然偏紧， 存量土地充分释放。1-10月份土地购置面积26827万平方米，同比减少了2.6%； 土地开发面积18390.7万平方米，同比增长38.6%，增幅较上月提高了4.6个百 分点。
项目提出的背景及必要性
我们先从酒店和酒店式的公寓，从酒店的投资、金融管理、融资方面来谈。
有个大的方向：能以XX酒店市场的一个宏观角度，先来做一个大纲性的 探讨。在2008年之后，XX的酒店市场还是有相当的机会存在的。这是一定的， 因为XX的酒店是政治中心、经济中心，目前加上外来人口已经有差不多有1700多万人了，无论如何，这么大的一个人口的XX，它有它的一个容量。因此，XX的地位在这几年正在大力的发展，所以从这方面我们是比较谨慎的、积极的来 看这个事情。
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划
第一章总论1项目概况2项目提出的背景及建设必要性3可行性研究的依 据和范围4本项目与其他项目相比较优势分析5本项目前景预测第三章项目定
位1主题定位2功能定位3市场定位4项目建设方案及规划设计定位5价格定 位6xx姿态及推广时机定位7销售方式定位8物业管理定位第四章营销策略1宣传主题概念5分阶段控制的公关效果6外发式宣传策略8资金回笼计划第五 章投资估算和资金筹措1投资估算2资金筹措第六章财务评价与社会效益分析1
修费用为500万元。
装修费用均摊10年，按每年为总体装修费用的10%计算，则每年均摊的 装修费用为50万元。
主要技术经济指标
一、项目的投资总额预算
1、财富XX大厦二、三层的总体投入面积为，房屋的租金为3元/天/平方，则大 厦的房屋日租金为9900元，年租金为9900元/日*365天=3613500元
2酒店投资总体装修费用：酒店总体投入面积为，按照每平方米1500元人民币 的标准（包括房间装修费用及家电、家具的配置费用），则酒店投资的总体装