物业管理实务一、单项选择题1、签订与履行物业管理合同，是物业管理优质服务的核心内容，也是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石。

2、物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》以及国家和地方的其他规定。

3、装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

4、未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的，由城市规划行政主管部门按照有关规定处罚。

5、物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2～3倍的罚款。

6、消防演习是测试消防设备的有效手段。

7、药杀法（单项选择题）药杀法是通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物，使出入的白蚁身体拈上白蚁药粉，药粉通过相互传染给其他白蚁，导致整巢白蚁中毒死亡。

8、义务消防队伍是日常消防检查、消防知识宣传及初起火灾抢救扑灭的中坚力量，为了做好小区的消防安全工作，各物业项目应建立完善的义务消防队伍，并经常进行消防知识与实操技能的训练与培训，加强实战能力。

9、物业管理项目的义务消防队由项目的全体员工组成义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训，每年还应进行一到两次的消防实战演习。

10、物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业（单项选择题），其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担。

11、酬金制条件下，物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

（单项选择题）12、档案是历史的原始记录。

13、档案保存注意事项（单项选择题）（1）物业承接查验期和入住期收集整理的档案资料属于物业基础资料档案，是物业管理档案中最重要和基础性的档案，它的保存管理和安全十分重要。

（2）房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案，在分析房屋主体安全、设备运行状况和事故分析中有时起着十分关键性的作用，因此这类档案的真实性和保存期限应有明确规定，一般不能低于设备的使用年限的2倍。

（3）各类小型设备的运行和维护记录档案、环境与安全管理记录档案的数量较大，这部分档案的保存期限较短。

这类档案应有一个销毁的管理方案和程序，以腾出空间，避免档案被无谓占用。

14、全国物业管理企业信用档案建设按照“统一规范、分级建设、分步实施、信息共享”的原则15、投诉信息转给被投诉企业后，被投诉企业应在15天内将处理意见反馈给信用档案管理部门，反馈意见应由当地物业管理行政主管部门签章。

16、对应聘者进行初审重点看客观内容。

简历的内容大体可分为主观内容和客观内容两部分。

在筛选简历时应重点看客观内容。

二、多项选择题1、物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。

其特征可以归纳为以下三点：（1）是独立的企业法人（2）属于服务性企业（3）具有一定的公共管理性质的职能2、（多项选择题，注意两阶段的顺序）根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。

3、（多项选择题，注意相应的资质由谁颁发，重点记住三级物业管理企业资质由谁颁发）（1）物业管理企业资质等级分为一、二、三级。

国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；（2）省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

（3）设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

4、在申报资质时需提供的资料（多项选择题，注意申报的相应资料文件）新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：（１）营业执照（２）企业章程（３）验资证明（４）企业法定代表人的身份证明（５）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

5、物业管理企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。

物业管理企业的组织形式有4种（1）直线制（2）直线职能制（3）事业部制（4）矩阵制等6、品质管理部的主要职责包括：（11项）（1）企业质量管理体系运行和维护（2）各物业项目服务品质监督（3）客户满意度评价及监督（4）管理评审（5）协助新物业项目建立质量管理体系（6）外部质量审核的协调（7）内部服务品质审核的组织协调（8）客户服务监督管理（9）客户关系管理（10）客户投诉处理（11）客户满意度评价等7、根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理投标分为3种类型（1）整体物业管理项目的招标（2）单项服务项目的招标（3）分阶段项目的招标8、物业管理招标的内容（1）早期介入阶段的招标内容（2）前期物业管理阶段的招标内容（3）常规物业管理招标内容9、参加物业管理投标的条件（2个）（1）法律法规规定的要求（2）招标方规定的要求10、物业管理投标程序（多项选择题，注意序号或内容）（1）获取招标信息（2）项目评估与风险防范（3）登记并取得招标文件11、投标文件又称标书，一般由几部分组成（5项）（1）投标函（2）投标报价表（3）资格证明文件（4）物业管理方案（5）招标文件要求提供的其他材料12、物业管理方案的基本内容（共10项）物业管理方案的基本内容主要包括：（1）招标项目的整体设想与构思（2）管理方式与运作程序（3）组织架构与人员配置（4）管理制度的制订（5）档案的建立与管理（6）早期介入及前期物业管理服务内容（7）常规物业管理服务综述（8）费用测算与成本控制（9）管理指标与管理措施（10）物资装备与工作计划13、物业管理成本，主要包括（共12项）（1）人工费用（2）行政办公费用（3）公共设施日常运行维护费用（4）机电设备日常运行维护费用（5）环境物业服务费用（6）安防系统运行维护费用（7）公用水电费用（8）固定资产折旧费（9）不可预见费用（10）保险费（11）法定税费（12）管理佣金（合理利润）14、要约不同于邀请要约。

要约与邀请要约之间的区别：（选择题，如邀请要约有哪些形式）（1）拍卖（Auction（2）.广告（3）标价（4）招标15、前期物业服务合同的主要内容（共9条）（1）合同的当事人（2）物业基本情况（3）服务内容与质量（4）服务费用（5）物业的经营与管理（6）承接查验和使用维护（7）专项维修资金（8）违约责任（9）其他事项16、前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有不确定性，当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业管理企业可以通过提前解除合同或要求补偿的方式规避风险。

因此，有必要在前期物业服务合同中对解除合同的条件作出明确约定。

17、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别合同期限不同。

物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有（2个）特点。

（1）期限明确（2）稳定性强18、业主公约（改为管理规约）业主公约是指由业主大会制订、全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束（哪些人）权利义务的行为守则，是物业管理的基础和准则。

（1）所有业主（2）物业使用人（3）业主大会（4）业主委员会（新增物业继承人、物业买受人）19、早期介入的作用（5个）（1）优化设计（2）有助于提高工程质量（3）有利于了解物业情况（4）为前期物业管理作充分准备（5）有助于提高建设单位的开发效益20、前期物业管理的特点归纳为（四大特点）（1）基础性（2）风险性（3）过渡性（4）不稳定性21、（多项选择题，注意顺序）在物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。

在条件具备或物业管理企业早期介入充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和建设工程的竣工验收同步进行。

22、物业查验的主要内容（多项选择题）在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接受查验下列资料：（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。

23、物业查验的内容（4项）（1）物业资料情况（2）物业共用部位、共用设施设备及管理现状（3）各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况（4）其他内容24、物业管理机构发生更迭时管理工作的移交包括：（1）原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交（2）业主大会或物业产权单位向新的物业管理企业移交25、物业管理工作移交的注意事项：注意事项：各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全、以利交接和今后工作的开展。

26、入住服务的资料准备包括（6项）（1）《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》（2）《入住通知书》（3）《物业验收须知》（4）《业主入住房屋验收表》（5）《业主（住户）手册》（6）物业管理有关约定27、入住流程（多项选择题，注意顺序和内容）（1）业主凭入住通知书、购房发票及身份证登记确认（2）验收房屋并填写《业主入住房屋验收单》，签字确认（3）提交办理产权所需资料，签订委托协议，缴纳相关费用（4）签署有关物业管理服务约定等文件（5）缴纳当期物业服务等有关费用（6）领取《业主（住户）手册》等相关文件资料（7）领取房屋钥匙（入住过程完结）28、物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理一般而言，《物业装饰装修管理协议》中物业管理单位向装修人约定收取的费用包括（1）装饰装修管理服务费（2）垃圾清运费。

29、物业装饰装修管理协议等相关文件应由三方签字。

（1）装修人（2）施工单位（3）物业管理单位30、房屋的基本组成部分（1）结构部分——基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等；（2）装修部分——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等；（3）设施设备部分——水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目。