2012 中国房地产百强企业研究报告中国房地产 TOP10研究组2012年 3月1研究背景与目的由国务院发展研究中心企业研究所、 清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位 共同主办的“中国房地产百强企业研究” ，自 2004 年来已连续进行了九年，引起了社会各界 的广泛关注，相关研究成果已经成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。
2012 年在国家积极的财政政策和稳健的货币政策下，中国经济将稳中求进。
在此背景，同时也要“促进房地产市 下，中央经济工作会议提出既“要坚持房地产调控政策不动摇”场健康发展” ，房地产行业将迎来变革和转型。
优秀房地产企业要积极顺应行业发展大势， 固本强基，提升企业经营水平，实现稳健而有质量的成长，为行业树立发展榜样。
为此，中 国房地产 TOP10 研究组启动“2012中国房地产百强企业研究” ，以“顺势而为，稳健发展” 为主题，发掘行业中综合实力强、成长稳健的优秀房地产企业群体，鼓励企业在理性认识当 前形势的基础上，准确把握发展节奏，抓住机遇做强做大。
在分析总结历年研究经验的基础上，针对中国房地产企业的最新发展状况， 研究组进一 步完善了研究方法和评价指标体系，继续从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、 运营效率和社会责任感等七个方面全面、 客观地评价企业的综合实力，引导企业持续健康的 发展，促进行业的良性发展、平稳运行。
中国房地产百强企业研究目的（1）通过企业规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等 指标的量化研究，发掘综合实力强、经营稳健以及具备较强社会责任感的优秀企业群体；（2）通过系统研究，打造“中国房地产百强企业”品牌，提升企业知名度和影响力， 发挥百强企业的行业示范效应，推动房地产企业做强做好做大；（3）通过企业评价，鼓励企业为社会多做贡献，以营造行业重视社会责任的氛围，发 挥房地产业作为国民经济重要支柱产业和重要民生行业的作用。
2主要研究成果2.1 2012中国房地产百强企业“2012 中国房地产百强企业”名单万科企业股份有限公司 上海红星美凯龙房地产有限公司恒大地产集团有限公司 花样年集团（中国）有限公司保利房地产（集团）股份有限公司 上海景瑞地产（集团）股份有限公司 中国海外发展有限公司 福建正荣集团有限公司绿地控股集团有限公司 联发集团有限公司龙湖地产有限公司 重庆东原房地产开发有限公司绿城房地产集团有限公司 中粮地产（集团）股份有限公司金地（集团）股份有限公司 龙光地产股份有限公司合生创展集团有限公司 上海实业城市开发集团有限公司北京首都开发控股（集团）有限公司 深圳香江控股股份有限公司华润置地有限公司 百步亭集团有限公司中信房地产股份有限公司 广州颐和集团有限公司远洋地产控股有限公司 深圳市富通房地产集团有限公司雅居乐地产控股有限公司 杭州开元房地产集团有限公司招商局地产控股股份有限公司 苏宁置业集团有限公司金科股份 武汉三江航天房地产开发有限公司 广东珠江投资股份有限公司 上海中房置业股份有限公司佳兆业集团控股有限公司 宁波奥克斯置业有限公司新城控股集团有限公司 云南俊发房地产有限责任公司复地（集团）股份有限公司 名流置业集团股份有限公司SOHO中国有限公司 宋都房地产集团有限公司首创置业股份有限公司 天津津滨发展股份有限公司金融街控股股份有限公司 上海证大房地产有限公司华夏幸福基业投资开发股份有限公司 广西东方航洋实业集团有限公司卓越置业集团有限公司 浙江金龙房地产投资集团有限公司 荣盛房地产发展股份有限公司 三湘股份有限公司深业集团有限公司 光耀集团阳光100置业集团有限公司 浙江金昌房地产集团股份有限公司 北京金隅嘉业房地产开发有限公司 上海城建置业发展有限公司方兴地产（中国）有限公司 中骏置业控股有限公司建业地产股份有限公司 星河控股集团有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司 翠屏国际控股有限公司四川蓝光和骏实业股份有限公司 深圳市合正房地产集团有限公司天津市房地产开发经营集团有限公司 浙江祥生房地产开发有限公司青岛海尔地产集团有限公司 上海保集(集团)有限公司中国铁建房地产集团有限公司 新鸥鹏地产集团银亿房地产股份有限公司 东方银座集团中国有限公司福星惠誉房地产有限公司 重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司 宝龙地产控股有限公司 保亿置业集团有限公司 鑫苑（中国）置业有限公司 厦门国贸地产有限公司 广州市时代地产集团有限公司 重庆光华控股（集团）有限公司 沿海绿色家园集团 奥宸地产（集团）有限公司 旭辉集团股份有限公司 浙江华都控股集团股份有限公司 中国奥园地产集团股份有限公司 同景集团 禹洲地产股份有限公司 众安房产有限公司 上海爱家集团 力高（中国）地产有限公司协信地产控股有限公司 云南实力房地产开发经营集团有限公司 武汉地产开发投资集团有限公司 重庆长安房地产开发有限公司 方圆地产控股有限公司上海大发房地产集团有限公司 上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司广州百嘉信集团有限公司2.2 百强企业整体发展特点分析2.1.1销售业绩稳步增长，市场份额持续提高（1）百强企业 1 积极调整销售策略，业绩增速领先全国8.1%97.1%17.5% 44.3%11.2% 9.8% 22.9% 81.9% 16.1%12.7% 18.3%76.9%5.3% 43.6%10.1%14.7% 20%0% 20% 40% 60% 80% 100% 2008年2009年2010年2011年百强企业销售额增长率 百强企业销售面积增长率 全国商品房销售额增长率全国商品房销售面积增长率图 1 百强企业 20082011年销售增长情况2011 年，在宏观调控持续深化的形势下，中国房地产百强企业展现出了较强的抗波动 能力，经营业绩再创新高：在销售表现方面，百强企业全年实现销售总额16583 亿元，销售1 如无特别说明，本报告中的“百强企业”均指“2012中国房地产百强企业” ；数据为“2012中国房地产 百强企业”的历年数据。
面积 16679万平方米， 同比分别增长 17.5%和 11.2%， 均高于全国平均水平5 个百分点左右， 在促进行业稳健发展、保障国民经济平稳运行方面继续发挥着重要作用。
基于对房地产市场运行趋势的准确判断， 百强企业主动调整市场定位和经营模式，依托 灵活的销售策略、均衡的市场布局和多年积累的品牌效应，推动业绩较快增长。
1413311575.36920.911611.311355 6259.510920.610947.1 43.2%34.0%32.9%41.6% 60.1%53.6% 53.1% 54.0%4000 8000 12000 16000万科恒大保利中海单位：元0%10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%2011年上半年销售均价2011年下半年销售均价2010年上半年销售额占全年比例 2011年上半年销售额占全年比例图 2 部分百强标杆企业 2011年上半年销售占比情况百强标杆企业顺势而为、先于市场主动调整销售策略，为保障全年业绩奠定了良好基 础。
万科、保利、恒大、中海等企业提前加大推盘力度，2011 年上半年销售额占全年比重 均超过了 50%，明显超过了 2010年同期的水平。
其中，万科 2011 年上半年销售额占全年比 重较上年提高了 20 个百分点，较早锁定了全年的业绩增长。
百强标杆企业还积极通过价格 调整，提高项目去化率，下半年销售均价平均下调超过 1000 元，中海 2011 年下半年销售均 价更是降低了近 20%，有效地促进了销售，保障了全年业绩的增长。
97.3% 97.5% 97.9% 98.7% 82.1%85.5%76.5%84.8% 86.0%66.7%77.7%84.8%92.7%96.1%96.5% 96.6%69.0%78.0%60.6%76.4% 76.3%51.8%60.4%74.2% 50%60% 70%80%90% 100% 110% 2009 2010 2011 2009 2010 2011 2009 2010 2011 2009 2010 2011恒大万科保利龙湖二三线线城市销售面积占比 二三线线城市销售额占比图 3 部分百强标杆企业 20092011年二三线城市销售额和销售面积占比百强企业持续加大二三线城市的布局力度和拓展步伐，成为促进其良好销售表现的重 要因素。
恒大、万科、保利、龙湖等百强企业继续加快向二三线城市拓展的步伐，在优化业 务布局的同时，为业绩的可持续增长提供了重要保障。
从销售面积来看，这 4 家企业 2011 年二三线城市占比都达到 80%以上，较上年平均提高 3 个百分点；从销售额来看，二三线 城市也为这些企业贡献了大部分业绩，如万科 2011年二三线城市销售额占比为 78%，比上 年提高了近 9 个百分点，龙湖则提升了 14 个百分点。
二三线城市前几年拿地成本较低，而 近两年来房价上涨幅度普遍高于一线城市， 为这些早期布局二三线市场的百强标杆企业提供 了较大的业绩增长空间。
在调控背景下，品牌软实力更是百强企业获取客户持久关注、保持业绩稳定的利器。
由于消费者对企业品牌的高度认同，百强企业在一线城市销售溢价高于同行，进入二三线城 市后品牌优势更加明显，特别是全国布局的百强企业，其品牌联动效应促进各地市场旺销， 如综合实力 TOP10 企业2011 年销售面积同比增长 12.5%，销售溢价水平也明显居于行业前 列，有力支撑了全年的销售表现。
（2）百强企业市场份额持续提升，内部分化更趋明显18.1%19.8%22.1%26.9%28.1%9.6%10.2%12.9%14.4%15.2% 0%5% 10% 15% 20% 25% 30% 2007年2008年2009年2010年2011年百强企业销售额市场份额 百强企业销售面积市场份额图 4百强企业 20072011年市场份额及变化百强企业行业集中度持续提高，综合实力 TOP10 企业领先优势显著。
百强企业 2011年 的市场份额上升至 28.1%，较上年提高 1.2 个百分点，销售面积市场份额则上升至 15.2%， 提高 0.8 个百分点；在市场调整与整合的过程中，百强企业的市场地位进一步巩固，带动行 业集中度持续提高。
而综合实力 TOP10 企业的销售额均值达 555.2 亿元，在百强企业及行 业中的领先优势仍然较为显著。
百强企业内部阵营间的分化继续加快。
2011年销售额在700亿以上的百强企业有5家， 较上年增加了 4家。
销售额前5 名企业的整体实力迅速增强， 销售额均值同比涨幅超过 20%， 与其它百强企业间的差距进一步扩大。