五、操盘时机掌握
开盘对项目是一个至关重要的环节，要根据市 场的状况，提高市场对项目的期望值，对客户充 分把握，掌握最佳开盘时机，形成销售冲击波.
策 划 目 标
一、招商目标
对本项目而言，水晶公园商业广场的招商不只是 简单解决商家进场经营的问题，而是挑选优质商 家进场促进持续兴旺； 保证商场的顺利开业，开业时项目的招商率达到 90％以上。
五、全新商业地产模式的示范项目
树立起水晶公园商业广场连云港性的品牌形象， 并推动连云港海星置业房产公司在连云港开发领 域的滚动发展，为企业的持续稳健成长提供平台。
营 销 策 划 基 本 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 则
一、全面领先
以我为主，开发理念先进、产品精良、价格合 理的产品，从而取得全面领先的市场地位。树立 东海水晶公园商业广场作为东海商业市场领导者 与先导者的形象。
二、发展目标
1、城市的形象与名片 项目是花园路和果园路改造的重大举措，无论 是从建筑形态还是购物环境都将成为城市的形象 与名片，它代表着花园路和果园路改造工程的样 板与典范。 2、打破传统商业模式，引导消费潮流 通过全新的规划设计，引进先进的商业形态同 时融合中国人的消费理念，打造东海最有商业特 色的商业模式，引导东海的消费潮流。
• 业态规划表
层数（层） 22# 23# 26# 27# 29# 31# 33# 2 2 2 2 2 2 2 套数（套） 面积（㎡） 8 5 6 7 8 7 8 870.22 571.92 780.72 646.46 770.82 309.16 748.64 经营范围 农产品、食品、副食 品、五金、土特产、 日用百货、特色小吃、 服装、小商品西式快 餐、餐饮、诊所、银 行、书店、干洗店、 影音店、美容美发、 棋牌室等；
三、销售与招商
在项目的开发前期，我们要通过对主力商户和 大型品牌店的招商，蓄积客户，树立项目良好的 商业形象，才能带动项目的销售市场，才能吸引 更多的投资客户。
四、永蓄经营之道
主要为投资者、经营户搭建一个很好的经营平 台，通过项目的持续经营形成良好的口碑，不断 提高项目的商业价值以谋求更广阔的商业发展空 间。
市场篇
市场环境简析
整体市场情况: 东海商业经过历史发展,在购物模式上、 竞争格局上以及消费观念变化方面呈现以下 特点:
一、调研范围选定
本项目宗地位于海陵路与富华路之间，距离县城商业中心仅有1 公里，具体范围如图所示：
新区商圈 本案
中心商业圈
传统商业圈：以步行街、牛山中路为代表； 新行政中心板块：具有发展潜力，现阶段没有形成气候；
本项目在传统商业圈与新行政中心商圈之间，依托与传统 商业圈；
二、项目周边情况分析
• 1、项目情况简析
共49套， 面积 4997.94㎡
劣
势
体量小，无规模效应； 不是面向主路面，客户群吸引力不强； 周边无其他商业体烘托。
• 2、其他项目情况
水榭花都 4800-5000 本案
欧龙 3000-8000
2、目标客户定位
投资者
公务员 银行职员 学校老师等
经营者
各类商品、饭店、服务行业经营者等
3、价格定位
二、业态变与不变
水晶公园商业广场在扩大招商与销售的同时， 业态将会受到许多未知因素的影响，部分区域 的业态不能马上确定，需根据招商和销售的情 况以及一些商家的要求给予适当的改动.但是， 必须确定部分区域的业态，以便于项目前期的 销售与招商的进行。
四、招商先行 招商先行，以全面提升商业品质，从高标准邀 请品牌商家入手，形成项目的鲜明形象和操作模 式，通过良好的招商造势，带动销售的火热进行； 通过前期的招商，同时也能给项目在推广过程中 提供不间断的炒作话题。
五、全面覆盖 本项目开发体量庞大，从东海整个商业市场而 言，必须最大限度地扩大市场份额。所以，需要 最大限度启动大众投资市场，所以，在媒介安排 上，足够的密度和力度都是必不可少的。同时， 通过有效的促销措施挖掘并刺激潜在的大众客户， 使他们的投资愿望尽早地爆发。
三、成为东海商业发展典范 水晶公园商业广场的开发，正处于东海商业发展 的关键时期，通过可持续经营成就项目长远发展。 水晶公园商业广场必须通过高水平的前期运作和 优越的项目运营建立起水晶公园商业项目的新典 范。
四、销售目标
按照对项目的初步估算，销售总量预计将会在1.7 亿－2.5亿之间，为方便计算，项目销售总目标为 1.8亿元，其中： • 在首次公开发售期间，完成销售任务的25-30%。 • 项目整体商场开业时，完成销售任务的90％以上。
二、卖点不可一次推完 由于项目的销售目标比较庞大，销售周期相对 较长，我们必须保持市场的新鲜度，保持销售工 作的多次高潮，项目卖点需要进行有节奏、有层 次的推广，根据项目的营销周期和工程进度进行 合理规划，有目的的进行宣传推广，不能一次性 把卖点推完。
三、形象先行,展示先行 以强势品牌打造东海商业地产的典范，树立 项目鲜明的市场形象，确立品牌经营和环境优势， 唤起市场对本项目的关注度。提前展示策略能更 好地为本项目的推售与形象服务。通过对项目的 提前展示和广告推广，形成极大的市场震撼力， 从而迅速被市场认可。
名流国际
晶城大院 大东海时代 广场
5000
未推 20000
5
14 60
4
14 40
30-156
88-166 22-201
层高4.2
两层 两层，底商一层，二层商场
★ ★ ★
多为住宅项目自身附带商业； 品质层次不齐； 去化速度缓慢。
三、项目定位
1、业态定位
人流即为商机
地理位置的好坏对临街商业的价值影响是至关重要的，该区域人流状况 和商业氛围决定了临街商业的成败。 临街商业人流量比较大，且商品消费也是面向大众化的，主要以大众化 商品为主，消费强调随意性和选购性消费理念。所以临街商业的业态定位可 以多种多样，不必拘泥于具体业态的定位上，只要解决好主力店的问题，即 可自然成市。
时代广场 20000 晶城大院 8000-10000 中央花园 5500-6300
竞 争
`` 欧龙 中央花园 金陵御花园 价格（元/ ㎡） 6000 5500 5500 体量 139 80 66 剩余（套） 112 56 61 面积段（㎡） 65-245 50-110 50-100 备注： 共两层-层高4.2、3.8 共两层-层高4.2、3.6 两层、层高3.6