SWOT分析总结
区位优势明显 优 项目空置率高
路网交通便利
劣 对
项目体量有限
商业氛围较浓 比 周边业态单一
如何发挥自身优势，利用啄头增加人流重拾商家信 心，争取更多扶持，完善业态规划，是招商的关键
大宣传
解决方案
快
项目定位思考
定 位
电商大力冲击传统零售业，更多商家开始逐渐融入 电商，利用电商平台，实施产品推广和分销。
区位中心非 竞争未来很
项目交通分析
里水大道北
新天地广场
新兴路
朝阳路
里水第一城
梦汇尚城
沿江路
•项目位于镇街主干 兴路与繁华的朝阳 比邻里水大道北， 心路径，车流频繁 捷； •项目离核心商圈较 础较好，业态适合
路网通 交通便
项目四至分析
里水第一城 （住宅）
小学
市政 单位
梦汇尚城
幼儿园
临
临
街
街
铺
铺
•项目周边有“幼儿园 学”，为项目规划教育 提供人流基础； •项目周边有不少市政 业，为餐饮娱乐业态提 的需求； •项目周边虽有不少临 业态单一，档次不够， 市场空白为项目提供机
手机A •现在所有的 有自己的手 直接可在手 品销售，逐 用户市场
定位思考
好倬头、关注度，人流量，消 费率，这些才是商户要的
扫二维码加公众号
品牌
项目图片多维度展示
商品
摇一摇抽红包活动
公众
项目动态信息发布
公众
8大功能
微信“公众号”平台功能很多
我们都要一次性去实现，我们并
的具体需求，选择适合本阶
要的功能，避免盲目投入。
•特色餐饮风情街 •KTV和电影院相结合 •公共空间强化儿童娱
项目定位
“云体验”一站式餐饮娱乐休闲购物广场关键字
项目定位
关键词1：亲子体验
亲子互动中心
这里成为周末父母与孩子互动的乐园，平日里的压力暂且放下，来这里 体会家庭的温暖，倾听孩子的笑声。
项目定位
关键词2：微信购物
智能购物中心 以微信“公众号”平台为主体，打造智能推广、分销、管理的电子 商户平台，让消费者体验掌上购物新乐趣。
怎样定位有啄头又可行，还能盘活整个商
项目功能定位
王石曾说："淘汰你的不是互联网 是你不接受互联网。是你不把互联 工具跟你的行业结合起来，最终淘 还是你的同行。"
商业地产的互联网改造，已不是做与不做的问题， 而是未雨绸缪的未来必经之路。
定位思考
网络电 •现有的有淘 唯品、京东 •同时也有不 的电子商城 等
餐饮
眼镜/服饰
空店
1/F
空店
餐饮
餐饮
品牌专卖/便利店
广场
项目思考
如何完 善业态 定 规划盘
位 活整个 商业体
如何通 过快速 招商实 现利益 最大化
项目
项目概况分析︱项目本体分
SWOT分析
竞争优势
Ø项目位于里水核心商圈附近，商业氛围较浓； Ø周边交通路网便利，项目昭示性和彰显性较强； Ø项目周边住宅林立，并已有电影院进驻；
商业氛围较 业态有待完
项目本体概况
地上建筑面积：17776㎡
总建筑 面积
地下建筑面积：4279㎡
合计：22055㎡
地上：12层
总层数 地下：1层
合计：13层
项目为一栋文化产业和商用融合的综合物业，具有良好的昭示性和彰显性，但体 且现有部分业态已错层进驻，规划难度较大。
项目本体分析
12/F 11/F 10/F 9/F 8/F 7/F
出 路
蓄水养鱼，需要 要复活一个商场
更需要让
以长远投资的眼光和方式，通过个性 位发展项目，才是生存之道。
项目
项目概况分析︱项目本体分
项目区位分析
核心住宅区
住宅区
新天地广场
核心住宅区
里水第一城
Hale Waihona Puke 梦汇尚城•项目位于里水商住区 水镇政府、街心公园 •周边分布有大量住宅 大型商住社区，区域 •周边商业以住宅底商 氛较浓 •周边商业体发展迅速 招商竞争将加大。
项目定位
关键词3：美食娱乐
餐饮休闲娱乐中心 特色的建筑风格，鲜明的主题元素，增添购物中心可玩性，使本案商 业成为都市人的时尚领域。
项目定位
关键词4：时尚潮流
品质购物中心
不再为品牌的缺失而烦心，不再为购买不到的商品而失 落，这里满足你一站式高品质的购物需求
消费群定位
重要客户 潜在客户
核心客户
居住里水城区的“外地年轻打工一族” 客户偏好：注重时尚，娱乐，而且比较关心价格 客户特征：只要是休息时间，就会到处找地方逛街
运营举措
首先需要WIFI 覆盖全商场
如今“低头族”已成为普
遍现象，首先实现此功能
就是为了延长人流在商场 停留的时间。
项目功能定位
引领商业新模式
营造消费新体验
构筑品牌新平
里水·云体验·一站式餐饮娱乐休闲购物广场
•区域优势明显 •商业氛围较浓 •路网通达便利
•利用微信公众号推广商家 •利用微信公众号推广特价产品 •利用微信公众号组织线上线下活动
发展机遇
Ø周边拥有市政单位和学校，为项目提供消费者； Ø里水大力发展“三旧改造”，可争取更多扶持； Ø周围其他商业体成型，业态适合错位发展；
竞争劣势
Ø项目已开业，空置率高，易形成不良口碑 Ø项目体量有限，业态规划难度加大； Ø项目周边街铺商业业态单一，有待完善；
潜在威胁
Ø未来市场供应持续增大，里水第一城也拥 Ø区域内人口相对较少，消费力有限； Ø区域认可度不高，未能使消费人群尚集聚
写字楼
1. 各层均有空铺，业态规划难 2. 百货业态过于零散稀少 3. 中庭及广场的昭示性尚未展 4. 儿童业态过于单一，仅儿童 5. 首层无超市，且7/11位于商 6. 餐饮特色不明显，有待加强
6/F 电影院
5/F
电影院
4/F
空店
空店
3/F
儿童娱乐 空店 餐饮
餐饮
女装服饰
空店
2/F
么装服饰
空店
中庭
南海里水商业广 ——营销策
2
目录
1 2
项目背景篇 项目定位篇
3
业态建议篇
4
营销策略篇
5
招商执行篇
6
1. 开业不到一年，大量商户撤场 2. 体量有限，难引进聚人气业态 3. 品牌稀少零散，规划难度较大 4. 未来竞争激烈，招商面临瓶颈
现 危
项目出路思考
口碑
人流
业态
面临四大问题
•商家信心不足，如何重拾商户信心 •商场人流不足，如何营造旺场人流 •商家零散稀少，如何合理规划业态 •商场现状严峻，如何通过营销盘活
居住里水城区的“本地年轻家庭” 客户偏好：注重家庭消费，尤其是餐饮娱乐，常一 三口出行 客户特点：白天上班，晚上或周末才逛商场
周边区域的外地务工人员： 产品偏好：注重时尚，新鲜，讲究餐饮娱乐 客户特征：逗留时间较短，但对吃必须解决
消费群体定位分析
以年轻家庭为核心的消费对象
• 目标客户：为周边社区中的消费人群，主力消费人群是在半径5公里以内生活和工 档消费人群，并且将16岁-45岁的人群作为项目的主要客群。