低层、多层
－36－
剪力墙结构
结构 区分
受力 区分 对应成 本分析 运用类型
钢结构
梁柱承重 垂直荷载要求极高
极高
用钢筋混凝土墙板来代替梁柱
垂直荷载要求高，水平荷载要求低
高
小高层、高层，多运用于高层
超高层
提示：1）此知识点对于楼梯下连商业项目较为重要； 2）此知识点对于封顶前后期房销售较
土地所有权：国家所有（国务院） 土地使用权：房地产主管部门批准的集体，单位及自然人所有
提示： 1）所有人决定使用权，故土地使用权期限由国务院制定 2）获得土地使用权，实质上是一个承租的过程。
－18－
基础名词 土地使用权的期限
正因为获得土地使用权是一个承租的过程，实行根据使用土 地的性质进行期限划分： 居住用地：70年 工业用地：50年 文教卫生用地：50年 经营性用地：40年
－28－
基础名词
什么是廉租房？
是国家房改政策中提出的一个概念，国家将其特有的住房出 租给城镇居民的低收入者。
提示： 1）顾名思义，只租不售； 2）城中村改造，需提取5%的廉租房比例。
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基础名词 什么是房地产权证
是房产、地产持有者的权属证明，包括《房屋所有权证》和 《土地使用权证》。
提示：建设部早在1999年就开始进行了“两证”统一工作， 目前部分城市已经完成。
提示：1）上述年限为最高使用年限 2）由国务院制定
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基础名词 获得土地使用权的方式
1）出让方式获得
特 征
2）划拨方式获得
特 征
有偿有期限
适 用 范 围
无偿无期限/无偿有期限
适 用 范 围
经营性流通性物业
（如商品房、厂房、娱乐城等）
非盈利性、公益性物业
（如军事用地、学校、政府机关等）
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基础名词
－24－
基础名词 楼花与期房
楼花：最早源自香港，是指未完工的物业（即在建物
业）。
楼花与期房区别：
楼花就是代表拥有买这个房子的权利，相当于买房的 优先权 。而期房，则是已经买了这个房子，只是还没
有建成
－25－
基础名词
什么是准现房？
准现房是一个营销定义（无政策、法律的支持，定义模糊） 准现房定义（底线）： 指房屋主体已经封顶完成，小区道路，楼体外轮廓已经完 成，并部分展示材质、颜色效果并开始进内粉刷的物业项目。
土地使用权出让的权利
出让
协议
特 征
招标
特 征
拍卖
特 征
单方议价
多方议价
多方竞价
多运用于限价、廉租房 广泛应用（高地价的重要原因） 特定项目运用 备注： 1）多方议价：多方议价同时提出开发方案，综合优势高者得; 2) 多方竞价:多方竞价,价高者得之.
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基础名词
现房与期房
现房： 已办妥房地产权证（大产证）的商品房； 期房： 指已办妥预售许可证，但未取得房地产权证（大产证）的商 品房。
－14－
提示： 1）商品房三个字本质上是一种完全权益的代名词； 2）关键词：
“国有土地” “商品流通市场”“房地产主管部门同意开发” “物业的统称” 非 非 非
小产权房
经济适用房
违章开发建筑
非特定指住宅
－15－
基础名词
什么叫限价房
简单的理解为“双限”，限地价、限房价，从而限定特定物业 的价格，又称“双限房”。
－42－
建筑术语
一定代表着该项目居住舒适度较差
建筑密度过大
建筑密度过小
不一定代表着该项目居住舒适度好
区分警戒线：35%-40%
印证案例： 1）城中村改造项目建筑密度一般不超过30%； 2）多层项目建筑密度一般在30%-32% 提示：建筑密度必须结合容积率及土块形状一同考量。
－43－
建筑术语
绿地率
－33－
二、建筑术语
－34－
建筑术语 常用建筑结构的分类
砖混结构： 竖向承重结构的墙用砖砌筑，梁柱楼板等用钢筋混凝土 框架结构： 承重通过梁柱传导，梁柱采用钢筋混凝土； 框架剪力墙结构： 框架结构基础上，在柱间墙中加入剪力墙，简称框架剪力墙。 剪力墙结构： 用钢筋混凝土墙板代替梁柱，能承受各类荷载 钢结构：以钢材作为主承重的结构。提示：区分点见后诉
提示：是一个自上而下的渐进过程
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基础名词
什么是“两书”
《商品房使用说明书》
应注明层高、墙体内管线走向、承重结构、 所在学区、所在街道、电容量、楼板承重数额等信息
《商品房质量保证书》
应注明房屋各项设施的保修年限及保修续存期等信息
－32－
基础名词 房地产成本构成
1、土地成本：包括土地出让金，土地征用费、拆迁安置补偿费。比例20—50% 2、建安成本：指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费、安装工程 费用 。比例25—40% 3、融资成本：银行贷款利息、信托费用、民间借贷费用。比例？？ 4、管理成本：经营活动所发生的各种费用 （一般含软性成本）。比例5—8% 5、配套成本：含基础设施和公共配套设施建设费两部分 。比例10—15% 6、税收成本：含税收和行政费用。比例13—20% 7、前期成本：主要指项目开发的前期可行性研究、地质勘查、及“七通一平” 等。 比例3—5% 8、营销成本：销售推广费用。比例3—5% 9、不可预见费用：无法预见的费用。比例3—5%
－45－
建筑术语
什么是标准层?
指平面布置相同的楼层
提示： 标准层的认定及楼层范围唯一的依据是建筑施工图。
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基础名词 复式与跃层？
复式
定义 房屋内部左局部掏出夹层，用楼栋上下联通
跃层
占两个楼层，用楼梯上下联通
相同点 不具备完整两层空 间 不具备两层层高 概念上是一层
都具备两层空间 具备完整两层空间 具备两层层高 概念上是二层
－12－
基础名词 国有土地拆迁安置与城中村改造的区别
最核心区别 城中村改造是一个土地权属变更的过程
提示： 1）集体土地变为国有土地的一个过程，而且是一个最先的过程 2）不改变土地权属改造实质上不属于真正城中村改造的范畴
－13－
基础名词
什么叫商品房？
指在国有土地商品流通市场上取得并获得房地产主管部门同 意开发并进入流通领域物业的统称
提示：生产资料的昂贵及长周期所决定
4)保值增值性
提示：土地不可再生，需求的滚动与再生所决定，核心在于地产权益的升值。
中国房地产保值增值特点与经济的联系
1、通货膨胀远多于通货紧缩 2、CPI基本面就是上升 3、房地产具有本币交易的特点 4、中国GDP8%的警戒线与内需 5、目前中国城市化进程40% 6、房地产与固定资产投资率、第三产业比 重、关联行业 的关系 7、与地方财政的关系
错层分类
大错
60-100CM
二层505㎡
别墅＜多层＜小高层 ＜高层＜超高层
一层500㎡
土地面积1万平米
提示： 1）数值越小越好； 2）低容积率通常代表着较高的绿化率，楼间距、采光、日照及更大户型设 计空间。
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建筑术语
什么是建筑密度？
是指用地范围内各类建筑的基底面积之和与用地面积的比例。 是一个侧面反映一个项目舒适度效益的指标之一，但不可将 其单独作为评判标准。
建筑术语
什么叫红线？
常规分为三种用地红线、建筑红线、道路红线 用地红线：指地块的边界线 建筑红线：建筑物或地上构筑物（如外墙、台阶等）靠临面的边界线
道路红线：道路路路幅的边界线
提示： 1） 建筑红线可与道路红线重叠，但不能超出道路红线 2） 建筑红线与道路红线都不能超出用地红线
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建筑术语
什么是用地面积？
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基础名词 什么是“五证”
《国有土地使用证》
建设单位合法持有的土地证明
《建设用地规划许可证》 建设单位规划总平等符合城市总体规划的证明
建设单位建筑施工图等符合建筑规划的证明 《建设工程工地规划许可证》
《建设工程施工许可证》 建设单位符合建筑施工条件的证明 《商品房预售许可证》
建筑工程符合销售条件的证明
－35－
建筑结构的区别
砖混结构
结构 区分
受力 区分 对应成 本分析 运用类型
框架结构
梁柱承重 垂直荷载要求高水 平荷载要求低
中
36米以下的小高层，同时 楼栋下连独立大型商业
框剪结构
梁柱承重基础上增 加柱间承重墙 梁柱承重基础上增加柱间 承重墙
中高
60米以下的小高层同时楼栋 下连商业可不做大转换层
墙体承用砖 垂直水平荷载要求低 低
提示：属于期房范畴
－26－
基础名词 什么是经济适用房？
指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。 经济适用房
性质 特点
社会保障性质
经济性、适用性
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经济性：相对于市场价格适中 特 点 诠 释
适用性：强调住房的实效果，并非降低建筑标准
提示： 1）经济适用房不存在土地费用，但含拆迁安置费； 2）经济适用房项目限定开发建设企业的利润，标准为5%以内； 3）非新兴产物，1994年就存在，文件为《城镇经济适用住房建设管理办法》 4）经济适用房价格变动的同时，也可看成为房地产成本上升的过程。
行业概念
目录
一、基础名词
二、建筑术语 三、价格术语
－2－
一、基础名词篇
－3－
基础名词
什么叫房地产？
狭义的理解 土地（地产），建筑物（房产）上不可分离的部分及 附带的各种权益。
图示：
土地 （权益）
房产 （权益）
房地产权益
核心点：
权益
基础名词
房地产权益有哪些？
所有权、使用权、收益权、赠与权、继承权、抵押权、典当 权、租赁权、排他权、部分处置权