业态分类
Commercial classification
业态分类
业态分类
按经营规模划分业态 卖场
店铺
卖场
店铺
按经营场地和设施划分
✓便利超市 ✓大型综合超市 ✓百货 ✓专业市场 ✓专卖店 ✓临街店铺 ✓购物中心
便利超市
大型综合超市
百货
专业市场
总店外观
餐饮
娱乐
社区生活配套
按商品结构、服务功能划分
✓日用消费品 ✓家居 ✓家电 ✓服装 ✓餐饮 ✓娱乐 ✓饰品 ✓服务（美容、美发、美甲等）则
档次形象关联 消费习惯关联 业种属性关联 使用习惯关联
档次关联
档次相近设置
消费习惯关联
男鞋、男装、运动用品关联分布 女鞋、女装、内衣及护理产品关联分布 珠宝、钟表关联分布 鞋、包、精品关联分布 食品零售关联分布，如：熟食、面包、生鲜专卖店 妇女、儿童用品关联分布 护理、美容、香水关联分布 配套服务关联分布，如：银行、药店、冲洗、干洗
每天只看目标，别老想障碍
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3、
。20.1 0.1807: 41:480 7:41Oct-2018-Oct-20
宁愿辛苦一阵子，不要辛苦一辈子
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4、
。07:4 1:4807: 41:480 7:41Sunday, October 18, 2020
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积极向上的心态，是成功者的最基本要素 5、
。20.1 0.1820. 10.180 7:41:48 07:41:4 8Octobe r 18, 2020
按建筑形态划分
商业地产
独体商业
商业街
商业裙楼
集中商业
独体商业 建筑
（会所）
底商商业街
独体商业街
住宅底商
写字楼及 其他
物业底商
独体商业
商业街
商业裙楼
按商业规模划分
商业 形式
城市级 商业中心
区域级 商业中心
次区域级商 业中心
总体 体量
20万m2以 上
10-20万 m2左右
5万m2 左右
建筑 形式
生活总会给你谢另一个谢机会，大这个机家会叫明天 6、
。2 020年1 0月18 日星期 日上午7 时41分 48秒07: 41:482 0.10.18
人生就像骑单车，想保持平衡就得往前走
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7、
。202 0年10 月上午7 时41分 20.10.1 807:41October 18, 2020
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8、业余生活要有意义，不要越轨。20 20年10 月18日 星期日 7时41 分48秒0 7:41:48 18 October 2020
谢 谢！ THANKS
每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成
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1、
功的路 。20.10.1820.10.18Sunday, October 18, 2020
成功源于不懈的努力，人生最大的敌人是自己怯懦
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2、
。0 7:41:48 07:41:4 807:411 0/18/2 020 7:41:48 AM
我们必须在失败中寻找胜利，在绝望中寻求希望
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9、
。上 午7时41 分48秒 上午7 时41分0 7:41:48 20.10.1 8
• 10、一个人的梦想也许不值钱，但一个人的努力很值 钱。10/18/2020 7:41:48 AM07:41:482020/10/18
• 11、在真实的生命里，每桩伟业都由信心开始，并由 信心跨出第一步。10/18/2020 7:41 AM10/18/2020 7:41
解析说明
目的性业种：
电影、餐饮、娱乐、休闲（美容美发）、图书、数码影音、家电、体育 用 品等商品消费目的性较强，因此尽量往高楼层或较偏放置，以吸引人流。
随意性业种：
超市、精品饰品、生活日用品、特价促销品、甜品屋等商品消费随意性较 强，因此需放置在人流量较大且人流主动线，以刺激消费者购买欲望。
租金承受力原则
交通 条件
功能 区分
业态 形式
典型 物业
多个独体商业楼 组成的商业体
1—3个独体商业 楼组合
1—2个独体商业 楼辅以底商；或 低密度商业街
依托城市中心主干道的交通枢 纽，涵盖地上、地下交通换乘，
充裕停车场地
外向吸引
大型综合类商业， 以百货、专营店
为主
民乐园万达
依托城市主要干道的交通枢纽， 涵盖地下、地上交通换乘，充
解析说明
名表、化妆品、珠宝等商品一般均放置在商场地面一层， 主要原因在于其利润回报空间较大，因此对租金承受能力也较 高。
而超市、家电、大型酒楼等则往高楼层或地下放置，主要由 于其需求面积较大，前期投入成本较多，以及经营利润率低， 因此对租金敏感度较强，承受能力也较低。
开店特殊要求原则
解析说明
✓影院对空间结构的特殊要求 ✓重型建材对承重的要求 ✓木材、涂料对消防的要求 ✓餐饮休闲娱乐对排烟、排污、给排水的要求 ✓纤体、图书等感受型或奢侈型产品对私密性的要求 ✓高端品牌对形象展示面的要求
周边服务
社区便利商业， 以超市、便利店、 中航香水郡商业 特色专营店为主
商圈概念
商圈，是指以一个辐射型商业中心的坐落点为圆心，向外延伸某一 距离，形成一定区域的消费圈。
商圈之大小视其业态业种之不同而有所区分，辐射力越强的业态， 商圈越大。
次级商圈
核心商圈
15%-25%顾客 55%-70%顾客
边缘商圈 5%—15%顾客
业种属性关联
衣、食、行、美、玩，相生相勊
食与药相勊 美与玩相勊 美与衣相生 衣与行相生 玩与食相生
……. …….
使用习惯关联
随时随地尽可能地激发消费者的心理需求，如：
床上用品、窗帘、空气清新剂 磁砖、水印画、清洁剂 书店、特色小吃、咖啡 橱柜、五金、家电
…….. ……..
目的性与随意性消费原则
基础知识
Topics
旨在通过本次培训，让同事们对商业地产有基础性、 概念性认识，以更便利地开展相关工作。
一、商业地产的特性 商业
经营者 消费者
商业地产
地产
开发者 投资者
二、商业地产是地产的高级形式
商业 地产
地产
狭义商业地产的分类
The classification of the business real estate
裕停车场地
大型综合类商业， 外向吸引为主， 以百货、超市为 周边服务为辅 主，辅以餐饮、
娱乐
李家村万达
依托城市辅路或靠近主干道， 周边人口密集，拥有相应停车
位
外向吸引与周 边服务并举
综合商业，以百 货、大型超市、 特色餐饮为主， 辅以娱乐、社区
便利商业
百盛
社区商业
5000 m2 左右
同上
依托社区道路