首批现楼销售 现金流为正 持续推盘 首批商铺 首批住宅交付 交付 Mall、酒店 开业
产品类型
10个月 13个月
24个月 6个月 2007.11 25个月
24个月
25个月
36个月
住宅 商铺
2个月 2009.11
2007.11
2009.12 13个月
Mall 酒店
2009.09 13个月 2009.09

设计、施工等合作伙伴较稳定，长期合作 世纪金源拥有上下游的相关公司可以有助于合法避税和降低成本 关键的建材统一采购 使用自销团队，并采用低价团购等形式，营销费用低
数据来源：项目访谈
6 管理架构与决策体系：世纪金源实行以职能部门纵向管理为主， 大总部小地方的管理体系，对项目考核的重点就是 “快”
建材
施工
营销
物业管理
• 由全资子公司 “世纪城物业公 司”向每个项目 住户提供售后物 业管理及服务。
• 每个开发地区设有 • 由福建出来的长 • 由营销中心负责 自己的混泥土厂； 期合作的工程队 制定及执行营销 承包开发项目的 策略。 • 钢筋、砖墙等主要 大部分建筑工程， • 营销费用仅为 • 了解客户需求， 材料由集团采购部 占1/3，其他实施 1.5‰。合肥世 卖点鲜明，不 统一采购 招标外包 纪城09年销售 做过多品质提 105亿*，营销费 升 用仅为1500万
数据来源： CRIC系统， ，搜房网
08 '0 5 08 '0 6 08 '0 7 08 '0 8 08 '0 9 08 '1 0 08 '1 1 08 '1 2 09 '0 1 09 '0 2 09 '0 3 09 '0 4 09 '0 5 09 '0 6 09 '0 7 09 '0 8 09 '0 9 09 '1 0 09 '1 1 09 '1 2 10 '0 1 10 '0 2 10 '0 3
商业街
10万㎡ 10万㎡ 6.6万㎡
五星级 酒店
7.3万㎡
学校
4万㎡ 11万㎡ 6.7万㎡
医院
写字楼
12万㎡ 12万㎡
贵阳世纪城
合肥世纪城 长沙世纪城
√
√ √
√ √
国际会展中心 合肥四十八中 师范附小（东区） 幼儿园 师范附小（西区）
滨湖商贸中心
7 3 6 8 5 4 2 1 2
城市有轨电车
商务写字楼
44.4 40.8 42.8
数据来源：CRIC系统，搜房网；
08 '0 8 08 '0 9 08 '1 0 08 '1 1 08 '1 2 09 '0 1 09 '0 2 09 '0 3 09 '0 4 09 '0 5 09 '0 6 09 '0 7 09 '0 8 09 '0 9 09 '1 0 09 '1 1 09 '1 2 10 '0 1 10 '0 2
内部运作 外部条件
省：保证利润
大：政府支持
高度聚焦 大快好省
快：项目IIR高 好：客户满意
管控模式
1 土地选择：选择有经济实力支撑、政府有控制力的二线省府城 市，率先进入政府规划的新开发区，以帮助政府快速导入大量 人口，促进新区快速发展为条件，获取大面积、低价的土地和 政府的优惠支持政策
• 城市新开发区
黄如论
酒店集团
营销中心
安徽集团
其他区域集团
采购委员会
购物中心招商
合肥滨湖世纪城物业公司
安徽世纪金源置业发展有限公司
合肥国泰混凝土有限公司

关键职能的资源和权力高度集中于总部，职能部门直接管理所有项目的相关领域 黄如论本人直管建筑设计、投资拓展和项目价格制定，一线管理团队负责执行 地方每个项目公司大约100人左右，同一省份的项目由1-2名大项目经理协调 区域集团公司：负责协调项目公司的工程、设计、材料和物业，区域财务总监不负责运 营，只负责财务管理 项目的考核要求
合肥世纪城价格走势
单位：元/平方米
7000 6000
贵阳世纪城价格走势
单位：元/平方米
5000
4000 5000 3000 4000 3000 2000 1000 0
08'09 08'11 09'01 09'03 09'05 09'07 09'09 09'11 10'01 10'03
2000
1000
5.
所得税按25%测算，未考虑财务统筹；
10.
*地价于07年第四季度付出，若以季度周期测算现金流，IRR为79.6%；
数据来源：根据CRIC数据、项目访谈、投资及销售管理部测算；
目录
• 项目运营模式 • 世纪金源运营模式核心成功因素 • 对万科的启示
我们认为世纪金源采用 “高度聚焦、大快好省”运作模式，取 得政府的支持、树立项目核心卖点、控制成本保证利润、快开 快卖取得高的IRR，实现了政府、企业、客户与合作方的共赢
项目 北京世纪城 昆明世纪城 贵阳世纪城 占地 （万㎡） 146 245 336 建面 （万㎡ ） 370 480 600 年均开发面积 （万㎡ ） 144 250 211 月均销售套 数 － 936 1188
合肥世纪城
长沙世纪城 重庆世纪城
167
100 436
454
400 887
181
188 在建
净利润 所得税 营业税 期间费用 销售收入 开发成本
23.0
10.1%
12.0
19.3
176亿
65.7%
19.9
土地成本
备注： 1. 2. 3. 4. 建安成本按2800元/平方米计算； 期末持有商业按市场价格核算； 营业税按6.5%测算； 期间费用按2%测算； 6. 7. 8. 9. 工程支出分两年支付，首年支付20%； 未考虑财务杠杆； 测算净利时，率按销售面积测算， 43万平方米持有型mall和酒店未计入 测算IRR时， 43万平方米持有型mall和酒店按最后一期销售处理；
0
大盘模式：世纪金源以规模化、全配套为“造城”模式，以超 大型社区作为商业运营支撑，持有经营商业综合体、酒店配套； 配合政府新区规划，争取高品质的交通、教育和医疗配套的支 持；同时配套住宅并行开发，为客户提供便利的城郊居住产品
项目 规划 人口
12万人 7万人 7万人
大型购 物中心
30万㎡ 40万㎡ 20万㎡
合肥世纪城
454万 7万人 88 263万 3962 23%
长沙世纪城
400万 7万人 49 120万 4457 10%
600万 12万人 89 270万 3258 39%
09年市场 面积占有率
数据来源：CRIC系统；
以快制胜：世纪金源项目规模均在400万平方米以上，并坚持 大批量集中开发、集中销售，每项目年均开发面积超过180万 ㎡，销售期内月均销售保持在1000套
世纪金源运营模式及对万科的启示
投资与营销管理部 2010年4月
目录
• 项目运营模式 • 世纪金源运营模式核心成功因素 • 对万科的启示
09年世纪金源仅凭3个项目，实现销售面积610万平方米，全 国排名第二，销售金额212亿，全国排名第九
贵阳世纪城
项目总建面 （平方米）
规划入住人口数 09年销售金额（亿） 09年销售面积 （平方米） 09年销售均价 （元/平方米）
开工 –交付时间
31个月 36个月 34个月 36个月
开发面积
370万㎡ 480万㎡ 600万㎡ 454万㎡
年均供应面积
144万㎡ 160万㎡ 211万㎡ 151万㎡
合肥滨湖世纪城
土地获取时间 开工时间 首批销售时间 预期售罄时间 07、08年开工量 09年开工量 2007-10-30 2007-11-15 2008-09 2010-05 264万平方米 190万平方米
3 以合肥滨湖世纪城为例，通过销售激励和密集推盘，实现项目 快速销售；由于开发规模大，推盘节奏调整空间大，可与市场 需求匹配，最大化满足市场需求
50.0 45.0 40.0 35.0 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 8.7 5.6 5.8 17.2 27.1 22.6 19.6 9.1 28.0 42.0
2010.10
图例 开工
2010.10
写字楼
（含商务公寓）
10个月 2009.03
21个月 2010.01
商务公寓
2010.03 2010.12
推盘销售
交付、营业
5 成本控制：设计、施工采用长期合作方，降低成本；关键建材自 建生产提供或集团统一采购；营销采取自销团队，降低营销费用
设计
• 设计由黄如论 亲自负责，采 用长期合作方
规划：大间距板楼、 动静分明 、人车分流； 产品：户户朝阳、观光电梯
• • • • • • • 围合设计，大楼间距板楼 户户朝阳 大型组团绿地和中央景观 动静分明，住宅区与商业区合理分布 人车分流 观光电梯、入户花园、大面积凸窗 干湿分开、有烟无烟分开
3 快速销售：了解中低端客户需求，以超高性价比抢占大量客 源；销售引入团购，拓展客户渠道，保证销售量；持续的产 品供应，最大可能占领市场
项目 北京世纪城 昆明世纪城 长沙世纪城 贵阳世纪城 合肥世纪城 重庆世纪城 所在片区 西北四环内 官渡区，城东南 开福区 金阳新区 滨湖新区 巴南龙洲湾新区* 江北新城区*
老城区
南京浦口项目
• 地方政府支持