华漕峰度园项目
商业策划方案
POWERLINK 东联出品 2019—03
Contents 目 录
区域市场解读及本体分析
1
项目发展方向及商业定位
2
商业功能定位及品牌策略
3
商业空间建议
4
租金建议
5
运营管理建议
6
区域市场解读及本体分析
项目大环境 项目小环境 竞品分析
消费者趋势分析
本体分析
PART
ONE
核心问题梳理
泛社区型商业 如：丰尚国际
大而全、定位高端 综合体商业
如：中骏商业综合体
商务配套型商业 如：融信绿地
在体量、调性、客群与本项目有本质的区别； 但在部分商户资源上存在竞争。
在体量、中高端客群、商户资源上与本项目将产生明显的竞争态势； 而过分的喧嚣、繁华、绚丽并非所有人内心所追求
在体量、调性、客群、商业主题元素等多方面与本项目高度重合 面临商户资源、消费客群的最大竞争
主力店：控制在3-5家，约4000平米；占比约10%
主题店/次主力店：
楼层 2F-3F
1F
商家品牌
华夏影城 纯再餐厅 汇尊时尚中餐厅 爸妈乐儿 引力健身
全家 赛百味 costa coffee 汉堡王
蓝蛙 茉莉西餐厅
业态
休闲娱乐 餐饮 餐饮
儿童亲子 休闲娱乐
零售 餐饮 咖啡 餐饮 餐饮 餐饮
商业竞品分析-绿地旭辉E天地
街区型商业 2015年10月开业 项目正处于运营阶段。
闵行区华漕镇纪翟路保乐路路口
建筑风格
现代简约
绿地旭辉E天地——主力店
零售，教育培训，休闲娱乐，特色餐饮等业态；
主题店/次主力店：
楼层 4F 3F
2F
1F
商家品牌
幻影VR竞技馆 咕噜咕噜轮滑
乐贝尼乐园 爱婴室
KANO儿童生活馆 Sam‘s Farm 欢乐士牛排 巴顿火锅 食其家 星巴克 屈臣氏
餐饮 35%
零售 32%
休闲娱乐 11%
• 餐饮取代零售成为占比最高业态；管控不超过40% • 业态规划：中高端消费；餐饮、儿童、娱乐为主 • 未来休闲娱乐业态比例将会在20%左右，与时尚运动相结合
3F
教育培训
2F
主题餐饮
1F
休闲轻餐
B1
停车场
电影院
亲子儿童
精品超市 零售
休闲娱乐 生活商务配套
丰尚国际——主要商户
6-10 7-12 6-8
4-8
2-4
4-8
3-6
3-5
1.5-3
整体平均租金 （元/天/平米）
2-4
2-4
4-6 5-7 3-5
调研结论：
Ø 大虹桥板块商业项目多，整体规划起点高，针对各自的主力客群、项目定位将商业与 休闲生活、轻松办公相结合。
Ø 未来大虹桥核心板块的商务氛围更浓、消费力更强；区域内商务、居民的质素更 高；决定了华漕核心板块的商业品质将进入质的飞跃。
精品“人居商务复合域”——描绘“新华漕”
借势而为，趁势而上 共享大虹桥千亿雄图
东联观点：商业具有共荣共生的特性；差异化精准定位
项目发展方向及商业定位
项目发展目标设定
南虹桥地区——主要指闵行区的七宝地区、九亭地区（西至闵行区区界及西边界，北至苏州河，东南部以外环路—北青 公路—沪杭铁路—闵行区区界作为边界，总面积约为30.22平方公里。）
大虹桥板块规划
东有“大浦东”，西有“大虹桥”——上海重要的商务经济战略支撑中心
“大虹桥”空间范围：虹桥综合枢纽10公里圈的商务产业相对聚集的范
上海地产集团
约2.2万平米 邻里中心
街区型商业
2016年8月开业 项目正处于运营阶段。 闵行区繁兴路399弄1号
现代简约
华漕生活馆——主力店
便捷一站式邻里中心，主要为附近居民提供生活便利，目的性较强； 以大型超市、影院作为主力店，辅以餐饮、零售、休闲娱乐业态。
主题店/次主力店：
楼层
商家品牌
3F
上海7+影城
围。重点包括长宁区全部以及华漕镇、徐泾镇、九亭镇、七宝镇、虹桥镇、 新泾镇、江桥镇、长风街道等。 “大虹桥”将成为上海“后世博”阶段重要的经济亮点，上海将形成东有 “大浦东”，西有“大虹桥”的“双引擎”格局。
上海“后世博” 阶段重要的经济亮点
南虹桥片区（华漕区域）—综合发展区：依托楼宇经济，大力发展中高
业态
休闲娱乐 儿童娱乐 儿童娱乐 母婴零售 儿童亲子
餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 零售
商业竞品分析-华漕生活馆
商业定位：一站式便捷邻里生活中心。 市场占位： 生活配套型商业。 主力客群：周边家庭型消费居民。
距离峰度园项目758m
开发商 商业面积 物业形态 项目特色 项目动态 项目地址 建筑风格
项目概况
p 位置：与大虹桥核心商务区直线距离约3公里。
p 交通：公路交通通达性高；轨道交通尚在建设中；
——诸光路隧道直通国家会展中心，3公里 ——沈海高速、崧泽高架、嘉闵高架、北青公路等城市主干道 ——近地铁13号线医学中心站； 17号线诸光路站、 25号线规划
中；
p 区域发展现状：人口密度低；商业氛围薄弱；消费能力强
商业定位：主题式体验商业街。 市场占位： 区域内稀缺的一站式商业项目。 主力客群：周边商务办公人群及附近居民。
开发商 商业面积
项目概况
中骏旗下悦泰发展有限公司
约10万平米
物业形态 项目特色
自持建筑面积不低于80%（78612.5平 方米）的商业物业
一站式商业综合体项目
项目动态 项目地址 建筑风格
目前为地块； 预计2023年开业
地块东至龙蟠路，南至北青公路，西 至双鹤浦，北至季乐路
华漕商圈——两极分化、传统商业与现代商业并存
丰尚国际-现代商业
绿地旭辉E天地、华漕生活馆、世纪联华-传统商业
• 业态丰富 • 注重休闲体验 • 建筑景观
• 业态组合和布局不合理 • 商业形态落后 • 消费体验感差
竞品分析汇总
华漕板块商业项目多以传统商业项目为主，新建待开业在建项目未来供应量有限。 未来融信绿地项目在项目定位、商业主题相似度最高；将分流就近消费和中档商务消费。
群。
p 出行方式：自驾车为主；公共交通能力有限群。 p 商业及消费特征：
——80%的生活日常消费就近选择。 ——中高端消费及零售消费、体验型消费外溢到虹桥核
心商务区商圈。
项目小环境
高端医疗与教育文化产业集聚区；国际化、创新创业成为区域主旋律。
4
B
1 3
2
A
c
本案
D
5
国际学校 1.上海新加坡国际学校 2.台商子女学校 3.上海韩国学校 4.上海美高学校 5.上海美国学校 6.上海英国学校
距离峰度园项目865m , 是集餐饮、教育培训、娱乐于一体的街区型商业。
商业定位：是集餐饮、教育培训、娱乐于一体的街区型商 业。 市场占位：街区型、休闲型商业中心。 主力客群：周边学校人群及中低端消费居民。
开发商 商业面积
项目概况
旭辉集团
3.9万平米
物业形态
LOFT与商业相结合
项目特色 项目动态
项目地址
Ø 处于大虹桥核心板块的本项目必须以坚持做高品质生活、商务休闲为价值目标。
新消费趋势分析
01
从拥有更多走向了拥有更好
02 从功能的满足走向情感的满足
03 从物理高价走向了心理的溢价
个性化
体验经济
舒适
用户导向
美学
互联网思维
舒适
不差钱
质感
90后00后
Bigger than Bigger Better than Better
文创
体验
Hale Waihona Puke 愉悦非理性冲动消费
市场化
逼格
品质
难伺候
艺术
项目本体分析
项目为商办综合体项目，其中商业部分总建筑面积约18000㎡。
p 位置：双重属性
——南虹桥商务区核心腹地 ——华漕镇新兴区域
p 交通：目前交通便利有待提高；未来通
达性良好；近17号线诸光路站及地铁13 号线（规划建设中）医学中心站，地铁 25号线（规划中）
世纪联华
总建筑面积约1.2W
商业竞品分析-丰尚国际
距离峰度园项目1.5KM，是一个集零售、餐饮、娱乐、休闲、居住等功能于一体的时尚商业中心.
商业定位：是一个集零售、餐饮、娱乐、休闲、居住等功 能于一体的时尚商业中心。 市场占位：涉外型、高端商业中心。 主力客群：周边国际学校人群及中高端消费居民。
开发商 商业面积
项目概况
上海丰柏集团
3.5万㎡
物业形态 项目特色 项目动态 项目地址
酒店式公寓住宅与商业相结合
涉外型特色商业中心 2014年9月开业 项目正处于运营阶段。 华漕镇运乐路569弄
建筑风格
现代简约
丰尚国际中心——业态分析
2014年9月试营业，招商率达到70% 商家开业率60%；
配套服务 8%
亲子体验 14%
开发商 商业面积
项目概况
上海恺誉房地产开发有限公司
1.8万平米
物业形态
销售型商业
项目特色 项目动态 项目地址
办公与商业复合项目
办公和商业基本售罄；商业尚未确定 招商运营政策 闵行北青公路联友路交叉口
建筑风格
ARTDECO建筑风格
商业竞品分析-中骏商业综合体项目（在建中）
距离峰度园项目500m，一站式商业综合体项目
Question 1
项目定位
找到贴合本项目的定位；量体裁衣度身定制，让项目如何脱颖而出，赢得市场美誉？