区域界定：
东至成寿寺路； 西至马家堡西路； 北至南三环； 南至南四环。
PART 1 市场研究 / 市场发展历程
区域界定： 样本项目
区域市场研究样本项目共计26个，分别为： 彩虹城、珠江骏景、晶城秀府、星河城、状元城、瑞丽江畔、未来假日花 园－竹天下、城南嘉园、顶秀欣园、怡然家园、裕隆园、跃城、政馨园、 建欣苑、新新天第、鑫兆雅园、恋曲70、西马金润家园、名都家苑、石榴 园、筑梦缘、方南家园、世纪风景、慧时欣园、嘉和人家、点晶小筑。
研究时段
区域市场研究时间段选取为2003年07月～2005年12月。
PART 1 市场研究 / 市场发展历程
市场发展特点： 长时间以来城市边缘化价值洼地。 近年以来城市建设力度加大，区域价值迅速攀升，消化
周期较短，市场需求旺盛。 规模化开发项目占相当比重，品牌地产集中涌入，潜在供
给巨大，06年下半年可达400万平方米，市场竞争升级。 生活型商业消费与地产建设相互促进，共同发展。 市场发展沿城市交通线分布并呈现辐射趋势。
1. 项目地块状况 2. 核心竞争策略
3. 项目定位 4. 规划设计技术建议
PART 2 项目策划 / 项目地块状况
天
B地块
坛
C地块
南 路
F地块
B地块
容积率1.6，总建面64820平米，居住49632平米，商业8300平米， 托幼3280平米，仓库3608平米。
C、F地块 容积率2.2，总建面157700平米，居住154700平米，消防3000平米。
PART 1 市场研究
1. 市场发展历程 2. 市场产品特征 3. 市场现时表现 4. 客群分布特征 5. 市场发展预期
PART 1 市场研究 / 市场产品特征
1. 受制于价值洼地形象及区域价格承受力，产品相对平实。
中高容积率为主 / 立面形象不佳 公共区域档次较低 / 新材料新技术罕有应用
2. 家庭居住型需求占主体，户型以经济、实用为导向。
2. 市场整体价格稳步攀升。
区域商品房均价走势图
走势
均价
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
2003年7月2003年290月03年11月2004年12月004年32月004年5月2004年72月004年92月004年112月005年12月005年3月2005年52月005年7月2005年290月05年11月
PART 2 项目策划 / 项目地块状况
SWOT分析
基础市政建设完善中，道路、公共 交通体系日趋发达；
区域关注度持续升温，整体处于价 值上行通道；
稀缺而独有的亲水景观资源； 强势的开发商品牌。
优势
劣势
整体区域处于市场认知的价值洼地； 发展不平衡，三环至四环价值下滑； 腹地区域生活配套现实成熟度低； 地块分散，条件差异大，难以形成
PART 1 市场研究 / 市场现时表现
3. 个案价格涨幅明显。
典型项目成交均价走势图
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2003年7月2003年9月2003年11月2004年1月2004年3月2004年5月2004年7月2004年9月2004年11月2005年1月2005年3月2005年5月2005年7月2005年9月2005年11月
区域户型比例图
典型项目户型面积（平米）
三室
四室
30%
4%
一室
22%
两室 44%
PART 1 市场研究
1. 市场发展历程 2. 市场产品特征 3. 市场现时表现 4. 客群分布特征 5. 市场发展预期
PART 1 市场研究 / 市场现时表现
1. 中端市场构成市场竞争主体。
注：右表按2003.07-2005.12 备案成交均价统计。
彩虹城
星河城
晶城秀府
状元城
瑞丽江畔
珠江骏景
区域整体价格保持高增长态势，其中星河城价格涨势最为明显，两年内成交均价上
涨2030元，年平均涨幅达到23％。与本案比邻的彩虹城价格也持续攀升，从4250元
/平米涨至目前的5700元/平米，瑞丽江畔开盘一年间价格上浮约1000元/平米。
PART 1 市场研究 / 市场现时表现
随着市政条件的改善、配套设施的完善以及城市交通动脉的 强力辐射和多家品牌开发商的进驻，区域地段价值大大提升， 对住宅市场形成极大的促进。
区域房地产市场以家庭居住舒适型为主导的中高端住宅渐成 主流，市场供需两旺，价格稳步攀升。
区域客群规模扩大，客群素质提升。
PART
2
项目策划
PART 2 项目策划
完整统一的市场形象 部分规划条件错位，限制规划实现
4. 规模化大盘领跑市场，销售速度较高。
月均销售套数分布图 150以上
11%
100-150 35%
50以下 46%
50-100 8%
注：上图按区域项目供给面积加权统计
5. 竞争升级，整合营销重视度提升。
PART 1 市场研究
1. 市场发展历程 2. 市场产品特征 3. 市场现时表现 4. 客群分布特征 5. 市场发展预期
CBD、南城旧城拆迁改造（如牛街、陶然亭、果子巷、金鱼池）……
3. 方庄地区高端客户升级换代。
PART 1 市场研究
1. 市场发展历程 2. 市场产品特征 3. 市场现时表现 4. 客群分布特征 5. 市场发展预期
PART 1 市场研究 / 市场发展预期
丰富的客群结构、未来庞大的市场供给将使区域关注度高涨， 南城成为开发热点区域，市场发展潜力巨大。
项目定位策划投标方案之技术标
目录
PART 1 市场研究 PART 2 项目策划 PART 3 规划方案 PART 4 价格预期 PART 5 商业研究
PART
1
市场研究
PART 1 市场研究
1. 市场发展历程 2. 市场产品特征 3. 市场现时表现 4. 客群分布特征 5. 市场发展预期
PART 1 市场研究究 / 客群分布特征
典型项目客户结构
区域项目成交客户构成
本市城镇居民 64%
外省个人
35%
其他
1%
PART 1 市场研究 / 客群分布特征
本区域客群具有较强的地域性分布特征 主要包含如下三类客群：
1. 周边批发型专业市场外来商户。
第五商圈、成寿寺建材街……
2. 因受价格挤压流入本区域的其它区域客群。