按主题定位发售 70%以上是投资人购买 销售4年仍空置……
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二．问题的提出
问题三：北京王府井改造
改造前9万平方米增加到 30万平方米规模
人流由改造前的平时的 15万增加到20万人次
逛的人多买的人少 90%业种是相同的 现在重点探讨的问题在
近30万平方米商业规模 如何实现错位经营
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二．问题的提出
问题四：万达1+1+N个小商铺模式可以复制吗？
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四、市场营销的战略战术在商铺物业营销中运用
1、商铺物业的开发程序
竞得中心商圈或适 合开发商铺的土地
概念设计和 商业规划
主力店招 商先行
引入商业运营管 理；项目全面包 装开始
制定营销计划，落 实商业规划方案、 招商简章等确定
硬广告、软宣传、 事件营销造势、 筑坝蓄水
开盘
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四、市场营销的战略战术在商铺物业营销中运用
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目录
一、商铺物业开发热的背景 二、问题的提出 三、市场营销的战略战术 四、市场营销的战略战术在商业地产营销中运用 五、商业地产的经营模式 六、营销推广策略 七、商铺营销包装的几种手法
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目录
一、商铺物业开发热的背景 二、问题的提出 三、市场营销的战略战术 四、市场营销的战略战术在商业地产营销中运用 五、商业地产的经营模式 六、营销推广策略 七、商铺营销包装的几种手法
在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等 人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来， 由于人流集中自然能形成商业的经营氛围.
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四、市场营销的战略战术在商铺物业营销中运用
营销调研：商业发展规划和政策研究
➢ 国家经济贸易委员会国内贸易局于2001年1月24发布《关 于城市商业网点规划工作的指导意见》（国经贸贸易 [2001]789号）；《关于进一步做好大中城市商业网点规划 工作的通知》（国经贸厅贸易[2002]44号） ➢ 《通知》要求直辖市、计划单列市、省会（首府）城市尽 快制定商业网点规划，要求未制定城市商业网点规划的直辖 市、计划单列市、省会城市要加大工作力度，尽快制定城市 商业网点规划并报贸易局备案 ➢ 凡未制定商业网点规划（包括含有网点规划内容的商业发 展规划）的城市，不得上报外商投资商业企业项目 ➢ 通知要求在2004年12月底前完成规划的制定及城市商业 网点依法管理体系的建立工作。
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目录
一、商铺物业开发热的背景 二、问题的提出 三、市场营销的战略战术 四、市场营销的战略战术在商业地产营销中运用 五、商业地产的经营模式 六、营销推广策略 七、商铺营销包装的几种手法
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三、市场营销的战略战术
1、市场营销的4P理论
创造价值（产品product） 交付价值（渠道place） 体现价值（定价price） 宣传价值（宣传promotion）
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三、市场营销的战略战术
2、大营销观念——12P的营销组合
战略性4P（营销调研；分割；优先；定位） 战术性4P（产品product；渠道place;定价price； 宣传promotion） 营销技巧2P（权力或政治；公众舆论或公共关系） 其它（人员和包装）
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目录
一、商铺物业开发热的背景 二、问题的提出 三、市场营销的战略战术 四、市场营销的战略战术在商业地产营销中运用 五、商业地产的经营模式 六、营销推广策略 七、商铺营销包装的几种手法
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一、目前商铺物业开发热的背景
资本的特性所决定——追逐高利润 政府的推动作用——形象工程的推动力 城市化的进程——旧的商业中心区的衰败和新的
商业的诞生 老百姓消费需求的快速增加推动商业服务业发展 外资零售企业的加速进入 商业服务企业全国性的“跑马圈地”
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目录
一、商铺物业开发热的背景 二、问题的提出 三、市场营销的战略战术 四、市场营销的战略战术在商业地产营销中运用 五、商业地产的经营模式 六、营销推广策略 七、商铺营销包装的几种手法
典型业态和业 种盈亏平衡点
商业区的级别、 从产品或服务
业态业种的容 分析现状及结
量、租金价圈的吸 况，对客户收
引力
益预期
入户调查访问 统计年鉴和定 向搜集财务报 告
研究现实和未 来的商业消费 需求
从样本技术层 面反映目前消 费行为和商业 配套要求并预 测未来需求
通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3 年的分析，基本可以反映一个城市经济发展的总水平； 有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得
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四、市场营销的战略战术在商铺物业营销中运用
营销调研：区域城市结构调查与城市发展规划调查
公共设施状况 交通体系状况 道路状况、通行量 城市性质与功能特点 各项城市的机能 城市规划
组合大洋百货、沃尔马购物中 心、欧培德、百脑汇、华纳、 百胜餐饮集团等主力店品牌店 主力店介入加快小商铺的租售 商铺销售价格非常高 出售室内产权式商铺出现同样 的问题 在全国发展17个商业广场
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二．问题的提出
问题五：上海新天地——开发商的梦
上海的新天地，中国的新天地 旧瓶装新酒 旧城改造的典范 9个亿投入后再收获 下一个新天地在哪里——北京、 杭州、程度……？ 商业地产开发——天时、地利、 人和“一个也不能少”
电话访问、入 户和街头拦截 三种形式
投资人投资行为
投资人对本案价 格、面积、区域 接受度、经营和 租赁意向反映典 型投资行为
座谈会
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四、市场营销的战略战术在商铺物业营销中运用
营销调研：经济环境的分析和研究
总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、 收入水平、消费水平等 GDP发展状况及产业结构情况 全社会消费品零售总额 全市商业增加值 城乡居民的人均可支配收入 城乡居民储蓄存款余额
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二．问题的提出
问题一：平安大街的改造——商业在哪里
过宽的马路 商业沿街线状布局 按主干路设计的城
市快速交通 没有规划停车场以
及公共活动空间 主力店在何处……
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二．问题的提出
问题二：大都市商业街——投资人心中永远的痛
15栋2-3万平方米的单体建筑 完全发售的室内产权式商铺 布局在城市交通主干路两侧
2、战略性4P的运用
➢ 营销调研 ➢ 分割（市场细分） ➢ 优先（目标市场的选择） ➢ 市场定位
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四、市场营销的战略战术在商铺物业营销中运用
2、战略性4P的运用
营销调研
➢经济环境的分析和研究 ➢区域城市结构调查与发展规划 ➢商业发展规划和政策研究 ➢区域零售市场调查与分析 ➢典型性调查与竞争者状况调查分析 ➢消费者消费行为的调查与研究 ➢立地条件研究
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四、市场营销的战略战术在商铺物业营销中运用
调查内容和研究目的
经济环境研究 商业普查
典型性调查 消费行为研究 投资人定性研究
经济总水平分 目的 析产业支撑力
特征
从GDP发展、 产业结构、批 发和零售业、 市场容量和购 买力、居民收 入和消费等指 标综合分析
3-5年统计年 方法 鉴研究
从商圈范围内 寻找业态差异 化和经营的支 撑力