X年重庆房地产市场年报及X年市场前景分析[摘要]关于房地产行业来说，过去的这十年既是黄金的十年，同时也是迷茫的十年，再也没有哪个行业能像房地产行业这般强大，在整个国民经济中几乎起到“牵一发而动全身”的作用；但与此同时，再也没有哪个行业能像房地产行业这般跌宕，十年以来经历了数轮调控，国家甚至不惜采纳行政手段进行压制。
一、房地产政策——政策不放松，楼市回稳1.1宏观政策总述:关于房地产行业来说，过去的这十年既是黄金的十年，同时也是迷茫的十年，再也没有哪个行业能像房地产行业这般强大，在整个国民经济中几乎起到“牵一发而动全身”的作用；但与此同时，再也没有哪个行业能像房地产行业这般跌宕，十年以来经历了数轮调控，国家甚至不惜采纳行政手段进行压制。
假如说2010-2011年是本轮房地产调控的第一时期，期间行业政策面连续收紧，市场交易量连续萎缩，一二线都市房价连续回调，而进入2020年以来，调控事实上逐步进入了第二时期，由于前期调控成效差不多得到了中央层面的确信，加上房地产市场连续低迷给地点政府财政所带来的庞大压力，我们看到行业差不多面在2020年之后明显显现好转，市场交易量逐步复原，房地产企业压力逐步减轻，甚至房价也正逐步企稳回升，总结来看，2020年无疑成为了行业全面回稳的一年。
中央层面来说，相比2010-2011年多轮次、力度不断升级的政策调控，今年从本质上并没有全新的政策出台，然而，中央层面对调控的口风一直坚持在相对严谨的层面。
中央领导人在多个场合反复强调坚持房地产调控，敲边鼓式的提醒从未间断；此外，中央关于个别放松力度较大、舆论反应强烈的地点性放松仍旧坚决叫停，例如年初时的芜湖财税补贴、年中时的重庆补缴公积金等，均遭到了中央层面的压力而流产。
地点层面来说，相比2011年个别都市超越中央底线的触碰限购红线，2020年以来明显变得更加慎重，“闯关”举动从2011年的显性逐步转向隐性。
从地点政府政策调整形式上来看，今年多采纳的是调整一般住宅标准、公积金、信贷优待如此比较温顺的方式。
依照研究中心统计，2020年至今全国有28个都市先后对公积金贷款政策进行了调整，方式从年初时相对较轻的延长贷款年限、增加贷款上限，到下半年后下调首套房、二套房公积金贷款首付比例.央行今年内的两次降息，关于专门多贷款合同约定“按年调整”的购房者来说，将从2020年1月1日开始兑现降息利好。
首套房5年期以上房贷基准利率从原先的7.05%下调至6 .55%，5年期以上公积金贷款利率将从4 .90%降至4 .50%。
降息举动对购房者实际省钱的意义并不大，但作为宏观调控手段，降息是开释了银行利率减少和促进房地产市场的信号，有利于鼓舞购房者入市。
财政部部长谢旭人的一篇署名文章，再次将房产税推到舆论的风口浪尖。
文章中指出，要深化房地产税制改革，构建合理完善的房地产税收制度，有效调剂财宝分配。
统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。
结合其他方面的税制改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，合理安排税收负担。
而谢旭人在文章中提出的“认真总结个人住房房产税改革试点体会，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革”，无疑成为房产税试点扩围的明确信号。
备受瞩目的十八大圆满召开，会议强调坚持房地产调控不放松，连续抑制投资投机，完善房产税等长效机制，同时对保证房、经济适用住房和一般商品房加大支持力度。
同时中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行。
会议要紧提出了以下六点内容：连续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。
连续坚持房地产调控政策不坚决；创新农业经营体制，加快进展现代农业；化产业结构战略性调整。
着力增强创新驱动进展新动力集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路；强民生保证，提高人民生活水平；深入研究全面深化体制改革的顶层设计和总体规划，明确提出改革总体方案、路线图、时刻表。
小幅上涨，但无较大变化的。
10月多地集体出台公积金“新政”深圳市从9月28日开始就将住房公积金贷款由原先的80万元提高到90万元。
昆明市也表示将提高贷款最高额度，放宽公积金贷款还款年限。
11月十八大后，“坚持调控政策不坚决”仍是主基调。
1.建立市场配置和政府保证相结合的住房制度，加强保证性住房建设和治理；2.要解决好人民最关怀最直截了当最现实的利益问题3.促进生活空间宜居适度。
12月中央经济工作会议召开并定调明年政策走向城镇化建设被多次提及，13年楼市土地供应规模有望增加；货币政策有望宽松，13年金融市场有望再次降息降准；调控趋于稳固，并没有更严格的调控措施出台的迹象，对楼市而言，不从严即利好。
1.2宏观经济2020年1至12月CPI指数进入2020年以后，房价、物价涨幅明显降低；出口增长大幅回落，投资和消费增长也有不同幅度下降，经济增长率出现连续下行态势，宏观经济政策连续兼顾稳增长、稳物价目标，但在实际操作层面逐步偏重稳增长。
在2011年经济增速平稳回落的基础上，进入2020年后经济增速连续回落。
一季度GDP 增长8.1%，增速较上年四季度降低了0.8个百分点，而2011年一季度至四季度共降低0.8个百分点，经济增长回落幅度有所加大。
2020年4月份工业增长率由一季度的11.6%进一步降低到9.3%，若5、6月份工业增速连续下降，按照工业增长率与GDP增长率之间的关系推算，二季度GDP增长率将降低到7.5%以下。
面对这一经济走势，稳增长的任务将变得更突出。
截止到2020年11月份全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨2%。
分析称，时隔2个月之后CPI重返“2”时代，显示我国物价水平差不多进入了新的一轮上升时期。
CPI水平回升与9月份以来的经济止跌回升有紧密关系。
经济回暖，需求上升，投资活跃程度增加会导致CPI再度上扬。
此外，因气候变冷导致的食品价格上涨也是重要缘故尽管11月份CPI的同比增幅只比10月份扩大了0.3个百分点，然而多方普遍认为，这标志着本轮物价拐点差不多显现，以后我国物价水平将进入新的一轮上升时期。
“回头看，10月份CPI同比上涨1.7%成了本轮物价运行的拐点。
2020年的物价专门可能将进入一个新的上行周期，抑制通胀的工作不可放松。
二、重庆市市政规划2.1 四条轨道交通线今年将开通2020年内立即开通的轨道线路共有4条，涉及开通轨道公里数达到72.5公里。
包括：1号线二期从沙坪坝至大学城段，约20公里；6号线一期五里店至礼嘉段，约24公里；会展中心支线礼嘉至会展中心，约12公里；3号线南延伸段二塘至鱼洞段，约16.5公里。
今年开通这4段轨道线路后，全市轨道交通通车里程约147公里，日客运量超过160万人次。
整个轨道线将横贯两江新区，衔接主城九区及其重要的商业中心、交通枢纽、居住密集区等。
轨道交通带来的绝不仅仅是时刻的变化，它将产生“一线带活一片”效应，使得沿线区域房地产增值。
这也正是开发商所期盼的。
随着4条轨道交通线路从蓝图变成现实，其对不同地区的楼盘的阻碍也将表达出多面性。
由于轨道交通本身“速度快、容量大、时刻准”的特点因素，它最大的作用是把整个居住的概念、家的概念延伸到了郊区。
因此，从这方面讲，轻轨改变更多的是郊区楼市。
一些中、低收入购房者会因郊区“居住成本”低而改变观念，从都市“飞向”郊区。
能够说，轻轨成了促进更多购房者“住在郊区”理念形成的催化剂，以后郊区专门有可能成为人们的第一居所。
2.2 2020年重庆加州将变身国际性金融贸易区14日，渝北区区长黄玉林在渝北第十七届人大一次会议上宣布，正式推动实施“五个十”工程：建成十个都市核心节点（注：都市设计中的重要地块）、十个支撑性基础设施项目、十个集聚辐射力强的产业基地、十个有品牌阻碍的旅行项目和十个惠民利民的重大民生工程，到2021年，渝北区要形成200平方公里、250万人口的都市构架。
备受关注的“十个都市节点”包括空港中央商务区、空港商住新城、国际医疗城、航空城、石坪组团、加州、肖家河、天鹅湖、同聚福和观音岩区域，累计面积逾30平方公里。
其中，面积最大的节点是空港商住新城、空港中央商务区和国际医疗城，覆盖面积均为5平方公里；最靠近江北机场的是航空城，那个地点将重点集聚国际、国内航空公司总部或地区分支机构。
同聚福和观音岩则差不多上旧城改造区域，前者将打造购物、餐饮、娱乐中心，后者则成为都市风貌的展现区。
此外，渝北也将向周边“扩城”。
目前尚属于未开发地区的石坪组团将成为服务型复合人口聚居区；天鹅湖片区则是为保税港区都市居住配套。
加州片区是唯独一块靠近传统意义主城区的区域，该片区将重点推进中渝重庆国际都会建设，到2020年形成国际性金融贸易区，开设大型商场，截留到观音桥、解放碑区域消费的市民。
随着这批都市核心节点建成，将集聚人口超50万。
重庆市渝北区位于重庆市区北部，是1994年12月17日经国务院批准，在撤销原江北县建制基础上设立的新区。
渝北区是重庆市的行政区，原为江北县，南端为主城区一部分的龙溪镇，北端与四川省接壤，区政府所在地为两路镇。
渝北区幅员面积1452平方公里，其中耕地4.13万公顷，绿地2万公顷。
渝北区“十个都市节点”的打造，将加速推进区域都市化进程，满足市民的聚居生活。
其商圈的逐步形成将会分流各大商圈的消费客群，形成又一个重点商业金融区域。
世界看中国，中国看重庆，重庆看两江，渝北区处两江新区腹地，也是重庆近几年新开发区域，相对成熟的其他主城片区，其开发尚未完善。
在两江新区国际视野、现代化都市建设标准下，其规划和都市体系建设将走在前列。
渝北区也将成为重庆文明城区建设的典范。
2.3两江新区再造一个新重庆新区建设实现“开门红”一年来，新区交通建设也大大提速。
新区先后开工建设了34条道路，全长160公里，总投资208亿元，随后还将投资1300亿元，修建近1000公里长的道路。
截至6月，新区已签约项目300个，合同投资总额达1600亿元。
民生导向建设社会新区两江新区相关负责人表示，作为国家统筹城乡综合配套改革试验的先行区，两江新区坚持走民生之路，把公租房建设作为重要切入点。
据悉，新区还规划建设公租房832万多平方米，占到全市总量的五分之一。
6月便将开建260万平方米，9月份，开建面积将达到352万平方米。
到2020年，实现832万平方米全部开工建设目标。
建成后，可容纳7万户、20万人以上居住。
“森林两江”打造宜居新区两江新区有关负责人介绍，以后5年，两江新区将投入150多亿元，建设“生态最美、环境最优、山水突出、个性鲜亮”的宜居宜业都市。
目前差不多建成开放的鸿恩寺森林公园、江北嘴CBD中央公园、龙头寺公园、照母山森林公园，因其丰富的植物品种、高规格的规划建设、便利的交通，以及四大公园组成了6300余亩的庞大都市公共绿地空间，被称为重庆的“中央公园区”，围绕“中央公园区”区域也差不多形成重庆的宜居住区。