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二、可行性分析
十二五节能规划（推动商业和民用节能）
在零售业等商贸服务和旅游业开展节能减排行动，加快设施节能改
造，严格用能管理，引导消费行为。宾馆、商厦、写字楼、机场、
车站等要严格执行夏季、冬季空调温度设置标准。在居民中推广 使用高效节能家电、照明产品，鼓励购买节能环保型汽车，支持
乘用公共交通，提倡绿色出行。减少一次性用品使用，限制过度

华通热力集团受业主的委托，采用“合同能源管理-供热运营托管”（
BOT/TOT）的模式承包供热设备管理，达到三赢的目的：业主在不增加 任何费用的同时，享受按时、保质的供暖和热水服务，并且在承包期后
无偿得到华通热力集团投资的全套设备；物业服务公司不再支付供热设
备的维修、养护等相关费用；华通热力集团则通过对设备的改造，降低 运营成本，获取节能收益。
1610
350 875 145 240
就毛利来讲，2.5年就可以收回全部投资，到第三年年底毛利有91万元。 运营人员数量还有压缩的空间，如果22人，第三年末净利润将不为负数。
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二、可行性分析
5万平米以上单个项目经济指标分析（万元）
2000
1500
1000
营业总收入 总投资 运营总成本 管理总成本
管理行业普遍亏损，面临发展甚至是生存的瓶颈，该行业没有产 生规模性企业，具有一定规模如均豪物业一类的企业少之又少。
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二、可行性分析
节能型物业管理显露雏形
形成瓶颈的主要原因
1、没有准确把握物业管理定位，服务观念需提高；
2、相关配套的管理机制尚未形成，缺乏管理标准； 3、国家政策滞后，定价偏低；
4、管理水平偏低，人才缺乏，住宅小区物业与业主之间矛盾激化；
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二、可行性分析
节能型物业管理显露雏形
物业、节能服务公司、业主合作三方合作的范例

北京鲁能物业近年来将合同能源管理模式运用于在管项目的设备管理中 ，2009年前7个月共计节电90.35万千瓦时，节水19.5万立方米，节约燃 气103.09万立方米，总计节能费用达318.92万元，取得了较好的社会效 益和经济效益。
包装，抑制不合理消费。
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二、可行性分析
十二五节能规划（加强公共机构节能减排）
公共机构新建建筑实行更加严格的建筑节能标准。加快公共机构办
公区节能改造，完成办公建筑节能改造6000万平方米。国家机关
供热实行按热量收费。开展节约型公共机构示范单位创建活动， 创建2000家示范单位。推进公务用车制度改革，严格用车油耗定
额管理，提高节能与新能源汽车比例。建立完善公共机构能源审
计、能效公示和能耗定额管理制度，加强能耗监测平台和节能监 管体系建设。支持军队重点用能设施设备节能改造。
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二、可行性分析
十二五节能规划（加快推行合同能源管理）
落实财政、税收和金融等扶持政策，引导专业化节能服务公司采用
合同能源管理方式为用能单位实施节能改造，扶持壮大节能服务
合同能源管理（EMC）项目
商业策划书
2011年9月
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目录
一、项目简介 二、可行性分析 三、营销规划
四、组织机构与人员设置
五、投资及收益预算 六、年度工作时间表 七、风险评估与控制
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二、可以性分析
十二五节能规划（总体目标）


到2015年，全国万元国内生产总值能耗下降到0.869吨标准煤（ 按2005年价格计算），比2010年的1.034吨标准煤下降16%，比 2005年的1.276吨标准煤下降32%。“十二五”期间，我国将实 现节约能源6.7亿吨标准煤。 2015年，全国化学需氧量和二氧化硫排放总量分别控制在 2347.6万吨、2086.4万吨，比2010年的2551.7万吨、2267.8万 吨分别下降8%；全国氨氮和氮氧化物排放总量分别控制在238.0 万吨、2046.2万吨，比2010年的264.4万吨、2273.6万吨分别下 降10%。
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二、可行性分析
十二五节能规划（市场规模）
新规划中，指标更硬，市场空间也更大。据 业内人士测算，到2015年，我国节能环保产业 总产值将超过3万亿元。
保守一点，算1万亿，我们占1/5000，三年多
的时间内完成2亿的目标是可以实现的。
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二、可行性分析
十二五节能规划（实施节能重点工程）
。实施锅炉窑炉改造、电机系统节能、能量系统优化、余热余压利用、节约
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三、营销规划
PEM项目市场分布
工业节能 建筑节能 绿色照明 我们的市场定位： 将目标锁定建筑节能，重视关注酒店、政府办公楼、大型企业独立 办公楼等。

我们的终极市场定位： 为我们所关注的行业提供节能解决方案和运营服务。
三、营销规划
PEM项目市场开拓思路与目标

2年完成4-5个项目的运营管理合约签订，实现至少1个项目运营
替代石油、建筑节能、绿色照明等节能改造工程，以及节能技术产业化 示范工程、节能产品惠民工程、合同能源管理推广工程和节能能力建设 工程。到2015年，工业锅炉、窑炉平均运行效率比2010年分别提高5个 和2个百分点，电机系统运行效率提高2-3个百分点，新增余热余压发电 能力2000万千瓦，北方采暖地区既有居住建筑供热计量和节能改造4亿 平方米以上，夏热冬冷地区既有居住建筑节能改造5000万平方米，公共 建筑节能改造6000万平方米，高效节能产品市场份额大幅度提高。“十
节能改造与运营技术方案 全面运营管理
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三、营销规划
服务模式
（1）托管运营模式 对项目进行必要的节能改造，面向业主进行节能及物业运营管 理，项目所减少的能耗费用即为节能利润。 （2）节能目标保证模式 双方通过第三方认证机构确定项目原耗能水平及节能目标水平， 原耗能水平与节能目标水平之间的差额即为节能利润，五年内归 运营服务公司，五年后双方按合同比例分成。
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二、可行性分析
5万平米以上单个项目经济指标分析（万元）
年度 第1年度 第2年度 第3年度 第4年度 第5年度
营业总收入
总投资 运营总成本 管理及营销总 成本 总净利润
322
350 175 85 -288
644
350 350 100 -156
966
350 525 115 -24
1288
350 700 130 108
2、规范各节能系统的管理流程和技术标准，
形成一整套的运营管理手册。 3、技术保障、运营管理、市场营销相对独
立，加强协调，以节省初期投入，降
低人员风险。 4、针对技术改造和日常运营，导入商业保
险，以降低设备维护风险。
。。。。。。
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二、可行性分析
5万平米以上单个项目经济指标分析
按常规，5万平米建筑物年耗电量为1300-1500万kwh，通过改造和科学运营， 可节电18-30%，我们平均按20%计算，年节电可达260-300万kwh，按0.7元 /kwh计算，可节省182-210万元。 同时，因管理智能化，可让物业公司减员20人（一般情况下需40-50人），每 人年度费用（工资、福利、办公、奖金等）7万元，每年可节省140万元。 以上2项为运营服务收益，合计322-350万，我们取下限按322万计算。 运营管理以25人计算，年运营费用为175万元。 用于设备改造、能源结构改造的费用为300-400万，我们取350万平均数。 每个运营项目在市场开发阶段，直至签约，营销管理人员为3人，历时半年， 项目经理1人，年薪25万，配2名助手，年薪各10万，计45万，3人福利为15万， 合计60万，半年时间为30万。 后半年，一名项目经理跟踪，工资福利15万。 第二年起，项目运营基本正常，每项目平均需0.5名项目经理跟踪，工资福利 为15万。 每项目平均营销费用为40万。
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二、可行性分析
SWOT分析 对策
1、避免大型改造，在能源的系统性改造及 运营管理的智能化和精细化下功夫。 优势 国家政策与节能压力 深厚的技术积累 资深的专家团队 专业的运营管理 。。。。。。 劣势 缺乏相关运营经验 。。。。。。 竞争 企业规模相对小 。。。。。。 威胁 项目实施风险大 。。。。。。
产业。研究建立合同能源管理项目节能量审核和交易制度，培育 第三方审核评估机构。鼓励大型重点用能单位利用自身技术优势
和管理经验，组建专业化节能服务公司。引导和支持各类融资担
保机构提供风险分担服务。
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二、可行性分析
节能型物业管理显露雏形
物业管理的现状
全国有2万多家物业管理公司，包括一些知名的外国企业，全国物业
二五”时期，形成3亿吨标准煤的节能能力。
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二、可行性分析
十二五节能规划（推动建筑节能）
制定并实施绿色建筑行动方案，从规划、法规、技术、标准、设计等方面全面
推进建筑节能。新建建筑严格执行建筑节能标准，提高标准执行率。推进
北方采暖地区既有建筑供热计量和节能改造，实施“节能暖房”工程，改造 供热老旧管网，实行供热计量收费和能耗定额管理。做好夏热冬冷地区建 筑节能改造。推动可再生能源与建筑一体化应用，推广使用新型节能建材 和再生建材，继续推广散装水泥。加强公共建筑节能监管体系建设，完善 能源审计、能效公示，推动节能改造与运行管理。研究建立建筑使用全寿 命周期管理制度，严格建筑拆除管理。加强城市照明管理，严格防止和纠 正过度装饰和亮化。实施节能重点工程
满1年，形成1-2个成功案例。

在以上基础上，通过对成功项目的宣传和企业形象的传播，为我 们跻身国家认证的合同能源管理行列创造了条件，进而申请国家 项目、享受国家政策支持，同时向有客户资源的领域拓展。

3年内完成15个项目的合约签订，5个以上通过国家技术鉴定和 成果验收，年营业额达到5000万。

同时通过有效途径进行融资，支持发展扩大，为上市准备条件。