约24,000㎡ 药店；3F日用品、鞋类、服饰、五金、床上用品、办公用品、化妆品
良好
约3,5000㎡ 服装、日用品、食品、家电、休闲运动类
良好
约25,000㎡
1F家电、餐饮、专卖店、眼镜店、茶具、手机专卖；2F食品含生鲜、 药店；3F日用品、鞋类、服饰、五金、床上用品、办公用品、化妆品
良好
约25,000㎡ 1F停车场.商业街.KFC 2F食品(含生鲜) 3F电器、服饰. 百货、
特征二:就近消费.区域性消费原则，在闵行区域到消费地点不超过半小时车程
由于闵行道路系统错综复杂，消费区域随着道路阻隔而自然形成，如今春申、莘庄、 七宝、古美均形成各资的商业卖场集中区域，辐射范围也限于各区域内。
特征三:大卖场消费比较频繁,对商场的要求不高，满足基本的日常用品采购需求。
由于日常消费在附近卖场解决，因此去卖场的频度较为频繁，平均一周1-2次。 主要选择位置近、种类多、价格实惠的卖场消费。
20
区域商业
莘庄建设三级商业网路,本项目属于社区商 业体系
➢中心商业区： 1.莘庄老镇中心商业区 主要项目：莘松路、沪闵路 “十字 型”路口新建的块状 集聚型“综合 商业商务”。 规划面积：１０万平方米。
2.上海莘城中心商业区
社区商业 商贸走廊
主要项目：“仲盛商业中心”和 地
铁莘庄站站厅商业。“仲盛商业中
欧风丽景 绿洲香岛 浅水湾
十二橡树庄园 丽水馨庭
绿洲比华利
同润加州 云间水庄
晶苑四季御庭
万科白马 达安圣芭芭花园
8
第二部分
二、风险和机会
宏观市场分析 闵行商业分析 区域商业分析 项目本体分析
9
宏观市场
按国际通行标准，上海商业地产存量趋于饱和
2005年上海人均商业地产 面积超过1平方米，接近欧 洲发达国家1.2平方米的平 均水平。
良好
春申区域 4家 约25,000㎡ 1F食品.日用品2F服饰.家电.百货3F傲运会“运动品牌.停车场.美食
约1,200㎡ 食品、日用品
一般 一般
约4，500㎡ 1F水果.蔬菜.生鲜.食品2F床上用品.日用品.服装
一般
数据来源：市场调查 14
闵行商圈
南方商城是整个闵行区域的购物中心
南方购物中心在的布局上以 家乐福超市、友谊百货、好 美家建材超市三家龙头店为 主力店，满足了工薪阶层、 居民日常消费、家庭装潢的 需要。一百二十余家品牌特 色专卖店，涵盖了服装、小 百货、通讯器材、家具、体 育用品、电脑等多个方面。 休闲娱乐包括：中、西餐饮、 咖啡馆、茶室、电影城、游 乐城、健身中心。药店、邮 局、银行、旅行社、书城、 美容美发等等一系列社区服 务项目，坚持“以社区服务 为导向，集购物、休闲、娱 乐为一体”的经营定位，， 已成为闵行地区人气最旺的 购物中心。
谨呈：协和集团
上海康城前广场商业项目 商业定位报告（中稿）
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2006-9-14
项目研究工作阶段划分
2006/8/22
乐购（七莘店） 二层 中档
龙城购物中心 三层 中高
易初莲花(吴中路) 三层 中档
麦德龙（虹梅店） 一层 中档
易初莲花(七莘路) 三层 中档
大润发（银都路） 三层 中档 易买得（银都路） 三层 中档 家得利（春申路） 一层 中档 农工商(银都路) 二层 中档
约3,000 ㎡ 食品.日用品 8.26开业
大型室内滑雪运动休闲中心等新兴商 业服务业业态，成为体现区内城市形 象和功能、第三产业特色、多业态多 功能集聚、条状块状相结合的“闵行 大道”。
《上海市闵行区莘庄地区商业发展规划纲要》------未来8年上海莘庄商业配套设施,将发生根本性的改变和提高，莘庄地区 商业将依托闵行区行政中心所在地、道路交通网络、人口大量导入等优 势，形成一个“镇中心商业区——社区商业体系——现代商贸走廊”的 三级商业发展网络，使之成为上海新兴地区商业中心之一。
打造集团商业街地产品牌，为集团商业品
市作准备。
牌上市作准备。
4
世联对目标的理解
短期内实现利润最大化 促进协和商业地产的市值影响力
指标最大化
利润最大化
5
项目区位
➢项目紧邻莘松路，唯 一一条进入道路，双向 二车道；
项目位于闵行莘庄和松江新桥交汇处，属 于莘闵板块居住区级商业中心
地铁1号线莘庄站
➢项目西南北各约500米 分别相邻板块内两大商 业（巴比伦、乐购）。
热带风暴
南方商城/家乐福
农工商
乐购 华联吉买盛
世纪联华
家得利 九百家居
大润发 易买德
乐购
农工商 百安居
爱好广场
家得利
17
人口消费特征
每月在闵行卖场消费总额为500-800元。
超市、商场和百货公司是闵行居民日常最常消费的场所 闵行区居民在商场/百货公司的每月花费总额约为500-800元。 购物地点的时间基本在30分钟以内
大润发 易买德
乐购
农工商 百安居
好爱广场
家得利
13
闵行商圈
位置和经营档次是决定闵行日用卖场经营 好坏的关键
商场名称
规模 档次
面积
业态
经营状况
农工商（新闵店) 一层 中档
乐购（莘庄店） 二层 中档
世纪联华(莘庄店) 三层 中档
华联吉买盛(莘庄) 三层 中低
农工商（中春路） 二层 中档
河畔百货
四层 中高
上海康城前广场市场调查报告
上海康城前广场初期沟通
上海康城前广场商业项目定位中稿
2
报告思路
一、目标设定 二、风险和机会 三、出路
3
协和集团——目标
把未用的指标全部用足， 实现指标最大化。进而
全部出售现实利润最大 地上14.8万商业+1万单身公寓全部售出；
化。
以主题商业街的形式启 动，为集团商业品牌上
一帮
约10,000 ㎡ B1地下停车场1F 餐饮.化装品. 星巴克 必胜客2F-4F品牌服装
良好
约28,000 ㎡ 1F餐饮、服装、食品、生鲜 2F家电.床上用品.日用品.服装.大时代
一帮
约30,000 ㎡ 1F KFC.屈氏士服饰.餐饮.眼镜2F家乐福 3F品牌店 即将进驻巴黎春天 一般
七宝.虹美区域 5家 1F家电、餐饮、专卖店、眼镜店、茶具、手机专卖；2F食品含生鲜、
心”：总建筑面积约２８万平方米
➢社区商业:
南为华联吉买盛区域、西为农工商区 域、西北为莘庄乐购区域、中为世纪
上海莘城商业中心
联华区域、东北为华润万佳区域。
➢现代商贸走廊:
七莘路沿线（莘庄段至七宝段）街 区两侧相关地块集聚现代大型专业
莘庄老镇商业中心
店、大型综合超市、文化休闲中心、
图书文化用品中心、小型商业休闲街、
数据来源《上海商业统计年鉴》 11
闵行商圈
莘庄、七宝是闵行目前形成的两大商圈。
便捷的交通和大量居住人 口聚集是闵行商圈形成的 关键支撑因数。
莘庄：分为行政中心和居 住区.目前行政区的消费形 式属于过路性消费，档次 较低；依托春申版快大型 居住区（春申景城、万科 假日风景、上海春城）， 属于片区日常消费，档次 中档。
第一阶段 市场调研
2006/9/1
第一阶段 思路形成
研 项目地块查勘 究 区域宏观经济背景研究 内 区域商业环境研究 容 城市商业发展规划研究
市场调研
项目属性研判与界定 问题结构化分析 区域环境分析 市场容量预测 项目定位导出
2005/9/15
2006/9/21
第一阶段 项目整体定位与发展战略
成 果
数据来源《上海商业统计年鉴》 10
宏观市场
传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长 迅速。
连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中 发展迅速，而百货店的市场地位在持续降低。
传统三个市中心区仍然是主要的商 业区域，但随着周边区域商业中心 的兴起和发展，市中心的人口不断 往外迁移，郊区的商业面临巨大的 发展机会。
新开卖场七家：易初莲花 七宝店、浦江店、乐购莘 松店、家乐福七宝店、好 又多虹桥店、易卖得梅陇 店。2006上半年零售总额 3.86亿元，对区域零售额 增长的贡献率为3.6%。
易初莲花
石头.剪刀.布 龙城购物中心
乐购 易初莲花
麦德龙
锦江乐园
热带风暴
南方商城/家乐福
农工商
乐购 华联吉买盛
世纪联华
家得利 九百家居
已建 绿地
高压线， 地上不能 上盖建筑
已建
莘
松
路
7
项目资源
项目资源：所处大型住宅区和别墅区，为 未来商业发展提供多条通路的可能
莘闵板块的发展已经有5年 的时间。目前周边的公寓 项目有两个，别墅项目约 为10个。
区域人口： 康城居民入住后约为3.77 万人 。周边别墅区居民约 为4-5万人。
龙祥公寓
本项目
生 春九路
巴比伦
500m 乐购
莘 500m 松 项目
路
场东 路
6
项目技术指标
容积率超过4，建筑形式必须向高向密发 展。
➢规划用地面积：72， 418平方米，实际用地面 积约为43，838平方米。 ➢地上总建筑面积166， 481平方米，需要建设小 区公建配套0.8万平方米， 实际新建商业面积约为 14万平方米，单身公寓 10，800平方米。 ➢地下建筑面积55，681 平方米，已建地下室1， 453平方米，新建地下室 54，228平方米。
摘自《闵行商业市场调查报告》