5 房地产市场策划
2020/7/6
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第一节 房地产市场分析概述
房地产市场的内涵：
（1）房地产市场是商品经济的范畴； （2）房地产市场是有形的房地产商品和无形 的房地产商品的统一体； （3）房地产市场是有限空间和无限空间的统 一体； （4）房地产市场是房产市场与地产市场的结 合。
讲授的主要内容
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房地产开发与经营概述 房地产市场分析与策划
房地产融资 房地产项目实施 房地产项目管理
房地产交易 房地产营销 房地产物业管理
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第二章 房地产市场分析与策划
1 房地产市场分析概述 2 房地产市场调查 3 房地产市场预测
4 房地产市场细分
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经济学上常用需求函数来表示消费者对某种 商品的需求数量与影响因素的关系。
房地产需求函数可以表示为： Qd=f （P, Pl, E, W ）
其中：Qd—房地产在一定时期的时常需求量； P —房地产价格； Pl —替代产品价格； E —房地产预期变化； W —政策因素或其他影响因素。
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房地产市场分析流程：
国家/地 区/城市 市场分析
区域市场 分析
专业市场 分析
项目 市场分析
特性分析 需求分析 竞争分析 价格分析
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房地产市场分析的主要内容：
➢国家/地区/城市经济分析； ➢主体统计特征分析； ➢房地产市场政策分析； ➢房地产市场总体趋势分析； ➢城市规划的影响分析； ➢市场区域分析； ➢供求关系分析； ➢价格分析； ➢市场吸纳率分析； ➢项目特性分析； ➢竞争力分析。
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房地产市场调查报告撰写原则 ➢以调查目的为核心原则； ➢前后逻辑合理原则； ➢层次鲜明性原则； ➢图文并茂原则。
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房地产市场分析报告（以住宅市场为例）
1、概论 （1）研究背景； （2）研究目的； （3）研究方法； （4）主要结论和建议。 2、地区经济发展概况 （1）经济发展水平； （2）金融业与房地产住宅市场分析； （3）居民收入与住宅消费分析。 3、地区人口特征概况 （1）总人数、家庭总户数、户均人口分析； （2）人口年龄、性别、职业等构成分析。
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产 品 价 格 P1
P2
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Qs1
Qs2
产品供应曲线图
产品供应量
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房地产市场分析：
房地产市场分析是运用科学的理论和方法及 现代化的技术手段，通过各种途径收集、整理、 分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把 握房地产市场的现状及发展趋势，为房地产开发 经营管理决策提供依据的过程。房地产市场分析 主要包括房地产市场调查、房地产市场预测、房 地产市场细分等工作。
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4、住宅市场概况 （1）住宅总面积、人均面积； （2）住宅市场特点分析；住宅市场的发展趋势分析。 5、项目区域市场概况 （1）整体供应与成交分析； （2）市场活跃区域分析； （3）特定市场特点分析及比较； 6、项目区位特性分析 （1）项目地块在城市发展中的地位分析； （2）项目地块所属区域特点分析； （3）项目地块的特征分析。
2020/7/在6 房地产经济运行中形中国成矿业了大学一建工个学院统一的有机整体。
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房地产市场的特点：
（1）房地产市场的区域性强； （2）房地产市场的竞争不充分性； （3）房地产市场的垄断性； （4）房地产市场的滞后性； （5）房地产市场供给的稀缺性； （6）房地产市场是一个投机性和投资性 相结合的市场； （7）房地产交易的复杂性； （8）与金融联系的密切性； （9）政府的干预性强。
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经济学上常常用供给函数来表示生产者对某种 商品的供给数量与影响因素的关系。
房地产供给函数可以表示为：
Qs=f (P, C, T, w) 其中： Qs—房地产开发企业在一定时期内愿 意向市场提供的房地产数量；
P— 房地产价格； C—房地产成本； T—房地产开发商投资预期； W—政策因素或其他因素。
4、全面性
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房地产市场分析的内容：
三个层次
三个方面
三个时段
六个方面
1.国家/地区/ 城市市场分析
2.区域市场或 专业市场分析
3.项目市场分析
1.需求 2.供给 3.价格
1.过去 2.现在 3.未来
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1.政治 2.法律 3.经济 4.自然 5.环境 6.人文心理
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房地产市场的类型：
（1）房产市场
（2）地产市场
土地一级市场（本质是土地所有权和使用权的相
分离）；
土地二级市场（指土地或房地产开发市场）；
土地三级市场。
（3）房地产金融市场
（4）房地产总而言之，上述各种主体和辅助性的房地产市场是
互相联系、密不可分的，正是由于这种关联性导致它们
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房地产市场需求的特点：
1、房地产需求的多样性； 2、房地产需求的普遍性和增长性； 3、房地产需求的连续性和间断性； 4、住宅房产需求具有多层次性； 5、地产需求通常是一种引致需求。
房地产需求的变化：
1、消费者收入变化； 2、其它商品价格变化； 3、消费者预期； 4、政府政策变化。
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格产 品 价
P1
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Q1 Q0
产品需求量
产品需求曲线图
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房地产供给的特点：
1、房地产供给缺乏弹性； 2、房地产供给的长期性和滞后性； 3、房地产供给的规划性； 4、房地产供给的异质性。
房地产供给的变化：
就像价格和需求数量之间存在相关关系一样， 价格与供给数量之间也存在着一定的相关关系。
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房地产市场分析的意义：
1.房地产项目 定位的需要
2.制定和实施 正确的营销策 略的需要
意义
3.企业健全 决策机制的 需要
4.企业发现新的市场机会 和规避市场风险的需要
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房地产市场分析的原则：
1、真实性
2、时效性
原则
3、计划性