可行性分析的研究内容
市场分析 市场预测 收入、成本、费用预测 财务评估 盈亏平衡分析 敏感性分析 风险评估
宏观市场、区域市场、地段区位
供给预测、需求预测、价格预测
销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、 管理费、税费等
静态指标：成本利润率、销售利润率 动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期
盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达 到盈亏平衡状态利润为零的点
新房市场
房地产三级市场：房地产三级市场又称存量房市场，一般指旧房租赁和二
手房买卖。房地产物业在经过第一次买卖后的再次转让，属于房地产三级
市场范畴。
二手房市场
房产分类
居住物业 住宅 公寓 别墅
度假村
物业类型
非居住物业
混合物业
商业
工业 科教文卫 其他
写字楼 商铺
使用年限
住宅用地
70年
工业用地
50年
科教文卫用地 50年
• 同区位：包含同一地段或同等地段两个方面 • 同类型：指在产品上具有相同属性。如同为郊区大盘、同为小户型等 • 同价格：包含同单价和同总价两个方面
—— why —— what —— how
一、项目研究
地块
宏观环境分析 项目价值分析 竞争环境分析 潜在客户分析
Hale Waihona Puke 市场状况 可能的客户 可能的产品
1、宏观环境研究
① 经济环境 • 宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等） • 重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会、南京
2014青奥会） • 城市经济状况（GDP、人均收入等） • 城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等） • 人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）
② 项目资源分析 • 自然资源（山景、海景、湖景等）、人文景观 • 交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等） • 配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）
3、竞争对手及成功案例研究
① 同区位、同类型、同价位竞争项目分析 通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行 分析，寻求突破创新和差异化。
房地产策划流程
什么是策划？
广告策划、大型演艺策划、商品促销策划、世博会策划……
策划是一种程序。在本质上是一种运用脑力的理性行为。基本上所有的策划都是关 于未来的事物的，也就是说，策划是针对未来要发生的事情当前的决策。换言之， 策划是找出事物因果关系，衡度未来可采取之途径，作为目前决策之依据。亦即策 划是预先决定做什么、何时做、如何做、谁来做。策划如同一座桥，它连接着我们 目前之地与未来我们要经过之处。
商旅娱用地
40年
综合或其他用地 50年
专有名词
➢ 占地面积：建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，或指地块总面积。 ➢ 建筑面积：亦称建筑展开面积，指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积 再乘以层数。 ➢ 容积率：居住建筑总面积（平方米）／居住建筑用地面积（平方米）。 ➢ 建筑密度：居住建筑基底面积／居住建筑用地面积X100％。 ➢ 绿地率：在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率 （%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。 ➢ 绿化覆盖率：在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建 设用地面积的比率（%）。
② 房地产市场环境 • 结构及其规模（一、二、三级市场） • 板块布局（热点区域） • 行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）
结论：房地产未来发展趋势
2、项目价值分析
① 区位价值分析 • 产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等） • 街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等）
市场分类
房地产一级市场：房地产一级市场又称土地市场，是指国家国有土地使用
权出让给房地产发展商的过程。房地产一级市场实行国家垄断。政府通过
对土地供应量的调节，起到调控房地产市场的作用。
土地市场
房地产二级市场：房地产二级市场又称增量市场，是指新建商品房的买卖
市场。房地产二级市场的主体是住宅发展商、建造商和购房居民。
反应敏感程度的指标是敏感系数。敏感系数= 目标值的变化百分比／参数值变动的百分比
风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不 同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指 标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出 比较准确的判断
第二阶段 前 期 策 划
第一步：项目研究 第二步：项目定位 第三步：物业发展
房地产项目策划特征
地域性（区域经济、区域市场、项目区位） 系统性（由多个阶段、多少子系统组成） 前瞻性（房地产项目周期、超前的眼光和预见性） 市场性（以市场为主导、随市场而变化、引导市场） 创新性（定位与方法手段的创新 ） 操作性（市场环境上、实施方法上、易于操作和实施） 多样性（多种方案的权衡、根据市场变化予以调整）
房地产营销策划培训
2014年9月
基本知识
基本概念
房地产 （亦称“不动产”）
房产 地产
房屋及其权利的总称 土地及其权利的总称
土地分类
1、生地：是指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地 或荒地等土地。
2、熟地：指已具备一定的供水、排水、供电、通讯、通气、道路等基础设 施条件和完成地上建筑物、构筑物动拆迁的形成建设用地条件的土地 。 也就是我们常说的—— （1）三通一平：通水、通电、通路，平整土地 （2）五通一平：通水、通电、通路、通讯、通气，平整土地 （3）七通一平：通水、通电、通路、通讯、通热力（暖气）、通天燃气或 煤气，平整土地
项目策划工作基本流程
可行性研究
前期策划 市场推广
项目定位 物业发展
营销策略 执行方案
销售执行
市场研究 项目定位 物业发展
第一阶段 可 行 性 研 究
可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技 术经济分析、论证的过程。
• 是项目投资决策的依据 • 是筹集建设资金的依据 • 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 • 是编制下阶段规划设计的依据
——美国哈佛企业管理丛书编撰委员会
策划是在现实所提供的条件的基础上进行谋划。 策划具有明确的目的性。 策划可以比较与选择方案。 策划是按特定程序运转的系统工程。
房地产项目策划
房地产项目策划就是从开发商获得土地使用权、市场调 研、消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划。
• 中国的房地产策划最早出现在90年代的广东 • 典型案例——广东顺德碧桂园项目 • 杨国强与王志刚的贵族学校与文化地产